令和6年1月11日　提出 札幌白石 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -13 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区北郷４条１２丁目３２番２ ｢北郷４条１２－３－２４｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東8m市道 水道、下水 平和 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 平和駅北方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 北郷地区の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり現状維持と予測する。割安感のある郊外への宅地需要が堅調で、 当該地域の地価も上昇傾向が続くと予測されるが、建築費高騰、金利動向等による影響が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北郷地区を主に白石区郊外を中心とした住宅地域一円。需要者は札幌市の居住者が大半を占めているが、 周辺市域からの転入も見られる。地下鉄駅周辺等の地価高騰から割安感がある郊外住宅地への戸建用地需要が堅調で、 近隣地域にあっても地価は上昇傾向が続いているが、建築費高騰等の影響から上昇率が大きく縮小しており先行きは不 透明である。需要の中心は土地が１，５００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円台半ばと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は郊外に位置する北郷地区の一般住宅地域である。地域内の取引は専ら住宅取得目的で、賃貸需要は殆どない ため収益価格の試算は断念した。比準価格は類似性が高い事例より求めており、市場の動向を反映した実証的価格と判 断される。よって、前年価格からの推移、価格形成要因の変動状況等の検討も踏まえ、信頼性が高い比準価格をそのま ま採用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等による住宅需要増から地価上昇が続 いてきたが、建築費高騰、金利上昇の懸念等 から住宅市況は様子見、駅周辺も高止まりの 状況が見られる。 特に大きな変動要因はない。当該地域は割安 感から戸建用地需要が堅調で、地価も上昇傾 向で推移したが、上昇率は昨年より大きく縮 小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％