令和6年1月12日　提出 札幌東 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -19 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区東苗穂６条２丁目５７７番３５ ｢東苗穂６条２－７－２９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南西10m市道 水道、下水 新道東 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　１０ ｍ市道 交通 施設 新道東駅南東方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 東部郊外の札幌新道背後に位置する住宅地域で利用状況は安定的である。建築費高騰等の影響から地価上昇率は 弱まった。今後は、金融政策や物価水準を含めた経済情勢の変化による不動産市場の動向に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東苗穂地区・伏古地区等の郊外の住宅地域一円で把握される。需要者の中心は、市内居住の一般人等で 把握される。郊外部に所在し都心から遠隔ながら札幌新道や宮の森北２４条通等幹線道路に近く、また都心部と比較し た割安感も強く、土地需要は堅調に推移。最近では建築費高騰等を背景に、昨年と比較し土地需要は弱まっている。中 心となる価格帯は、２００㎡の更地で１０００万～１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を 有する。自用の戸建住宅地で、快適性を重視する第一種低層住居専用地域に属し、収益性になじまないため、収益価格 は適用しなかった。本件では、比準価格を中心に、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰、物価高による生活不安、金利 先高感等の影響から、住宅需要、地価上昇率 とも昨年と比べ弱まっている。 郊外に位置する戸建住宅地域ながら、地区内 幹線に商業施設等が立地し利便性は比較的良 好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％