別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
札幌北 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-9 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北１１条西２丁目１０番２外
｢北１１条西２－２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 336  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 中層の事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 北１２条

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 マンション等の住宅系用途の
需要が強い。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 北１２条駅東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、マンション等が混在する商業地域で現状維持と予測する。当該地域は地下鉄北１２条駅に近接しており
、マンション等の住宅系用途の需要が強い。札幌駅北口にも近く地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    465,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区を主に市内の地下鉄駅周辺の商業地域一円。需要者は賃貸マンション等の投資物件を目的とする不動
産業者、法人が主と思われ、事務所、店舗目的の法人等も含むが需要は少ない。地下鉄駅周辺への需要が根強い中、近
隣地域は北１２条駅に近接しており、住宅系用途の投資物件を中心に需要は堅調で、地価も上昇傾向が続いている。需
要の中心価格については、利用用途・規模により取引総額は様々で一定はしておらず、特定はし難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は地下鉄北１２条駅に近い商業地域であり、市場分析の結果、比準価格・収益価格とも適合性は認められる。
収益価格は競争力の関係から高騰した地価・建築費に見合う賃料設定ができないため低位となったと判断される。比準
価格は類似性のある事例より求めており市場動向を反映した実証的価格である。よって、信頼性が優る比準価格を中心
に、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    385,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.8]		 [100.0]
100		 450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区内の地下鉄沿線の商業地は店舗・事務所
等の業務系用途の需要に加え、交通利便性、
容積率に着目した住居系用途への需要が堅調
である。

特に大きな変動要因はない。地下鉄駅及び札
幌駅北口に近い立地性から住居系収益物件を
中心に需要は強く、地価も二桁の上昇率で推
移した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115005		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595015		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115002		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115003		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北14.6m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
e ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115004		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南14.5m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
354,684  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
359,650 		 100
[  78.4]
458,737 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
459,000 
b (　           ) 
314,575  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
324,641 		 100
[  71.3]
455,317 
455,000 
c (　           ) 
271,573  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
276,461 		 100
[  61.8]
447,348 
447,000 
d (　           ) 
288,892  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
292,936 		 100
[  61.8]
474,006 
474,000 
e (　           ) 
296,391  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
301,133 		 100
[  61.6]
488,852 
489,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    465,000 円／㎡]  



札幌北 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,420,979 
5,495,034 
20,925,945 
15,338,700 
5,587,245 		 （　0.9495）
5,305,089 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    132,627,225 円　　　　（　    395,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 228.60 ＲＣ7F1B 1,198.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   336 ㎡     13.7 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所で部分貸し、２～７階は２ＬＤＫを主に計１２戸、平均専有面積約６４．９６㎡。地下は機械室。駐車場は６台想定。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
228.60 
87.2 
199.34 
3,075 
612,971 		 6.0  3,677,826 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
158.95 
83.1 
132.15 
2,050 
270,908 		 1.0  270,908 
0.0  0 

 7～ 7		 住宅
145.57 
81.6 
118.77 
2,153 
255,712 		 1.0  255,712 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
29.26 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,198.18 
81.7 
978.86 

2,223,223 		 5,288,078 
0 
⑨年額支払賃料      2,223,223 円　×　12ヶ月　＝　      26,678,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     978.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,678,676 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,387,934 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,370,742 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,288,078 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,237 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,420,979 円　　　　（　        78,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-111009		 2,355  
(   2,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
2,039 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,052 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591011		 2,717  
(   2,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[110.0]
2,058 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 741,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,387,934 円  　　　       27,758,676　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      352,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,519,400 円  　　　　    247,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,495,034 円　（　　　　　　        16,354 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 247,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,198.18 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,338,700 円  
（　　　　　        45,651 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,420,979 円      
②総費用 5,495,034 円      
③純収益　①－② 20,925,945 円      
④建物等に帰属する純収益 15,338,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,587,245 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,305,089 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    132,627,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     395,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北十一条西二丁目１０番２
 4306000155650-0000
2 　札幌市北区北十一条西二丁目１０番６
 4306000155654-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-9 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北１１条西２丁目１０番２外
｢北１１条西２－２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 336  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ6		 中層の事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 北１２条

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 北１２条駅東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所・マンション等が混在する商業地域であり、特に変動要因は見られず現状維持と予測する。地下鉄駅に近
く商業系に加え住居系への多様性が期待され地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね市内の地下鉄駅・ＪＲ札幌駅から徒歩圏内の商業地域一円である。主な需要者は、道内外の不動産
業者等の法人企業・投資家等である。地下鉄駅に近く、ＪＲ札幌駅北口地区に隣接する事もあり需要は強含みである。
利便性が良く商業系・住宅系と多様性への期待も大きいことから、土地需要の中心価格帯は、用途・規模等により様々
で幅があり見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は北区内の駅から徒歩圏内の事例を採用して地域・個別性に着目し補修正・要因比較を行って求めたもので、
取引市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示すもので、事業者としては着目すべき
価格であるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し収益価格
を関連づけ、代表標準地・前年標準地価格との検討、市場性の推移動向も再確認し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    385,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 [100.0]
100		 449,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は穏やかに回復しているものの物価上昇
、金利動向の先行き不透明感など不動産の需
給動向にも影響を与える要因が懸念される。


地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅に
近い事もあり、地価水準は上昇傾向である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115005		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115001		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14.6m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595012		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14.6m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595015		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
354,684  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
359,650 		 100
[  77.6]
463,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
463,000 
b (　           ) 
393,615  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
406,998 		 100
[  72.8]
559,063 
559,000 
c (　           ) 
299,401  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
310,778 		 100
[  69.3]
448,453 
448,000 
d (　           ) 
314,575  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
324,641 		 100
[  71.3]
455,317 
455,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    460,000 円／㎡]  



札幌北 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,965,403 
5,357,701 
19,607,702 
14,158,800 
5,448,902 		 （　0.9495）
5,173,732 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    129,343,300 円　　　　（　    385,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 228.60 ＲＣ7F1B 1,198.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   336 ㎡     13.7 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所は部分貸し、住宅は１ＬＤＫ～３ＬＤＫ計１２戸　平均専有面積約６５㎡ ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 当該規模の建物としてはほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
228.60 
87.2 
199.34 
3,250 
647,855 		 6.0  3,887,130 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
158.95 
83.1 
132.15 
1,850 
244,478 		 1.0  244,478 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
158.95 
83.1 
132.09 
1,850 
244,367 		 1.0  244,367 
0.0  0 

 7～ 7		 住宅
145.57 
81.6 
118.79 
1,900 
225,701 		 1.0  225,701 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
29.26 
 
 
 
 		    
   

計
1,198.18 
81.7 
978.64 

2,095,502 		 5,334,777 
0 
⑨年額支払賃料      2,095,502 円　×　12ヶ月　＝　      25,146,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     978.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,146,024 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,311,301 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,914,723 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,334,777 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,680 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,965,403 円　　　　（　        74,302 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-111001		 1,730  
(   1,730) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,918 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,852 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591021		 1,677  
(   1,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,803 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 912,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,311,301 円  　　　       26,226,024　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      352,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,325,600 円  　　　　    228,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,357,701 円　（　　　　　　        15,946 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,198.18 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,158,800 円  
（　　　　　        42,139 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,965,403 円      
②総費用 5,357,701 円      
③純収益　①－② 19,607,702 円      
④建物等に帰属する純収益 14,158,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,448,902 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,173,732 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,398 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    129,343,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     385,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北十一条西二丁目１０番２
 4306000155650-0000
2 　札幌市北区北十一条西二丁目１０番６
 4306000155654-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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備考