別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-16 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.
鑑定評価額 33,400,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区太平７条４丁目４４番３１外
｢太平７条４－１０－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 428  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1.5:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗併用住宅が建ち
並ぶ路線商業地域
 東20m市道 水道、下水 百合が原

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 百合が原駅西方

480m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅に近接する路線商業地域であり、特に変動要因は見られず現状維持と見込まれる。金利動向や資材価格の
高騰等の懸念材料があるものの、多様性な用途性等から、地価水準は当面堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区内の幹線・準幹線道路沿いを中心とした郊外の商業地域一円の圏域。需要者の中心は、自己使
用・賃貸を目的とした法人・個人事業者等である。当該地域は東８丁目篠路通沿いにあり、ＪＲ百合が原駅から徒歩圏
内に位置する。商業系と住居系の両面を持ち合わせており、用途の多様性から需要は底堅く地価水準は概ね堅調に推移
している。需要の中心となる価格帯は取引される土地の規模や用途等に一様ではないため、見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、需要者は主に一般的な地価水準を指標に検討することか
ら説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃
料の遅効性及び建築費の上昇等から価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比
準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 94.0]		 [100.0]
100		 78,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価が上昇しインフレ傾向が高まる中、不動
産市場は資産価値が落ちない利便性が優れた
地域とそうでない地域との選別がより強まる
傾向がある。

東８丁目篠路通沿い商業地域で変動要因は見
られない。商業系と住居系用途の両面を持ち
合わせていることから需要は底堅く、地価は
堅調に推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１１
３Ｔ１０２
-115001		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北25m市道、
東4m、角地
近商
特別用途地区
１８ｍ高度地区
(90,200)
b ２４Ｋ１１
３Ｔ１０２
-595002		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
c ２４Ｋ１１
３Ｔ１０２
-595005		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
近商
特別用途地区
１８ｍ高度地区
(90,200)
d ２４Ｋ１１
３Ｔ１０２
-595009		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
西15m、角地
近商
特別用途地区
１８ｍ高度地区
(100,200)
e ２４Ｋ１１
３Ｔ１０２
-595012		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
近商
特別用途地区
１８ｍ高度地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,087  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
71,952 		 100
[  95.9]
75,028 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,000 
b (　           ) 
66,667  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 100.0]
74,409 		 100
[ 100.0]
74,409 
74,400 
c (　           ) 
73,940  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,010 		 100
[  95.0]
80,011 
80,000 
d (　           ) 
68,400  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
69,064 		 100
[ 102.0]
67,710 
67,700 
e (　           ) 
90,023  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,084 		 100
[  99.8]
93,271 
93,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



札幌北 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,360,517 
2,912,353 
8,448,164 
7,470,400 
977,764 		 （　0.9533）
932,102 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     22,734,195 円　　　　（　     53,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   428 ㎡     24.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～３階は共同住宅（各階３戸・３ＬＤＫ・平均専有面積約６５㎡）を想定した。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 同種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
88.6 
194.92 
1,900 
370,348 		 3.0  1,111,044 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
220.00 
88.6 
194.92 
1,390 
270,939 		 1.0  270,939 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
88.6 
584.76 

912,226 		 1,652,922 
0 
⑨年額支払賃料        912,226 円　×　12ヶ月　＝　      10,946,712 円 
⑩a共益費（管理費）              70 円／㎡　×　     584.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　         491,198 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,437,910 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       597,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,344,814 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,652,922 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,360,517 円　　　　（　        26,543 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３Ｋ１１３Ｃ
１０２
　　　　-591003		 1,271  
(   1,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,379 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,391 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,390 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１１３Ｃ
１０２
　　　　-591001		 1,344  
(   1,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,415 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 464,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 955,353 円  　　　       11,941,910　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,183,200 円  　　　　    116,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,912,353 円　（　　　　　　         6,805 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,470,400 円  
（　　　　　        17,454 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,360,517 円      
②総費用 2,912,353 円      
③純収益　①－② 8,448,164 円      
④建物等に帰属する純収益 7,470,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 977,764 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 932,102 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,178 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,734,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区太平七条四丁目４４番３１
 4306000086138-0000
2 　札幌市北区太平七条四丁目４４番３２
 4306000086139-0000
3 　札幌市北区太平七条四丁目４６番２７
 4306000086165-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-16 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.
鑑定評価額 33,400,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区太平７条４丁目４４番３１外
｢太平７条４－１０－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 428  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1.5:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗併用住宅が建ち
並ぶ路線商業地域
 東20m市道 水道、下水 百合が原

