別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-15 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.
鑑定評価額 82,300,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区屯田６条４丁目６番８外
｢屯田６条４－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区
地区計画等

(70,200)

2:1		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 低層店舗、アパート
等が混在する路線商
業地域		 北50m市道、西側道 水道、ガス、下水 麻生

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 麻生駅北方

3.4km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
１８ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は繁華性のやや劣る路線商業地域として当分の間、現状を維持すると思われる。背後の住宅地価格の値
上がりが鈍化しつつあり、その影響を受けながら推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区郊外の幹線・準幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。需要者の中心は沿道サービス・小売店
舗あるいは賃貸マンション等の経営を目的とする企業である。当該地域の商圏は主に屯田地区であり、ほぼ必要店舗等
が充実した状況であり、新規出店は多くはない。土地の取引価格は背後住宅地の最近の上昇に押され、上昇傾向にある
。需要の中心価格帯は利用目的や規模によりまちまちであり、見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場で実際に取引された北区内の幹線道路沿い商業地の事例を採用したもので実証的な価格である。一方、
収益価格は不動産の収益性を示す価格であり商業地において重視すべき価格ではあるが、賃料の遅効性という特性から
投資回収レベルに達しておらず、やや低位に求められたと思料する。よって本件においては市場性を反映した比準価格
を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との検討、市場性を再確認し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 [104.0]
100		 73,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材高騰や人手不足の影響が事業規模や工期
などに影響を与え、不動産投資は変動の時期
にある。


地域要因に特段の変動はない。




特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１１
３Ｔ１０２
-115001		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北25m市道、
東4m、角地
近商
特別用途地区
１８ｍ高度地区
(90,200)
b ２４Ｋ１１
３Ｔ１０２
-595002		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
c ２４Ｋ１１
３Ｔ１０２
-595005		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
近商
特別用途地区
１８ｍ高度地区
(90,200)
d ２４Ｋ１７
４Ｔ１０２
-595001		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南50m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(60,200)
e ２４Ｋ１７
４Ｔ１０２
-595002		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南50m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,087  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
71,952 		 100
[ 100.0]
71,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
74,800 
b (　           ) 
66,667  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 100.0]
74,409 		 100
[ 105.0]
70,866 
73,700 
c (　           ) 
73,940  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,010 		 100
[ 100.0]
76,010 
79,100 
d (　           ) 
59,172  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,486 		 100
[  88.0]
71,007 
73,800 
e (　           ) 
53,238  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,965 		 100
[  83.0]
68,633 
71,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,000 円／㎡]  



札幌北 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,692,998 
2,145,760 
6,547,238 
4,321,240 
2,225,998 		 （　0.9624）
2,142,300 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     52,251,220 円　　　　（　     46,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 420.00 Ｓ1 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   1,128 ㎡     49.3 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
420.00 
100.0 
420.00 
1,850 
777,000 		 3.0  2,331,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
100.0 
420.00 

777,000 		 2,331,000 
0 
⑨年額支払賃料        777,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,324,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,324,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       652,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,671,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,331,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,678 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,692,998 円　　　　（　         7,707 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１４９Ｃ
１０２
　　　　-595003		 1,942  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
2,158 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,855 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ１４９Ｃ
１０２
　　　　-595004		 1,637  
(   1,635) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,723 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 268,400 円  　　　　     67,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 372,960 円  　　　        9,324,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      685,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      684,400 円  　　　　     67,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,100 円  　　　　     67,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,100 円  　　　　     67,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,145,760 円　（　　　　　　         1,902 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9624    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,321,240 円  
（　　　　　         3,831 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,692,998 円      
②総費用 2,145,760 円      
③純収益　①－② 6,547,238 円      
④建物等に帰属する純収益 4,321,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,225,998 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,142,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,899 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,251,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区屯田六条四丁目６番８
 4306000106669-0000
2 　札幌市北区屯田六条四丁目６番９
 4306000106670-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌北 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-15 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　秀一   TEL.
鑑定評価額 82,300,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区屯田６条４丁目６番８外
｢屯田６条４－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区
地区計画等

(70,200)

2:1		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 低層店舗、アパート
等が混在する路線商
業地域		 北50m市道、西側道 水道、ガス、下水 麻生

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画「屯田地区」 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 麻生駅北方

3.4km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
１８ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は、低層店舗、アパート等が混在する路線商業地域であり、今後とも同様に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区の商業地域であるが、中でも屯田地区の商業適地との関連が強いと見る。需要者の中心は、市
内の企業あるいは個人事業者と見られる。コロナ禍が収束しても、当該地域の繁華性の向上は期待し難いが、共同住宅
用地として見ることもでき、背後住宅地高騰化の影響があると言える。需要の中心は、利用規模や立地によって様様な
ため総額は把握しがたいが、土地単価は坪単価２０～３０万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は、低層店舗、アパート等が混在する路線商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、賃貸市
場環境を踏まえると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。商業地も自己利
用目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、収益価格を斟
酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 [104.0]
100		 72,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融動向やインフレ動向等によって、需要に
頭打ちの兆候があり、地価動向は転換局面と
見られ、注視が必要である。


繁華性の大きな向上は期待しがたいが、背後
住宅地の上昇の影響を受ける。



特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１７
４Ｔ１０２
-595001		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南50m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(60,200)
b ２４Ｋ１７
４Ｔ１０２
-595002		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南50m市道、
中間画地
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(60,200)
c ２４Ｋ１７
４Ｔ１０２
-591047		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南50m市道、
北8m、二方路
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等
(70,200)
d ２４Ｋ１７
４Ｔ１０２
-111034		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商
特別用途地区
１８ｍ高度地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,172  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,486 		 100
[ 100.0]
62,486 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
65,000 
b (　           ) 
53,238  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,965 		 100
[  95.0]
59,963 
62,400 
c (　           ) 
29,863  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[  50.0]		 100
[  90.9]
69,056 		 100
[  95.0]
72,691 
75,600 
d (　           ) 
82,353  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
80,674 		 100
[  85.5]
94,356 
98,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



札幌北 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,786,977 
2,058,792 
6,728,185 
4,456,480 
2,271,705 		 （　0.9624）
2,186,289 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     53,324,122 円　　　　（　     47,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 420.00 Ｓ1 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
１８ｍ高度地区
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   1,128 ㎡     49.3 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建の店舗で一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
420.00 
100.0 
420.00 
1,870 
785,400 		 3.0  2,356,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
100.0 
420.00 

785,400 		 2,356,200 
0 
⑨年額支払賃料        785,400 円　×　12ヶ月　＝　       9,424,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,424,800 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       659,736 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,765,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,356,200 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,913 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,786,977 円　　　　（　         7,790 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１４９Ｃ
１０２
　　　　-595001		 1,700  
(   1,695) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,789 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,875 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,870 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ１４９Ｃ
１０２
　　　　-595003		 1,942  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,942 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 207,600 円  　　　　     69,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 376,992 円  　　　        9,424,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      630,000 円  　　　価格動向等も勘案して査定した
 建物　　　　　　　　　      705,800 円  　　　　     69,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,058,792 円　（　　　　　　         1,825 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9624    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,456,480 円  
（　　　　　         3,951 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,786,977 円      
②総費用 2,058,792 円      
③純収益　①－② 6,728,185 円      
④建物等に帰属する純収益 4,456,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,271,705 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,186,289 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,938 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,324,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区屯田六条四丁目６番８
 4306000106669-0000
2 　札幌市北区屯田六条四丁目６番９
 4306000106670-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考