令和6年1月15日　提出 札幌東 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -28 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北４６条東３丁目８２６番８ ｢北４６条東３－３－２３｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 南8m市道 水道、下水 麻生 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大きな変動要因はなく現状維持と予測する。地下鉄駅周辺の地価高騰による影響から、割安感のある当地域への 戸建用地需要が堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測されるが、建築費高騰による影響も懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌新道北側を主に地下鉄駅からやや離れた東区内の住宅地域一円。需要者は市内在住の一次取得者が中 心である。地下鉄駅周辺の地価高騰による影響等から、割安感にある地域へ戸建用地需要が拡大し、当該近隣地域にあ っても、地価は上昇傾向で推移した。建築費高騰の影響等から上昇率は大きく縮小しており先行きは不透明である。需 要の中心価格は、土地は標準規模で１，８００万円前後、新築の戸建物件は３千万円台半ばから後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は地下鉄駅からやや離れた戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内の取引は自用目的が大半である。アパート 等の収益物件はなく、戸建住宅の賃貸需要も殆どない賃貸市場が形成されていない地域であるため収益価格の試算は断 念した。本件においては、主たる需要者は住宅地としての快適性を重視することから、代表標準地との検討結果を踏ま え、取引市場の実態を反映した信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [109.4] 100 100 [103.0] 100 [113.2] [106.0] 100 95,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の住宅地は、地価上昇が続いているが、 建築費高騰等から郊外の住宅地需要や地価上 昇率は弱まっている。地下鉄周辺は郊外ほど の弱まりはない。 特に大きな変動要因はない。当地域は地下鉄 駅からやや離れているが、割安感から戸建需 要が堅調で、地価も上昇傾向で推移したが、 上昇率は縮小。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.6 ％  ％