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 百合が原駅西方

480m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅に近い店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特に変動要因は見られず現状維持と予測する。周辺
地域への店舗進出も見られ商業系・住居系等の用途の多様性も期待され、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区内を中心とした市内でも比較的郊外の幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者の
中心は、事業目的の法人・個人業者等である。周辺地域に新規の店舗進出も見られ商業系・住居系と用途の多様性が期
待できる地域で、さらに背後住宅地の地価上昇の影響も受け需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は取引される
土地の規模や用途等によりまちまちであり、見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、北区内の商業地の事例を採用し、地域・個別性に着目し補修正・要因比較を行って求めたもので、取引市
場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を示すもので事業者としては着目すべき価格であるが、想
定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代
表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向も再確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.9]		 [100.0]
100		 78,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は穏やかに回復しているものの物価上昇
、金利動向の先行き不透明感など不動産の需
給動向にも影響を与える要因が懸念される。


地域要因に特段の変動はない。用途の多様性
も期待できる地域であり、価格水準は上昇傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１１
３Ｔ１０２
-595011		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,200)
b ２４Ｋ１１
３Ｔ１０２
-595003		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
c ２４Ｋ１７
４Ｔ１０２
-591047		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南50m市道、
北8m、二方路
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(70,200)
d ２４Ｋ１４
９Ｔ１０２
-595024		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,900  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
50,856 		 100
[  85.0]
59,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,800 
b (　           ) 
60,317  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
65,435 		 100
[  90.0]
72,706 
72,700 
c (　           ) 
29,863  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[  50.0]		 100
[  90.9]
69,056 		 100
[  89.6]
77,071 
77,100 
d (　           ) 
90,221  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,176 		 100
[ 118.2]
81,367 
81,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,000 円／㎡]  



札幌北 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,382,184 
2,389,236 
7,992,948 
7,019,600 
973,348 		 （　0.9533）
927,893 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     22,631,537 円　　　　（　     52,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   428 ㎡     24.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗は、２～３階は住宅２ＬＤＫ　平均専有面積約６５㎡計６戸を想定 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 当該規模の建物としてはほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
88.6 
194.92 
1,850 
360,602 		 3.0  1,081,806 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
220.00 
88.6 
194.92 
1,300 
253,396 		 1.0  253,396 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
88.6 
584.76 

867,394 		 1,588,598 
0 
⑨年額支払賃料        867,394 円　×　12ヶ月　＝　      10,408,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     584.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,408,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       545,636 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,367,092 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,588,598 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,092 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,382,184 円　　　　（　        24,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１１３Ｃ
１０２
　　　　-591013		 1,159  
(   1,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,159 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,301 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１１３Ｃ
１０２
　　　　-591006		 1,301  
(   1,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,369 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 436,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 545,636 円  　　　       10,912,728　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,111,800 円  　　　　    109,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,389,236 円　（　　　　　　         5,582 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,019,600 円  
（　　　　　        16,401 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,382,184 円      
②総費用 2,389,236 円      
③純収益　①－② 7,992,948 円      
④建物等に帰属する純収益 7,019,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 973,348 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 927,893 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,631,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区太平七条四丁目４４番３１
 4306000086138-0000
2 　札幌市北区太平七条四丁目４４番３２
 4306000086139-0000
3 　札幌市北区太平七条四丁目４６番２７
 4306000086165-0000
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備考