令和6年1月15日　提出 札幌東 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 5-8 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区伏古１４条５丁目１番６外 ｢伏古１４条５－１－２５｣ ②地積 　(㎡) 1,704   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 地区計画等 (70,200) 1.2:1 店舗 Ｓ1 低層店舗、営業所等 が建ち並ぶ路線商業 地域 南西25m道道、背面道 水道、ガス、下水 新道東 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 新道東駅東方 3.5km 法令 規制 準住居 (60,200) １８ｍ高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。安値感のある郊外の路線商業 地域で纏まった規模の土地需要が堅調で、地価も上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏古地区を主に東区郊外に存する幹線道路沿い等の商業地域と判定する。需要者は自用の店舗、営業所を 目的とする法人、個人事業主のほか収益物件目的の法人等が多い。当該近隣地域は郊外の道道丘珠空港通沿いの路線商 業地域で商況はやや劣るが、割安感があり纏まった規模の店舗用地や収益物件用地の需要が依然として堅調で、地価も 昨年同様二桁の上昇率で推移した。需要の中心は、用途・規模により取引総額は様々で特定し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の道道沿いの路線商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。収益物件需要の増加も認め られるが、地域内の建物は自用のものも多く賃貸需要が弱いため土地建物の総額に見合う賃料水準が形成されておらず 収益価格は低位に試算された。自己利用目的の取引が多いことを踏まえ、本件では市場動向を反映した信頼性が高い比 準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 5-9                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [115.0] 100 100 [105.0] 100 [109.0] [102.0] 100 82,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の商業地は、地下鉄駅周辺、郊外の路線 商業地とも需要が堅調で、地価は上昇が続い ているが、上昇率は全般的に縮小傾向にある 。 特に大きな変動要因はない。割安感のある当 地域への纏まった規模の店舗・収益物件用地 需要が堅調で、地価も昨年に続き二桁の上昇 率で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.6 ％  ％