令和6年1月15日　提出 札幌東 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 9-2 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　川尻　雅裕   TEL.

鑑定評価額 49,400,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区苗穂町１３丁目１０番２ ｢苗穂町１３－１－４０｣ ②地積 　(㎡) 696   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 台形 1:2 事務所兼工場 Ｓ2 小規模工場、営業所 、倉庫等が混在する 工業地域 南25m国道 水道、下水 苗穂 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 営業所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 苗穂駅東方 2.2km 法令 規制 工業 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持すると予測する。一般的要因の影響を受けつつも、物 流関連施設地等への需要が比較的好調なことから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 営業所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市内の工業地域であり、主な需要者は地元の製造業者、流通業務の拠点施設を目的とする運輸事業 者、倉庫業を営む法人等である。標準地周辺は幹線道路沿いに存し、市街地及び高速道路ＩＣへのアクセスも比較的良 好であり、都市近郊の工業地として土地需要は堅調である。取引の中心価格帯は規模等の条件により異なり、総額の特 定は困難であるが、土地単価は１㎡あたり７万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地に存し、再調達原価が把握できないことから積算価格は試算しなかった。また、自己使用を目的とした需要 者が中心であり、価格形成は取得に要する費用性に主眼が置かれ、収益性に基づく価格形成がされる地域ではないこと から、収益価格の試算はしなかった。そこで市場における実証的な価格である比準価格を中心に再検討を加え、単価と 総額の関連の適否に留意のうえ、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インバウンド需要等が牽引役となり、経済は 緩やかな回復基調にあるが、物価高騰等によ る消費意欲への影響など、不安要素も見られ る。 特に大きな変動要因はないが、幹線道路沿い の工業地域として、物流関連施設地等に対す る需要は堅調である。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％