別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌白石 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 -14 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.
鑑定評価額 55,600,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区本郷通１３丁目北１０番
｢本郷通１３北３－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 南郷１３丁目

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、　　８
ｍ市道		 交通

施設		 南郷１３丁目駅北方

300m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅に近い住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測す
る。依然として投資需要が強いが、地価は近年の急激な上昇の余韻はあるものの鈍化傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、白石区及びその隣接地域で地下鉄駅に近い住宅地域である。需要者の中心はマンション等の賃貸事業を
目的とする法人若しくは戸建住宅取得目的の個人である。交通接近条件が良好な住宅地であることから、需要は概ね安
定的である。また、地積が１００坪程度が標準であったが分割などの売買も見られる。取引の中心となる価格帯は用途
、規模等の違いにより異なる傾向にあるが、土地は標準地規模で総額５，５００万円と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、信頼性の高い白石区内地下鉄駅に比較的近い複数事例より求めたもので、市場の実情を反映した実証的な
価格である。収益価格は収益性を反映したものであるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よっ
て市場の動きを反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地価格からの検討を踏まえ鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[101.5]		 100
[109.1]		 [104.5]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 札幌都心へのアクセスが良い地下鉄駅周辺の
住宅地域は宅地需要が堅調であるが、近年の
急激な地価上昇、物価や建築費の高騰が影響
している。

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-111011		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
b ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-111037		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-111026		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-111033		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
e ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-591035		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
162,064  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
160,668 		 100
[  96.0]
167,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
175,000 
b (　           ) 
183,269  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
182,727 		 100
[  99.6]
183,461 
192,000 
c (　           ) 
192,988  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
187,448 		 100
[ 104.0]
180,238 
188,000 
d (　           ) 
136,181  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
135,778 		 100
[  95.1]
142,774 
149,000 
e (　           ) 
144,605  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
150,589 		 100
[ 102.0]
147,636 
154,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



札幌白石 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,797,189 
3,082,742 
9,714,447 
8,105,600 
1,608,847 		 （　0.9570）
1,539,667 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     37,552,854 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 182.64 ＲＣ4 711.81
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   323 ㎡     18.3 m x   17.7 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＬＤＫ各階２戸計８戸の共同住宅８０㎡を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 当該規模の建物としてはほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
182.64 
87.7 
160.14 
1,520 
243,413 		 1.0  243,413 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
176.39 
90.8 
160.14 
1,570 
251,420 		 1.0  251,420 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
711.81 
90.0 
640.56 

997,673 		 997,673 
0 
⑨年額支払賃料        997,673 円　×　12ヶ月　＝　      11,972,076 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     640.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　         768,672 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,740,748 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       673,037 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,787,711 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           997,673 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,478 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,797,189 円　　　　（　        39,620 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１７４Ｃ
１０４
　　　　-591035		 1,502  
(   1,469) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,664 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,571 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１７４Ｃ
１０４
　　　　-591023		 1,337  
(   1,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,407 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 408,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,117,242 円  　　　       13,460,748　×　　　　   8.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,082,742 円　（　　　　　　         9,544 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     711.81 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,105,600 円  
（　　　　　        25,095 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,797,189 円      
②総費用 3,082,742 円      
③純収益　①－② 9,714,447 円      
④建物等に帰属する純収益 8,105,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,608,847 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,539,667 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,767 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,552,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区本郷通十三丁目北１０番
 4316000154493-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌白石 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 -14 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.
鑑定評価額 54,900,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区本郷通１３丁目北１０番
｢本郷通１３北３－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 南郷１３丁目

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 南郷１３丁目駅北方

300m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄南郷１３丁目駅に近接する住宅地域で、各種商業施設も充実しており生活利便性が高い。資材価格の高騰
、金利上昇不安がある中、地下鉄駅に近接する住宅地の需要は底堅く地価は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に白石区内の地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域の圏域。需要者は住宅取得目的の個人及び賃貸経営目的の
法人等である。南郷通りと国道１２号線の間に位置する住宅地域で、地下鉄南郷１３丁目駅徒歩圏と立地条件が良好で
ある。資材価格の高騰、金利上昇の不安がある中、地下鉄駅に近接する利便性の高い住宅地の需要は底堅く地価水準は
堅調に推移している。取引価格は用途や規模、総額は一様ではないため、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の実勢を反映しており説得力がある。収益価格は不
動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃料の遅効性及び建築費の上昇等
から価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準価格を標準に、収益価格を参
酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[101.5]		 100
[110.0]		 [104.5]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価が上昇しインフレ傾向が高まる中、不動
産市場は資産価値が落ちない利便性が優れた
地域とそうでない地域との選別がより強まる
傾向がある。

地下鉄南郷１３丁目駅に近接する住宅地域で
、変動要因は見られない。生活利便性が高い
地域であり、収益物件需要も見込まれ、地価
水準は上昇傾向。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-111011		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
b ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-111012		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-111018		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m市道、
北西8m、角地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２４Ｋ１７
４Ｔ１０４
-111034		 札幌市白石区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
162,064  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
160,668 		 100
[  89.1]
180,323 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
144,071  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 101.5]
172,000 		 100
[  91.1]
188,804 
197,000 
c (　           ) 
145,569  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
135,484 		 100
[  90.0]
150,538 
157,000 
d (　    125,720) 
125,720  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
126,835 		 100
[  84.6]
149,923 
157,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



札幌白石 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,408,787 
2,995,223 
9,413,564 
7,807,600 
1,605,964 		 （　0.9570）
1,536,908 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     37,485,561 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 182.64 ＲＣ4 711.81
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   323 ㎡     18.3 m x   17.7 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＬＤＫ（約８０㎡）、各階２戸、総戸数８戸の共同住宅を想定した。共用面積容積不算入。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
182.64 
87.7 
160.14 
1,450 
232,203 		 1.0  232,203 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
176.39 
90.8 
160.14 
1,510 
241,811 		 1.0  241,811 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
711.81 
90.0 
640.56 

957,636 		 957,636 
0 
⑨年額支払賃料        957,636 円　×　12ヶ月　＝　      11,491,632 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     640.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　         768,672 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         792,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,260,304 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         792,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       652,615 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,399,689 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           957,636 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,098 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,408,787 円　　　　（　        38,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１７４Ｃ
１０４
　　　　-111006		 1,453  
(   1,452) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,457 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,511 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１７４Ｃ
１０４
　　　　-591035		 1,502  
(   1,469) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,581 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 524,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 978,923 円  　　　       13,052,304　×　　　　   7.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,995,223 円　（　　　　　　         9,273 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     711.81 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,807,600 円  
（　　　　　        24,172 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,408,787 円      
②総費用 2,995,223 円      
③純収益　①－② 9,413,564 円      
④建物等に帰属する純収益 7,807,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,605,964 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,536,908 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,758 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,485,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区本郷通十三丁目北１０番
 4316000154493-0000
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備考