別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-7 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.
鑑定評価額 2,540,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北７条西４丁目１番２外
 ②地積
　(㎡)		 819  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,700)
不整形
1.2:1		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 高層の事務所ビル、
ホテル等が混在する
商業地域		 東25m市道、北側道 水道、ガス、下水 札幌近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 札幌駅北方近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ札幌駅北口に近接する商業地域である。札幌駅北口周辺で行われている「北８西１地区第一種市街地再開発
事業」の完成を見据え更なる繁華性向上への期待値は大きく地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌駅、大通駅等を中心とする都心部の商業地域である。需要者は大手企業・不動産投資法人等が中心で
ある。札幌駅北口に近接する商業地域であり、周辺で行われている再開発事業の影響、新幹線事業の進行等により需要
は強含みである。周辺はオフィスビル・店舗・共同住宅など多種多様の用途が期待出来る事もあり、取引の中心となる
総額の価格帯は用途、規模等の違いにより大きく異なり見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、信頼性の高い市内の商業地の複数事例より求めたもので、市場の実情を反映した実証的な価格である。収
益価格は収益性を示す価格であり事業者としては着目すべき価格であるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性
がやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年標準地価格からの検討及び市場性をも
再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は穏やかに回復しているものの物価上昇
、金利動向の先行き不透明感など不動産の需
給動向にも影響を与える要因が懸念される。


札幌駅北口に近接する高度商業地域である。
「北８西１地区第一種市街地再開発事業」の
影響もあり地価水準は上昇傾向にある。


特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-195001		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25.5m市道、
北10m、南20m、
三方路
商業
駐車場整備地区
高度利用地区
(100,700)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595007		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(100,700)
c １２４１７
７１１０１
-515057		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m市道、
北27m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d １２３１１
０１１０１
-595018		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南22.5m市道、
中間画地
商業

(80,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,667,078  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
2,409,895 		 100
[  70.0]
3,442,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
3,610,000 
b (　           ) 
1,314,393  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
1,862,933 		 100
[  66.3]
2,809,854 
2,950,000 
c (　  2,298,377) 
2,872,971  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
3,099,494 		 100
[  90.6]
3,421,075 
3,590,000 
d (　    858,600) 
2,862,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,125,304 		 100
[ 104.0]
3,005,100 
3,160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,250,000 円／㎡]  



札幌北 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

301,417,779 
93,591,863 
207,825,916 
120,793,000 
87,032,916 		 （　0.9204）
80,105,096 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  2,108,028,842 円　　　　（　  2,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 758.12 ＲＣ8F1B 6,037.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   700 ％   700 ％   819 ㎡     33.3 m x   27.3 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・地下１階は店舗、２～８階は事務所、立体駐車場６４台を想定。 ⑦有効率　  69.6 ％
の理由		 当該規模の建物としてはほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
652.75 
50.7 
331.08 
6,000 
1,986,480 		 10.0  19,864,800 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
652.75 
42.2 
275.24 
8,700 
2,394,588 		 12.0  28,735,056 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
652.75 
78.7 
513.60 
4,570 
2,347,152 		 6.0  14,082,912 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
163.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,037.75 
69.6 
4,201.52 

