別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌東 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-17 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　芳秀   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区東雁来６条１丁目１１６番３
｢東雁来６条１－２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,878  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ北側斜線
特別用途地区

(84,179)
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南東25m国道 水道、下水 新道東

4.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 新道東駅南東方

4.3km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ北側斜線
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も国道沿いの商業地域として現状維持で推移すると予測する。北２４条桜大橋の開通で流通問題の解消に寄
与することから、特に業務用地の需要は堅調なものと思料され、地価は上昇傾向が続くものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に東区内の幹線道路沿いの郊外の路線商業地域。需要の中心は、市内及び道内を拠点とする商工業関
連業者等で、全国規模の法人の出店も見られる。近隣地域周辺では背後地人口の増加及び北２４条桜大橋の開通により
物流の効率が上がっており、業務用地の需要が増加し地価は上昇傾向が続いている。中心の価格帯は土地で７万～９万
円／㎡程度と思われるが、総額は街路条件、用途、規模等により大きく異なることから特定は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗、営業所等が見受けられる商業地域である。土地建物価格高騰に見合う賃料水準が形成されておらず、
収益価格は低水準に試算された。比準価格は、幹線道路沿いの類似地域から５事例を採用し求めており、取引市場の実
勢を反映した信頼性が高い価格である。本件評価では、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、郊外の事業用地の価
格水準の動向も考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[105.0]		 100
[109.8]		 [ 99.0]
100		 79,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道内景気は持ち直しているが、住宅投資は減
少している。新築住宅着工戸数では、持家、
分譲住宅は減少しているが、貸家は増加して
いる。

地域内に特別な変動要因はないが、北２４条
桜大橋の開通により物流が良くなり背後の業
務用地の需要も増加し、地価は依然上昇傾向
となっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２２１０
３１１０３
-595001		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東23.5m道
道、南東6m、
角地
準住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
b ２２１１０
３１１０３
-595006		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西25m道道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
c ２２３１０
８１１０３
-595003		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m道道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d ２２３１０
３１１０３
-595003		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
南6m、角地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
e １２４１０
３１１０３
-115001		 札幌市東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m道道、
北西10m、
角地
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,431  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
66,296 		 100
[  87.5]
75,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
75,000 
b (　           ) 
63,401  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,179 		 100
[  88.0]
84,294 
83,500 
c (　           ) 
83,252  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
85,959 		 100
[ 105.0]
81,866 
81,000 
d (　           ) 
52,160  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.7]
78,203 		 100
[  95.0]
82,319 
81,500 
e (　     54,299) 
83,537  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
82,366 		 100
[ 100.0]
82,366 
81,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,000 円／㎡]  



札幌東 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,124,646 
3,664,040 
11,460,606 
7,470,400 
3,990,206 		 （　0.9624）
3,840,174 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     93,662,780 円　　　　（　     49,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 660.00 Ｓ1 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ北側斜線
特別用途地区		 84 ％   200 ％   179 ％   1,878 ㎡     35.1 m x   61.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平家建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
660.00 
100.0 
660.00 
2,050 
1,353,000 		 2.0  2,706,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
100.0 
660.00 

1,353,000 		 2,706,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,353,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,236,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,236,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,136,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,099,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,706,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,166 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,124,646 円　　　　（　         8,054 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２０１０８５
１０３
　　　　-595009		 2,059  
(   2,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,991 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,053 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２３１０５５
１０３
　　　　-515011		 1,498  
(   1,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,171 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 348,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 649,440 円  　　　       16,236,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,251,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,183,200 円  　　　　    116,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,664,040 円　（　　　　　　         1,951 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9624    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,470,400 円  
（　　　　　         3,978 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,124,646 円      
②総費用 3,664,040 円      
③純収益　①－② 11,460,606 円      
④建物等に帰属する純収益 7,470,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,990,206 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,840,174 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,045 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,662,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区東雁来六条一丁目１１６番３
 4306000211959-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌東 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-17 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区東雁来６条１丁目１１６番３
｢東雁来６条１－２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,878  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ北側斜線
特別用途地区

(84,179)
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南東25m国道 水道、下水 新道東

4.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 新道東駅南東方

4.3km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ北側斜線
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに沿道サービス型店舗、工業系営業所等が建ち並ぶ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。
北２４条桜大橋開通の影響もあり需要は堅調で、地価も上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区内の幹線道路沿いを中心とする商業地域一円と判定する。需要者は沿道サービス型の店舗や営業所を
目的とする法人、工業系事業所等を目的とする企業等が中心である。当該近隣地域は郊外ではあるが国道沿いにあって
は割安感があり、また北２４条桜大橋開通による利便性の向上も認められることから土地需要は堅調で、地価も昨年と
同程度の上昇率で推移している。需要の中心価格帯は、用途・規模により様々で特定はし難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 東雁来地区に存する郊外の国道沿いの商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。収益価格は
自用建物が多く賃貸需要が弱いこともあり土地建物の総額に見合う賃料水準が形成されていないため低位となった。主
たる取引は自己利用目的であることを踏まえ、本件においては市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格
を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[105.0]		 100
[108.8]		 [ 99.0]
100		 79,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の商業地は、地下鉄駅周辺、郊外の路線
商業地とも需要が堅調で、地価は上昇が続い
ているが、上昇率は全般的に縮小傾向にある
。

特に大きな変動要因はない。国道沿いにあっ
ては割安感があり、北２４条桜大橋開通によ
る影響も認められ、地価は昨年同様の上昇率
で推移した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２３１０
３１１０３
-595003		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
南6m、角地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
b １２４１０
３１１０３
-115003		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m市道、
中間画地
近商
１８ｍ北側斜線
特別用途地区
(90,200)
c １２３１０
３１１０３
-595004		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
南西6.3m、
角地
近商
１８ｍ高度地区
(84,184)
d ２２２１０
３１１０３
-595001		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東23.5m道
道、南東6m、
角地
準住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,160  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.7]
78,203 		 100
[  95.0]
82,319 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
81,500 
b (　           ) 
115,334  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
118,217 		 100
[ 113.0]
104,617 
104,000 
c (　           ) 
82,392  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
96,342 		 100
[ 113.0]
85,258 
84,400 
d (　           ) 
62,431  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
66,296 		 100
[  82.0]
80,849 
80,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,000 円／㎡]  



札幌東 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,287,276 
3,780,040 
11,507,236 
7,470,400 
4,036,836 		 （　0.9624）
3,885,051 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     94,757,341 円　　　　（　     50,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 660.00 Ｓ1 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ北側斜線
特別用途地区		 84 ％   200 ％   179 ％   1,878 ㎡     35.1 m x   61.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建店舗の一棟賃しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
660.00 
100.0 
660.00 
2,050 
1,353,000 		 2.0  2,706,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
100.0 
660.00 

1,353,000 		 2,706,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,353,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,236,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,236,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       974,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,261,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,706,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,436 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,287,276 円　　　　（　         8,140 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１０５５
１０３
　　　　-515011		 1,498  
(   1,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,958 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,053 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２１１０３５
１０３
　　　　-595002		 1,472  
(   1,468) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,066 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 464,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 649,440 円  　　　       16,236,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,251,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,183,200 円  　　　　    116,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,780,040 円　（　　　　　　         2,013 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9624    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,470,400 円  
（　　　　　         3,978 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,287,276 円      
②総費用 3,780,040 円      
③純収益　①－② 11,507,236 円      
④建物等に帰属する純収益 7,470,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,036,836 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,885,051 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,069 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,757,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区東雁来六条一丁目１１６番３
 4306000211959-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考