令和6年1月12日　提出 札幌東 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -17 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区東苗穂１４条２丁目９９３番３２ ｢東苗穂１４条２－３－３１｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 特別用途地区 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 新道東 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新道東駅東方 5.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、今後も現状を維持して推移すると予測する。割安感により堅調で あった東苗穂地区の戸建住宅用地需要は建築費の高騰により減退傾向にあり、回復の時期は見通せない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東苗穂、東雁来等東区北東部郊外の戸建住宅地域で、主な需要者は市内に居住する若年１次取得者層およ び建築業者等不動産業関連事業者と見られる。価格水準は低位であるが居住環境良好な住宅地域で、割安感から需要は 堅調であったが、建築費高騰と金利動向の不透明感により需要の減退が認められ、地価の上昇幅は縮小傾向にある。土 地は１，０００万～１，２００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台前半程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する戸建住宅地であり、自用目的での取引が中心であることから賃貸市 場は見い出せず、収益価格は試算しなかった。よって本件では、東苗穂地区の周辺類似地域内に存する５事例を採用し 最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [106.9] 100 100 [104.5] 100 [132.6] [104.5] 100 58,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 諸物価上昇により実質所得が減少する中、建 築費の高騰による物件価格の上昇、金利の先 高感等により住宅取得意欲が低下し、需要が 減退している。 地域要因の変動は特にないが、割安感から堅 調であった郊外戸建住宅地の需要は、建築費 高騰により減退に向かっている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.6 ％  ％