令和6年1月15日　提出 札幌白石 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -18 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区川下１条７丁目３番６ ｢川下１条７－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東8m市道 水道、下水 平和 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 平和駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 道道背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。 比較的商業施設にも近く地価は上昇傾向であるがその勢いは弱まりつつあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に川下・川北・北郷を中心とした白石区内でも郊外地域及びこれに隣接する厚別区内の住宅地域一円 である。需要者の中心は、主に札幌市内及びその周辺地域に在住する自己使用目的の個人が殆どである。道道背後で商 業施設から比較的近い事もあり宅地の需要は堅調傾向であるがその勢いは弱まりつつある。土地は総額で１８００万円 前後、新築の戸建住宅の価格は４，２００万円前後が取引の中心と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域であり、共同住宅も見られるが賃料水準が低く収益性が見込めないため収益 還元法は非適用とした。比準価格は市場で取引された白石区内の信頼性の高い事例を採用し、地域・個別性に着目し補 修正・要因比較を行って求めたもので、市場の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地、前年標準地価 格からの検討及び市場性の推移動向も再確認し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [110.7] 100 100 [103.0] 100 [108.1] [103.0] 100 76,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は穏やかに回復しているものの物価上昇 、金利動向の先行き不透明感など不動産の需 給動向にも影響を与える要因が懸念される。 地域要因に特段の変動はない。商業施設にも 比較的近い事もあり地価水準は上昇傾向にあ る。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％