別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌東 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-16 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　芳秀   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北１５条東３丁目３０８番７外
｢北１５条東３－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 465  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(100,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ2		 店舗、事務所、共同
住宅が混在する路線
商業地域		 南36m市道、東側道 水道、ガス、下水 北１３条東

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 北１３条東駅北東方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄北１３条東駅徒歩圏の環状通沿いの商業地域で現状維持で推移すると予測する。地価水準が上昇している
が、店舗等の需要も未だ強く上昇傾向が続くと思われる。今後は金利の動向に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区内の地下鉄駅徒歩圏及び幹線道路沿いの商業地域一帯。主な需要者は店舗及び店舗併用事業所並びに
収益物件等の取得を目的とする不動産業者等である。土地建物の価格が高額化し、収益物件の投資利回りは低下してい
るにも関わらず需要はまだあり、依然として地価は上昇傾向が続いている。中心となる土地価格は２１万～２４万円／
㎡程度と思われるが、総額は街路条件、規模、用途等により大きく異なることから特定は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は地下鉄北１３条東駅徒歩圏の環状通沿いの商業地域である。収益価格は土地建物の価格高騰に見合う賃料水
準が形成されていないことから低位で試算されたと思われる。比準価格は代替競争の関係の強い類似地域の取引事例か
ら試算しており取引市場の動向を反映し信頼性が高い。本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準
地からの検討さらに幹線道路沿いの用地への需要が強いことを勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    280,000 円／㎡		 [110.7]
100		 100
[100.0]		 100
[149.1]		 [106.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 道内景気は持ち直しているが、住宅投資は減
少している。新築住宅着工戸数では、持家、
分譲住宅は減少しているが、貸家は増加して
いる。

地域要因の変動は見られない。低金利政策の
継続により店舗、マンション用地等への需要
が底堅く、用地不足もあり価格水準は引き続
き上昇している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２２１０
４１１０３
-515057		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南36m道道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b ２２２１０
５１１０３
-515017		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南25m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２２２１０
４１１０３
-515047		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
南西8m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
d １２４１０
４１１０３
-115006		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北50m国道、
東6m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
e １２４１０
８１１０３
-115003		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東32m市道、
西8m、二方路
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
186,731  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
209,139 		 100
[  99.7]
209,768 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
222,000 
b (　           ) 
203,367  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
226,754 		 100
[ 105.0]
215,956 
229,000 
c (　           ) 
171,584  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
189,076 		 100
[  77.0]
245,553 
260,000 
d (　           ) 
180,410  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
178,692 		 100
[  82.9]
215,551 
228,000 
e (　           ) 
181,577  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
180,687 		 100
[  87.0]
207,686 
220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    228,000 円／㎡]  



札幌東 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,567,174 
6,327,375 
15,239,799 
12,047,400 
3,192,399 		 （　0.9451）
3,017,136 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     75,428,400 円　　　　（　    162,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 276.00 Ｓ4 1,076.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 100 ％   300 ％   300 ％   465 ㎡     23.3 m x   18.4 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造４階建店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗フロアー貸し、２～４階は２ＤＫタイプが計１５戸、平均専有面積約４４．８２㎡。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
276.00 
83.9 
231.56 
2,550 
590,478 		 3.0  1,771,434 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
266.76 
84.0 
224.13 
1,680 
376,538 		 1.0  376,538 
0.0  0 

 4～ 4		 共同住宅
266.76 
84.0 
224.13 
1,680 
376,538 		 1.0  376,538 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,076.28 
84.0 
903.95 

1,720,092 		 2,901,048 
0 
⑨年額支払賃料      1,720,092 円　×　12ヶ月　＝　      20,641,104 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     903.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,301,688 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         972,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,942,792 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         972,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,374,888 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,539,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,901,048 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,270 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,567,174 円　　　　（　        46,381 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１０５５
１０３
　　　　-515001		 1,740  
(   1,703) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,776 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,681 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１０５５
１０３
　　　　-515015		 1,654  
(   1,652) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,654 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 970,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,749,775 円  　　　       22,914,792　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      240,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,978,800 円  　　　　    194,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,327,375 円　（　　　　　　        13,607 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,076.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,047,400 円  
（　　　　　        25,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,567,174 円      
②総費用 6,327,375 円      
③純収益　①－② 15,239,799 円      
④建物等に帰属する純収益 12,047,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,192,399 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,017,136 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,428,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     162,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北十五条東三丁目３０８番７
 4306000248748-0000
2 　札幌市東区北十五条東三丁目３０８番８
 4306000248749-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌東 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-16 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北１５条東３丁目３０８番７外
｢北１５条東３－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 465  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(100,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ2		 店舗、事務所、共同
住宅が混在する路線
商業地域		 南36m市道、東側道 水道、ガス、下水 北１３条東

