令和6年1月15日　提出 札幌東 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -30 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　芳秀   TEL.

鑑定評価額 3,970,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.7 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区中沼１条３丁目２９番２１０ ｢中沼１条３－６－８｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる住宅地域 北東6m市道 水道、下水 新道東 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画区域（中沼地区）に より一般住宅の建築が可能な 市街化調整区域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新道東駅北東方 8.6km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域で、現状維持で推移するものと予測する。利便性は劣っているが、割安感から住宅 需要が強く地価は急激に上昇したが、緩い上昇傾向になると思料される。金利の動向にも注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はモエレ沼公園と豊平川に挟まれた市街化調整区域の住宅地域。低価格帯での住宅取得を目的とする札幌市 内の第１次取得者が需要の中心である。近くに店舗もなく交通の利便性が劣っているが、低金利もあり戸建住宅を求め る需要が強く地価は上昇している。中心となる価格帯は土地２３０㎡で３７０万円～４２０万円程度と思料される。郊 外の住宅地の地価の上昇率が低下しており、その影響もあり市街化調整区域内の地価も上昇率は低下してきている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地で利便性が劣る。アパート等の収益物件が皆無のため、賃貸市場が形成されておらず収益価 格の試算はできなかった。比準価格の試算には対象地が存する中沼地区の事例を全て採用しており、地域の不動産市場 の動向を反映した信頼性の高い価格である。本件では比準価格を採用し、前年公示価格からの検討さらに価格水準の低 い市街化調整区域に対する需要がまだ強いという地元精通者の意見も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内景気は持ち直しているが、住宅投資は減 少している。新築住宅着工戸数では、持家、 分譲住宅は減少しているが、貸家は増加して いる。 地域要因の変動は見られない。低金利政策の 継続により、周辺の郊外の住宅地と同様に市 街化調整区域も需要が高く地価水準は緩く上 昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.3 ％  ％