令和6年1月15日　提出 札幌東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北丘珠４条２丁目６６２番１２６ ｢北丘珠４条２－５－２０｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南東8m市道 水道、下水 新道東 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新道東駅北東方 5.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅を主とする住宅地域で特に大きな変動要因はなく現状維持と予測する。郊外で割安感のある当地 域の地価は上昇傾向で推移するものと予測されるが、建築費高騰の影響等から先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北丘珠地区を主に東区郊外の住宅地域一円。需要者の中心は市内居住の戸建住宅用地目的の個人である。 地下鉄駅周辺の地価高騰等の影響から郊外地域への戸建用地需要が増加し、地価は上昇を続けているが、建築費の高騰 等から郊外地域への土地需要及び地価上昇率は弱まっている。当該近隣地域も同様の傾向にある。需要の中心は、土地 が標準規模（１８０㎡程度）で５６０万円前後、新築戸建は２，０００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は北丘珠地区の戸建住宅を主とする郊外の住宅地域で、アパート等の収益物件は殆どなく、また戸建住宅の賃 貸需要も極めて少なく賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は断念した。本件においては、当該地域の取引 は自用目的が大半であることを踏まえ、前年価格からの推移、価格形成要因の変動状況等を勘案のうえ、取引市場の実 態を反映した信頼性が高い比準価格をそのまま採用して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の住宅地は、地価上昇が続いているが、 建築費高騰等から郊外の住宅地需要や地価上 昇率は弱まっている。地下鉄周辺は郊外ほど の弱まりはない。 特に大きな変動要因はない。割安感のある当 地域への需要は堅調で、地価の上昇が続いて いるが、建築費高騰の影響もあり上昇率は大 きく縮小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％