別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 60,600,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６７
｢北４２条東１－５－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 477  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(100,300)

1:2		 診療所兼住宅

ＲＣ2		 中低層店舗、共同住
宅等が混在する路線
商業地域		 南20m道道、東側道 水道、ガス、下水 麻生

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 麻生駅東方

700m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅徒歩圏の路線商業地域で、今後も現状維持と予測する。地下鉄麻生駅徒歩圏であり収益物件を中心に需
要は堅調で、建築費高騰の影響も懸念されるが、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区内における地下鉄駅徒歩圏を中心とする商業地域一円と判定する。主たる需要者は店舗等の事業経営
者、投資用物件目的の法人及び不動産業者等である。当該近隣地域は地下鉄麻生駅徒歩圏の路線商業地域で投資物件を
中心に需要は堅調で、地価も昨年同様に上昇傾向で推移したが、今後は地価・建築費高騰の影響が懸念される。需要の
中心は、土地単価は１３万円／㎡程度であるが、総額の把握は用途・規模により様々で特定は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は地下鉄麻生駅徒歩圏の路線商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。収益価格は
地域内の建物が自用のものも多く賃貸需要が弱いため、高騰した土地建物の総額に見合う賃料設定ができず低位となっ
た。自己利用目的の取引が主である地域であることをも踏まえ、本件では市場動向を反映した信頼性の高い比準価格を
重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[144.4]		 [105.0]
100		 127,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の商業地は、地下鉄駅周辺、郊外の路線
商業地とも需要が堅調で、地価は上昇が続い
ているが、上昇率は全般的に縮小傾向にある
。

特に大きな変動要因はない。当地域は地下鉄
麻生駅徒歩圏で収益物件を中心に需要は堅調
で、地価も昨年と同程度の率で上昇した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１０
８１１０３
-111034		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
西11m、東6m、
三方路
準住居
１８ｍ北側斜線
(70,200)
b １２４１０
８１１０３
-115002		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20m市道、
東11m、
二方路
近商
北側斜線高度地区
(64,123)
c ２２３１０
８１１０３
-597002		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西44m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
d １２３１０
８１１０３
-597004		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西40m国道、
南6m、角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
e １２４１０
４１１０３
-115006		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北50m国道、
東6m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,908  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
94,753 		 100
[  76.7]
123,537 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
105,918  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
119,994 		 100
[  91.2]
131,572 
138,000 
c (　           ) 
110,228  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
113,010 		 100
[  94.8]
119,209 
125,000 
d (　           ) 
115,036  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
114,398 		 100
[  99.8]
114,627 
120,000 
e (　           ) 
180,410  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
178,692 		 100
[ 136.5]
130,910 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



札幌東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,388,974 
7,510,006 
18,878,968 
16,940,000 
1,938,968 		 （　0.9495）
1,841,050 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     46,026,250 円　　　　（　     96,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 261.24 ＲＣ8 1,430.59
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 100 ％   300 ％   300 ％   477 ㎡     13.6 m x   30.6 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ８階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗でフロアー貸し、２～８階は３ＬＤＫタイプが計１４戸で平均専有面積約７６．２６㎡。 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
261.24 
88.6 
231.46 
2,300 
532,358 		 6.0  3,194,148 
0.0  0 

 2～ 5		 居宅
167.05 
91.3 
152.52 
1,500 
228,780 		 1.0  228,780 
0.0  0 

 6～ 8		 居宅
167.05 
91.3 
152.52 
1,550 
236,406 		 1.0  236,406 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,430.59 
90.8 
1,299.10 

2,156,696 		 4,818,486 
0 
⑨年額支払賃料      2,156,696 円　×　12ヶ月　＝　      25,880,352 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,299.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,870,704 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,751,056 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,982,894 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,344,162 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,818,486 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,812 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,388,974 円　　　　（　        55,323 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２１１０８５
１０３
　　　　-595003		 1,567  
(   1,567) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,567 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２０１０８５
１０３
　　　　-591014		 1,326  
(   1,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,367 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,120,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,832,706 円  　　　       28,327,056　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,856,000 円  　　　　    280,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,510,006 円　（　　　　　　        15,744 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   1,430.59 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,940,000 円  
（　　　　　        35,514 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,388,974 円      
②総費用 7,510,006 円      
③純収益　①－② 18,878,968 円      
④建物等に帰属する純収益 16,940,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,938,968 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,841,050 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,860 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,026,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      96,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北四十二条東一丁目８１４番６７
 4306000311948-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
札幌東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.
鑑定評価額 60,600,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６７
｢北４２条東１－５－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 477  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(100,300)

