別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-10 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 480,000,000 円  １㎡当たりの価格 840,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北１０条西２丁目９番１外
 ②地積
　(㎡)		 571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 札幌

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ札幌駅周辺では再開発事
業等により、地域の潜在力を
高めている。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 札幌駅北方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ札幌駅から徒歩圏内の商業地域であり、地域周辺では北８西１地区の再開発事業が概ね完了するなど、発展
的に推移しており、その潜在能力から将来的にも商住の高度利用が推進されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    582,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区のＪＲ札幌駅に徒歩圏内及び北口外延の商業地域である。主な需要者は、大手不動産会社、道内外
の法人等である。発展を続けるＪＲ札幌駅北口地区の外延に当たる立地性及び当該地区における再開発事業等の影響を
受けて、商住複合の高度利用性から土地需要は強く、用地供給不足も加わって地価動向は強含みである。利用目的によ
り画地規模が各々であるところから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性の強い取引事例を中心に求めたもので市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格
も土地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求められた
ものと思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    755,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍も落ち着き、景気は緩やかに回復し
ているが、商業地については、金融資本市場
の金利動向、建築費の上昇等に注意する必要
がある。

近隣地域自体に大きな変化はないが、周辺で
の再開発事業完了やオフィスビル等の事業計
画が具体化しており、地価動向は強含みであ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115001		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14.6m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595008		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595011		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595032		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
高度利用地区
(90,400)
e ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595028		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9.1m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,546)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
393,615  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
406,998 		 100
[  51.7]
787,230 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
787,000 
b (　           ) 
596,223  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
611,725 		 100
[  65.8]
929,673 
930,000 
c (　           ) 
461,694  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
478,315 		 100
[  54.5]
877,642 
878,000 
d (　           ) 
466,299  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
583,555 		 100
[  70.0]
833,650 
834,000 
e (　           ) 
803,016  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
849,591 		 100
[  97.8]
868,702 
869,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    860,000 円／㎡]  



札幌北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,201,944 
12,674,768 
48,527,176 
34,527,600 
13,999,576 		 （　0.9495）
13,292,597 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    332,314,925 円　　　　（　    582,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 371.68 ＲＣ9 2,699.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   571 ㎡     17.0 m x   33.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を事務所、２階～９階を共同住宅、各階１ＬＤＫ２戸・３ＬＤＫ２戸、計３２戸を想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
238.30 
82.1 
195.57 
4,200 
821,394 		 3.0  2,464,182 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,100 
533,484 		 1.0  533,484 
0.0  0 

 6～ 9		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,142 
544,154 		 1.0  544,154 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,699.62 
82.5 
2,227.89 

5,131,946 		 6,774,734 
0 
⑨年額支払賃料      5,131,946 円　×　12ヶ月　＝　      61,583,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,227.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,772,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,583,352 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,772,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,217,768 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,137,584 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,774,734 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,360 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,201,944 円　　　　（　       107,184 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591012		 1,892  
(   1,892) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,102 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,102 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591019		 1,827  
(   1,825) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 97.0]
2,047 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,668,000 円  　　　　    556,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,217,768 円  　　　       64,355,352　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,005,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,671,200 円  　　　　    556,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       556,000 円  　　　　    556,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       556,000 円  　　　　    556,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,674,768 円　（　　　　　　        22,197 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 556,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   2,699.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,527,600 円  
（　　　　　        60,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,201,944 円      
②総費用 12,674,768 円      
③純収益　①－② 48,527,176 円      
④建物等に帰属する純収益 34,527,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,999,576 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,292,597 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,280 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    332,314,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     582,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北十条西二丁目９番１
 4306000155462-0000
2 　札幌市北区北十条西二丁目１０番１
 4306000155464-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-10 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.
鑑定評価額 474,000,000 円  １㎡当たりの価格 830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北１０条西２丁目９番１外
 ②地積
　(㎡)		 571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
地区計画等

(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 札幌

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 札幌駅北方

450m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅から徒歩圏内の商業地域である。市内中心部は再開発の動きが活発だが、資材高騰や人材不足が影響して
いる。地価は当面、上昇傾向にあると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    606,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、札幌駅周辺の商業地域一円のである。主な需要者は、道内外の法人企業、不動産投資家等である。ＪＲ
札幌駅北口地区に近い好立地で新幹線延伸への期待感もあり、再開発や新築ビルの建設もなど需要は旺盛であるが、建
築資材の高騰、金利動向等の影響が懸念せさる。需要の中心価格帯は利用目的、規模等により異なり、見いだせない状
況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、信頼性の高い札幌駅北口外延商業地の複数事例より求めたもので、取引市場の実情を反映した実証的な価
格である。収益価格は収益性を反映したものであり、事業採算性等を検討する重要な指標となり得るものであるが、想
定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣ると考える。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格をも関
連づけ、前年標準地価格からの検討、市場性の再確認をも行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    755,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材高騰や人手不足の影響が事業規模や工期
などに影響を与え、不動産投資は変動の時期
にある。


札幌駅北口８・１地区市街地再開発事業がＲ
５．１２完了。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595032		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
高度利用地区
(90,400)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595008		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115001		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14.6m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595011		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
466,299  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
583,555 		 100
[  70.0]
833,650 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
834,000 
b (　           ) 
596,223  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
611,725 		 100
[  62.4]
980,329 
980,000 
c (　           ) 
393,615  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
406,998 		 100
[  50.1]
812,371 
812,000 
d (　           ) 
461,694  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
478,315 		 100
[  61.8]
773,972 
774,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    850,000 円／㎡]  



札幌北 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,175,681 
17,072,663 
49,103,018 
34,527,600 
14,575,418 		 （　0.9495）
13,839,359 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    345,983,975 円　　　　（　    606,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 371.68 ＲＣ9 2,699.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
地区計画等		 90 ％   400 ％   400 ％   571 ㎡     17.0 m x   33.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２～９共同住宅、各階１ＬＤＫ２戸・３ＬＤＫ２戸、計３２戸を想定。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 当該規模の建物としてはほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
238.30 
82.1 
195.57 
4,200 
821,394 		 3.0  2,464,182 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,100 
533,484 		 1.0  533,484 
0.0  0 

 5～ 7		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,150 
546,186 		 1.0  546,186 
0.0  0 

 8～ 9		 住宅
302.04 
84.1 
254.04 
2,200 
558,888 		 1.0  558,888 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,699.62 
82.5 
2,227.89 

5,178,180 		 6,820,968 
0 
⑨年額支払賃料      5,178,180 円　×　12ヶ月　＝　      62,138,160 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　   2,227.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,812,242 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,950,402 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,640,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,479,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,110,882 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,820,968 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,799 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,175,681 円　　　　（　       115,894 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591012		 1,892  
(   1,892) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,992 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,102 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591019		 1,827  
(   1,825) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
2,137 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,668,000 円  　　　　    556,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,515,763 円  　　　       69,590,402　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,105,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,671,200 円  　　　　    556,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       556,000 円  　　　　    556,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       556,000 円  　　　　    556,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,072,663 円　（　　　　　　        29,900 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 556,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   2,699.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,527,600 円  
（　　　　　        60,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,175,681 円      
②総費用 17,072,663 円      
③純収益　①－② 49,103,018 円      
④建物等に帰属する純収益 34,527,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,575,418 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,839,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,237 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    345,983,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     606,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北十条西二丁目９番１
 4306000155462-0000
2 　札幌市北区北十条西二丁目１０番１
 4306000155464-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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50 　
備考