20,811,132 		 147,180,240 
0 
⑨年額支払賃料     20,811,132 円　×　12ヶ月　＝　     249,733,584 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   4,201.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　      40,334,592 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸状況を勘案し計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      19,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       290,068,176 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      19,200,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     9,278,045 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 299,990,131 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       147,180,240 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,427,648 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     301,417,779 円　　　　（　       368,031 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-595004		 3,660  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,306 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,593 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,570 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-595007		 4,124  
(   4,084) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,852 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,960,000 円  　　　　  1,990,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 40,204,863 円  　　　      309,268,176　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,149,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,298,000 円  　　　　  1,990,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,990,000 円  　　　　  1,990,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,990,000 円  　　　　  1,990,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      93,591,863 円　（　　　　　　       114,276 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9204    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,990,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   6,037.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 120,793,000 円  
（　　　　　       147,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 301,417,779 円      
②総費用 93,591,863 円      
③純収益　①－② 207,825,916 円      
④建物等に帰属する純収益 120,793,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 87,032,916 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 80,105,096 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       97,808 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,108,028,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北七条西四丁目１番２
 4306000154719-0000
2 　札幌市北区北七条西四丁目１番４
 4306000154720-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌北 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-7 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.
鑑定評価額 2,540,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北７条西４丁目１番２外
 ②地積
　(㎡)		 819  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,700)
不整形
1.2:1		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 高層の事務所ビル、
ホテル等が混在する
商業地域		 東25m市道、北側道 水道、ガス、下水 札幌近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 札幌駅北方近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 物価上昇等の影響は懸念されるが、ＪＲ札幌駅周辺での再開発事業、新幹線事業の進捗等に加え、観光需要の回
復等もあり、ＪＲ札幌駅周辺の更なる発展等が期待される状況であり、地価は上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,730,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区及び隣接中央区の都心部の商業地域内の圏域。需要者は大手不動産会社、不動産投資法人、大
手上場会社等が中心。物価上昇、金利動向等の影響は懸念されるが、ＪＲ札幌駅北口広場に面する立地環境に加え、Ｊ
Ｒ札幌駅周辺での再開発事業、新幹線関連事業等に伴う発展期待、観光需要の回復等もあり、地価は上昇傾向で推移し
ている。取引の中心価格帯は画地条件、利用目的等の違いなどからまちまちであり把握しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建物建築費の上昇等により、比準価格に比べ若干低位に求められたものと判断する。本件におい
ては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に、収益性を重視するであろう、主たる需要者の観点から収益
価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等による経済環境の変化もあり、立
地条件等に優れた選好性の高い地区と、それ
以外の地区とで不動産需要の変化（強弱）が
感じられる。

ＪＲ札幌駅周辺での再開発事業、新幹線事業
の進捗や観光需要の回復等により、商業地域
としての更なる発展が期待される状況で、地
価は上昇傾向。

特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
７１１０１
-515054		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m市
道、
北東25.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b １２４１７
７１１０１
-515057		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m市道、
北27m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-195001		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25.5m市道、
北10m、南20m、
三方路
商業
駐車場整備地区
高度利用地区
(100,700)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595007		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,155,740  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
2,248,571 		 100
[  99.0]
2,271,284 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,380,000 
b (　  2,298,377) 
2,872,971  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
3,099,494 		 100
[  99.0]
3,130,802 
3,290,000 
c (　           ) 
2,667,078  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
2,409,895 		 100
[  70.0]
3,442,707 
3,610,000 
d (　           ) 
1,314,393  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
1,862,933 		 100
[  70.0]
2,661,333 
2,790,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,200,000 円／㎡]  



札幌北 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

316,990,831 
96,467,834 
220,522,997 
128,077,000 
92,445,997 		 （　0.9204）
85,087,296 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  2,239,139,368 円　　　　（　  2,730,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 758.12 ＲＣ8F1B 6,037.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   700 ％   700 ％   819 ㎡     33.3 m x   27.3 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性から１階及び地下１階店舗、２階以上事務所。ＥＶシャフト等容積不算入。立体駐車場６４台。 ⑦有効率　  69.6 ％
の理由		 標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
652.75 
50.7 
331.08 
6,000 
1,986,480 		 12.0  23,837,760 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
652.75 
42.2 
275.24 
9,000 
2,477,160 		 12.0  29,725,920 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
652.75 
78.7 
513.60 
4,800 
2,465,280 		 6.0  14,791,680 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
163.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,037.75 
69.6 
4,201.52 

21,720,600 		 157,105,440 
0 
⑨年額支払賃料     21,720,600 円　×　12ヶ月　＝　     260,647,200 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   4,201.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　      45,376,416 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      19,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       306,023,616 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      19,200,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     9,756,708 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 315,466,908 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       157,105,440 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,523,923 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     316,990,831 円　　　　（　       387,046 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-595004		 3,660  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,066 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,824 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,800 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-595002		 3,023  
(   2,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
4,479 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,550,000 円  　　　　  2,110,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 39,026,834 円  　　　      325,223,616　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,149,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,522,000 円  　　　　  2,110,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,110,000 円  　　　　  2,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,110,000 円  　　　　  2,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      96,467,834 円　（　　　　　　       117,787 円／㎡）　　（経費率　　  30.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9204    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   6,037.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 128,077,000 円  
（　　　　　       156,382 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 316,990,831 円      
②総費用 96,467,834 円      
③純収益　①－② 220,522,997 円      
④建物等に帰属する純収益 128,077,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 92,445,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 85,087,296 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      103,892 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,239,139,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,730,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北七条西四丁目１番２
 4306000154719-0000
2 　札幌市北区北七条西四丁目１番４
 4306000154720-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考