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 北１３条東駅北東方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 環状通沿いの商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。地下鉄駅徒歩圏であり収益物件、マンション用
地需要は堅調で、地価も上昇が続くと予想されるが、地価・建築費高騰の影響も懸念される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区を主に周辺区を含めた地下鉄駅徒歩圏を中心とする商業地域一円。需要者は店舗、事業所を目的とす
る法人、収益物件用地を目的とする不動産業者等が中心である。当該近隣地域は地下鉄北１３条東駅徒歩圏の環状通沿
いであり、収益物件、マンション用地需要が堅調で、地価も上昇傾向で推移しているが、地価・建築費の高騰による影
響も懸念される。需要の中心価格帯は、用途・規模により様々で特定はし難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は環状通沿いの地下鉄北１３条東駅徒歩圏に存する商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した価
格である。収益価格は地価・建築費が高騰していることから総額に見合う賃料設定が出来ず低位に試算された。よって
本件は、地域内にあっては自己利用目的の需要も多いことを踏まえて、市場の動向を反映した信頼性の高い比準価格を
重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    280,000 円／㎡		 [110.7]
100		 100
[100.0]		 100
[149.1]		 [106.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の商業地は、地下鉄駅周辺、郊外の路線
商業地とも需要が堅調で、地価は上昇が続い
ているが、上昇率は全般的に縮小傾向にある
。

特に大きな変動要因はない。地下鉄駅徒歩圏
の環状通沿いであり収益物件やマンション用
地需要が堅調で、地価も上昇傾向が続いてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２２１０
４１１０３
-515057		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南36m道道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２４１０
５１１０３
-115007		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北35m道道、
西6.5m、
南6.5m、
三方路
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
c １２３１０
５１１０３
-515009		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北36m市道、
北西8m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
d ２２３１０
５１１０３
-515031		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北5.4m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
186,731  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
202,416 		 100
[ 100.0]
202,416 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
275,352  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
263,772 		 100
[ 116.6]
226,220 
240,000 
c (　           ) 
161,323  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
169,937 		 100
[  85.0]
199,926 
212,000 
d (　           ) 
164,982  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
187,157 		 100
[  84.6]
221,226 
234,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    225,000 円／㎡]  



札幌東 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,567,174 
6,325,175 
15,241,999 
12,047,400 
3,194,599 		 （　0.9451）
3,019,216 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     75,480,400 円　　　　（　    162,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 276.00 Ｓ4 1,076.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 100 ％   300 ％   300 ％   465 ㎡     23.3 m x   18.4 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造４階建店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗フロアー貸し、２～４階は２ＤＫタイプが計１５戸、平均専有面積約４４．８２㎡。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
276.00 
83.9 
231.56 
2,550 
590,478 		 3.0  1,771,434 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
266.76 
84.0 
224.13 
1,680 
376,538 		 1.0  376,538 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
266.76 
84.0 
224.13 
1,680 
376,538 		 1.0  376,538 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,076.28 
84.0 
903.95 

1,720,092 		 2,901,048 
0 
⑨年額支払賃料      1,720,092 円　×　12ヶ月　＝　      20,641,104 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     903.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,301,688 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         972,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,942,792 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         972,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,374,888 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,539,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,901,048 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,270 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,567,174 円　　　　（　        46,381 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１０５５
１０３
　　　　-515002		 1,686  
(   1,685) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,686 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,681 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１０５５
１０３
　　　　-511005		 1,535  
(   1,501) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,582 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 970,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,749,775 円  　　　       22,914,792　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      238,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,978,800 円  　　　　    194,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,325,175 円　（　　　　　　        13,603 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,076.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,047,400 円  
（　　　　　        25,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,567,174 円      
②総費用 6,325,175 円      
③純収益　①－② 15,241,999 円      
④建物等に帰属する純収益 12,047,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,194,599 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,019,216 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,493 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,480,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     162,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北十五条東三丁目３０８番７
 4306000248748-0000
2 　札幌市東区北十五条東三丁目３０８番８
 4306000248749-0000
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備考