令和6年1月12日　提出 札幌東 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -15 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 529,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北９条東３丁目４０番１４ ｢北９条東３－１－１｣ ②地積 　(㎡) 1,763   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (100,300) 1.5:1 共同住宅 ＳＲＣ13 高層のマンション、 事務所等が混在する 住宅地域 西14.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 さっぽろ 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １４．５ｍ市道 交通 施設 さっぽろ駅北東方 700m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今後もマンション、事務所の混在する住宅地域として推移すると予測する。ＪＲ駅徒歩圏内にあって需要は堅調 であり、新幹線新駅開業延期の影響は注視されるが、地価は上昇傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 高層分譲マンション用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              296,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に東区のＪＲさっぽろ駅周辺に展開する商住混在地域であるが、広義には地下鉄駅周辺等のマンション 適地の存する範囲で、需要の中心は投資目的の法人事業者、不動産関連業者、マンション・ディベロッパー等である。 分譲マンション市況は価格高騰により二極化が進行しているが、中心部の利便性の高い物件には依然堅調な需要が認め られ、開発適地の地価も上昇傾向にある。取引される総額、規模は様々で、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は分譲マンションも多いことから、高層マンションの建設を想定した開発法も適用したが、開発計画、事業日 程等は現下の事業環境を反映し妥当と認められる。比準価格は広域的な類似地域から５事例を採用し、最近の需給動向 も考慮して試算した信頼し得る価格と思料する。本評価においては、精度に優る比準価格を重視し、想定要素を含む開 発法による価格を参考に、前年価格からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    275,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新幹線開業延期の影響は注視されるが、利便 性良好な都心部のマンションは価格の高額化 に拘わらず、富裕層・投資家からの需要が依 然堅調である。 周辺では大規模な再開発計画も進捗しており 、さっぽろ駅徒歩圏におけるマンション用地 需要は堅調で、地価は上昇傾向となっている 。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％