鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
札幌北 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-18

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　千田　裕也

TEL.

鑑定評価額

54,500,000 円

１㎡当たりの価格

75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区太平５条１丁目３２番２｢太平５条１－１－１｣				②地積　(㎡)	722 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）１８ｍ高度地区特別用途地区 (100,200)
	台形 1:1	店舗Ｓ1	小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ路線商業地域	西44m国道、南西側道	水道、下水	太平 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

４４ｍ国道

交通

施設

太平駅北方

1.0km

法令

規制

近商
(100,200)
準防
１８ｍ高度地区
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。特に変動要因は見られず現状維持と予測する。背後の住
宅地価格の値上がりが鈍化しつつあり、その影響を受けながら推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区及びこの隣接区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、太平・屯田といっ
た背後地域からの需要による商業収入を見込む道内外の法人である。国道沿いで交通量も多いことから需要は概ね安定
的である。背後住宅地の地価上昇の影響を受け、地価水準は上昇傾向にあるがその勢いは鈍化している。取引の中心と
なる総額の価格帯は、用途・規模等によりまちまちで幅があることから見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場で実際に取引された北区内の幹線道路沿い商業地の事例を採用したもので実証的な価格である。一方、
収益価格は不動産の収益性を示す価格であり商業地において重視すべき価格ではあるが、賃料の遅効性という特性から
投資回収レベルに達しておらず、やや低位に求められたと思料する。よって本件においては市場性を反映した比準価格
を重視し、収益価格は参考に留め、前年標準地価格との検討、市場性を再確認し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資材高騰や人手不足の影響が事業規模や工期
などに影響を与え、不動産投資は変動の時期
にある。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１１３Ｔ１０２ -115001	札幌市北区		更地	（　）	不整形	北25m市道、東4m、角地		近商特別用途地区１８ｍ高度地区 (90,200)
b	２４Ｋ１１３Ｔ１０２ -595002	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
c	２４Ｋ１１３Ｔ１０２ -595005	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		近商特別用途地区１８ｍ高度地区 (90,200)
d	２４Ｋ１７４Ｔ１０２ -595001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南50m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区地区計画等 (60,200)
e	２４Ｋ１７４Ｔ１０２ -595002	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	南50m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,087	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	71,952	100 [ 100.0]	71,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	74,100
b	(　 ) 66,667	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	74,409	100 [ 100.0]	74,409		76,600
c	(　 ) 73,940	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,010	100 [ 100.0]	76,010		78,300
d	(　 ) 59,172	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,486	100 [ 85.0]	73,513		75,700
e	(　 ) 53,238	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,965	100 [ 80.0]	71,206		73,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,500 円／㎡]

札幌北 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,676,487	1,776,428	5,900,059	4,192,440	1,707,619	（　0.9624） 1,643,413	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	40,083,244 円　　　　（　 55,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	408.00	Ｓ1	408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防１８ｍ高度地区特別用途地区	100 ％	200 ％	200 ％	722 ㎡	30.3 m x 32.8 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	408.00	100.0	408.00	1,700	693,600	3.0	2,080,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		408.00	100.0	408.00		693,600		2,080,800
								0

⑨年額支払賃料	693,600 円　×　12ヶ月　＝　 8,323,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,323,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 665,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,657,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,080,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,143 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,676,487 円　　　　（　 10,632 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-595001	1,700 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-595004	1,637 ( 1,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,723
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,300 円	65,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	332,928 円	8,323,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 454,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 664,000 円	65,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,100 円	65,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,100 円	65,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,776,428 円　（　　　　　　 2,460 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9624

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,192,440 円（　　　　　 5,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,676,487 円
②総費用	1,776,428 円
③純収益　①－②	5,900,059 円
④建物等に帰属する純収益	4,192,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,707,619 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,643,413 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,276 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,083,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌北 5-18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市北区太平五条一丁目３２番２	4306000084934-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
札幌北 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-18

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

54,500,000 円

１㎡当たりの価格

75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区太平５条１丁目３２番２｢太平５条１－１－１｣				②地積　(㎡)	722 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）特別用途地区１８ｍ高度地区 (100,200)
	台形 1:1	店舗Ｓ1	小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ路線商業地域	西44m国道、南西側道	水道、下水	太平 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

４４ｍ国道

交通

施設

太平駅北方

1.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
特別用途地区
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの郊外商業地域で、特に変動要因は見られず現状維持と見込まれる。金利動向や資材価格の高騰等の懸
念材料があるものの、車両交通量の多さから相応の需要が期待され、当面は底堅く推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区の幹線・準幹線道路沿いの郊外商業地域一円の圏域。需要者は道内外の事業を目的とする法人等が
中心である。当該地域は、小売・飲食店舗、スーパー等が建ち並ぶ創成川通沿いの商業地域である。繁華性の程度は高
くはないものの、車両交通量が多い地域であるため、相応の需要が期待され、地価水準は底堅く推移している。尚、取
引価格については沿道用地で用途や規模、総額は一様ではないため、中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、需要者は主に一般的な地価水準を指標に検討することか
ら説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃
料の遅効性及び建築費の上昇等から価格は低位に試算された。よって、相対的な信頼性に優る比準価格を標準に、収益
価格を参酌し、市場分析及び前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価が上昇しインフレ傾向が高まる中、不動
産市場は資産価値が落ちない利便性が優れた
地域とそうでない地域との選別がより強まる
傾向がある。

地域要因に特に変動要因は見られない。小売
店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり
、地価水準は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１１３Ｔ１０２ -595002	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	２４Ｋ１１３Ｔ１０２ -595008	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、中間画地		近商特別用途地区１８ｍ高度地区 (90,200)
c	２４Ｋ１７４Ｔ１０２ -591047	札幌市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南50m市道、北8m、二方路		準住居１８ｍ高度地区地区計画等 (70,200)
d	２４Ｋ１４９Ｔ１０２ -595012	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		近商１８ｍ高度地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,667	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	74,409	100 [ 105.0]	70,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	73,000
b	(　 ) 66,500	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,160	100 [ 96.4]	71,743		73,900
c	(　 ) 29,863	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 50.0]	100 [ 90.9]	69,056	100 [ 90.0]	76,729		79,000
d	(　 ) 82,047	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,821	100 [ 115.3]	74,433		76,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,500 円／㎡]

札幌北 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,926,808	1,909,528	6,017,280	4,462,920	1,554,360	（　0.9624） 1,495,916	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	36,485,756 円　　　　（　 50,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	408.00	Ｓ1	408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防特別用途地区１８ｍ高度地区	100 ％	200 ％	200 ％	722 ㎡	30.3 m x 32.8 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	408.00	100.0	408.00	1,700	693,600	3.0	2,080,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		408.00	100.0	408.00		693,600		2,080,800
								0

⑨年額支払賃料	693,600 円　×　12ヶ月　＝　 8,323,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,323,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,907,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,080,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,926,808 円　　　　（　 10,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-595004	1,637 ( 1,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,723	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４Ｋ１１３Ｃ１０２　　　　-115001	1,681 ( 1,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,681
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	277,200 円	69,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	332,928 円	8,323,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 454,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 706,800 円	69,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,300 円	69,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,300 円	69,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,909,528 円　（　　　　　　 2,645 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9624

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,300,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,462,920 円（　　　　　 6,181 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,926,808 円
②総費用	1,909,528 円
③純収益　①－②	6,017,280 円
④建物等に帰属する純収益	4,462,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,554,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,495,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,072 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,485,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌北 5-18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市北区太平五条一丁目３２番２	4306000084934-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考