1:2		 診療所兼住宅

ＲＣ2		 中低層店舗、共同住
宅等が混在する路線
商業地域		 南20m道道、東側道 水道、ガス、下水 麻生

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 麻生駅東方

700m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 今後とも、店舗と共同住宅が混在する路線商業地域として推移するものと予測する。地下鉄駅徒歩圏にあること
から、今後も底堅い需要を見込めるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区・北区等の地下鉄駅周辺の幹線沿いの商業地域。需要者の中心は市内及び道内主要都市を拠点とする
商工業関連業者および不動産関連事業者と見られる。地下鉄駅徒歩圏にあって利便性も良好なことから需要が堅調であ
り、背後住宅地の地価上昇の影響も受け、商業地の地価も依然上昇傾向となっている。取引が稀少なため中心となる価
格帯の把握は困難であるが、概ね坪３５万～４５万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 付近には自用物件と収益物件が混在しているが、貸室の供給動向および空室状況等により土地価格および建築費に見合
う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般
的であることから、周辺幹線沿いの類似地域に存する４事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性の高
い比準価格を中心に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌東 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 [105.0]
100		 127,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰・金融政策の動向等が懸念され
るが、新型コロナの５類移行による経済活動
の活発化に伴い、業務用地への需要も増加し
ている。

地域内に格別の変動要因はないが、地下鉄駅
徒歩圏に存して堅調な需要が認められ、地価
は依然上昇傾向となっている。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１０
８１１０３
-597004		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西40m国道、
南6m、角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
b ２２３１０
８１１０３
-597002		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西44m国道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
c ２２３１０
８１１０３
-597003		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西21.4m市道、
南10.9m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(70,200)
d ２２２１０
８１１０３
-595005		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
南6m、角地
近商
１８ｍ高度地区
特別用途地区
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,036  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
114,398 		 100
[  93.0]
123,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
110,228  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
113,010 		 100
[  90.0]
125,567 
132,000 
c (　           ) 
134,614  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
134,365 		 100
[  88.4]
151,997 
160,000 
d (　           ) 
97,971  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
103,465 		 100
[  82.1]
126,023 
132,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



札幌東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,393,982 
7,510,543 
18,883,439 
16,940,000 
1,943,439 		 （　0.9495）
1,845,295 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     46,132,375 円　　　　（　     96,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 261.24 ＲＣ8 1,430.59
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 100 ％   300 ％   300 ％   477 ㎡     13.6 m x   30.6 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階は各階平均専有面積約７６㎡の３ＬＤＫ２戸、駐車場６台を想定した。 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
261.24 
88.6 
231.55 
2,300 
532,565 		 6.0  3,195,390 
0.0  0 

 2～ 5		 居宅
167.05 
91.3 
152.54 
1,500 
228,810 		 1.0  228,810 
0.0  0 

 6～ 8		 居宅
167.05 
91.3 
152.54 
1,550 
236,437 		 1.0  236,437 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,430.59 
90.8 
1,299.33 

2,157,116 		 4,819,941 
0 
⑨年額支払賃料      2,157,116 円　×　12ヶ月　＝　      25,885,392 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,299.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,871,035 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,756,427 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,983,270 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,349,157 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,819,941 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,825 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,393,982 円　　　　（　        55,333 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２１１０８５
１０３
　　　　-595003		 1,567  
(   1,567) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,492 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１０８５
１０３
　　　　-191003		 1,713  
(   1,711) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,713 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,120,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,833,243 円  　　　       28,332,427　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,856,000 円  　　　　    280,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,510,543 円　（　　　　　　        15,745 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   1,430.59 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,940,000 円  
（　　　　　        35,514 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,393,982 円      
②総費用 7,510,543 円      
③純収益　①－② 18,883,439 円      
④建物等に帰属する純収益 16,940,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,943,439 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,845,295 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,869 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,132,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      96,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北四十二条東一丁目８１４番６７
 4306000311948-0000
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備考