令和6年1月12日　提出 札幌東 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 9-3 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 66,700,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区東苗穂３条３丁目５０１番１５ ｢東苗穂３条３－１－３８｣ ②地積 　(㎡) 1,467   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 特別用途地区 1:2 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 北東11m市道 水道、ガス、下水 元町 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 元町駅南東方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) ３３ｍ高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道２７５号背後の中小工場地域で、今後も現状を維持して推移すると予測する。交通アクセスも良好で、安定 した需要が見込まれる地域であり、今後はラピダスの千歳進出に伴う北海道バレー構想の影響も注視される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市内の工業地域一円。需要者の中心は、中小規模の工場・倉庫の取得を目的とする機械、金属関連 の地元製造業事業者である。当市内では工場用地の供給が不足しており、高速道路ＩＣ及び各幹線街路へのアクセスが 良好で市街地中心部への接近性にも優ることから底堅い需要が認められ、地価は上昇傾向となっている。取引が稀少な ため中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね坪１０万～１５万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の工場が多く、賃貸需要は殆ど見られず賃貸市場が熟成していないことから収益還元法は試算しなか った。比準価格は、地域特性の類似性が高い周辺類似地域内の事例を重視し、最近の需給動向も考慮して試算しており 、客観的で説得力を有する価格と思料する。よって本件では、比準価格を標準に、前年価格からの検討を加え、他の工 業系公示地・基準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を経て、経済活動の正常化に伴い製 造業の景況感は改善し、設備投資も増加して いたが、労働力不足や建築費高騰の影響が懸 念される。 高速道路・幹線道への連絡も良好な地域で、 昨年８月には北２４条桜大橋の開通により更 に利便性が向上、底堅い需要が見られ地価は 上昇傾向。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％