令和6年1月12日　提出 札幌東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 9-1 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.

鑑定評価額 697,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区東雁来９条３丁目２番４外 ｢東雁来９条３－２－３０｣ ②地積 　(㎡) 9,752   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 特別用途地区 (70,200) 不整形 1.5:1 事務所兼倉庫 Ｓ4 事業所、倉庫等が多 い国道背後の流通業 務地域 東30m市道、北側道 水道、ガス、下水 新道東 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 新道東駅南東方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 東雁来地区国道２７５号背後の流通業務地区。ネット販売の増加等を背景に、物流関連施設の需要は堅調で、空 区画への企業進出も進みつつある。為替や日銀の金融政策変更等による今後の日本経済の動向等に注視すべき。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市及び近隣都市に所在する流通業務地域一円で把握される。需要者の中心は、道内外の小売、卸売 、物流関連業者等。流通業務用地は供給は限られるものの、経済の回復基調にある中、企業の設備投資は安定的で需要 は堅調である。企業の希望条件に見合った画地については高値での成約可能性もある。中心となる価格帯は、画地規模 によって様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を 有する。自己使用の建物が多い流通業務地域であり、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は適用しなかった。本件では 、比準価格を中心に、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内企業の景況感は、物価高等の影響で一部 に弱さも見られるが、設備投資も概ね堅調で あり、安定している。 国道２７５号背後の流通業務地域で、企業進 出が進み熟成度を高めつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％