別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
札幌北 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-4 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 1,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北８条西４丁目２２番１
 ②地積
　(㎡)		 773  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,700)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ10		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ駅北の
商業地域		 西25m市道、南側道 水道、ガス、下水 札幌

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 札幌駅北口に近接する高度商
業地域。		 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 札幌駅北西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 札幌駅北口に近接する事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域で現状維持と予測する。北口周辺での再開発事業等
により今後の発展が期待され、需要は強く地価も上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    984,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ札幌駅・地下鉄大通駅周辺を中心とする商業地域一円。需要者は収益物件への投資を目的とする投資
家、不動産業者等が中心である。近隣地域は札幌駅北口に近接しており、周辺の再開発、新幹線工事の進捗等により発
展期待が高まり、投資物件用地・ホテル用地等の需要が旺盛で、地価も上昇傾向が続いている。需要の中心価格帯は、
利用用途・規模等により様々であり特定はし難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はＪＲ札幌駅北口の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、需要者の多くは事業採算性から意思決定を行い、一
般的地価水準を指標に市場参加するものと思われる。収益価格は地価・建築費の高騰により総額に見合う賃料設定が出
来ないため低位になったと判断される。よって試算価格の調整は、地域特性を反映した実証的な比準価格を重視して、
収益価格を関連づけ、前年価格からの推移等も勘案のうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＪＲ札幌駅周辺での再開発事業及び新幹線関
連工事の進捗による発展期待、ホテル用地需
要の回復等から、札幌駅北口周辺の地価は上
昇傾向にある。

地域要因に特に大きな変動はない。札幌駅北
口周辺の再開発等から発展期待が高まり、当
該地域への需要は旺盛で、地価も上昇傾向が
続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595028		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9.1m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,546)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-195001		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25.5m市道、
北10m、南20m、
三方路
商業
駐車場整備地区
高度利用地区
(100,700)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595007		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(100,700)
d １２４１７
７１１０１
-515055		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東56.8m国
道、
南西7.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e １２４１１
０１１０１
-115002		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
北10.9m、
二方路
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
803,016  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
849,591 		 100
[  64.1]
1,325,415 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,420,000 
b (　           ) 
2,667,078  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
2,409,895 		 100
[ 150.0]
1,606,597 
1,720,000 
c (　           ) 
1,314,393  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
1,862,933 		 100
[ 140.0]
1,330,666 
1,420,000 
d (　    869,636) 
1,450,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
1,475,509 		 100
[ 131.3]
1,123,769 
1,200,000 
e (　           ) 
931,112  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
905,876 		 100
[  71.3]
1,270,513 
1,360,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,350,000 円／㎡]  



札幌北 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

196,013,995 
58,390,717 
137,623,278 
106,225,000 
31,398,278 		 （　0.9204）
28,898,975 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    760,499,342 円　　　　（　    984,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 616.87 ＲＣ11F1B 6,075.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   700 ％   700 ％   773 ㎡     30.5 m x   24.8 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階付１１階建店舗・事務所兼共同住宅。１階店舗、２～５階事務所、６～１１階は２ＬＤＫ４２戸。立体駐車場３２台。 ⑦有効率　  71.9 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
198.83 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
456.93 
57.5 
262.90 
7,700 
2,024,330 		 10.0  20,243,300 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
564.89 
72.0 
406.55 
3,850 
1,565,218 		 6.0  9,391,308 
0.0  0 

 6～11		 住宅
514.39 
80.3 
413.00 
2,310 
954,030 		 1.0  954,030 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,075.60 
71.9 
4,367.10 

14,009,382 		 63,532,712 
0 
⑨年額支払賃料     14,009,382 円　×　12ヶ月　＝　     168,112,584 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   4,367.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      26,202,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       194,315,184 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　       7,680,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     6,597,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 195,397,728 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        63,532,712 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         616,267 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     196,013,995 円　　　　（　       253,576 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-595004		 3,660  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,281 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-595007		 4,124  
(   4,084) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,946 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 24,441,417 円  　　　      201,995,184　×　　　　  12.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,849,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,850,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      58,390,717 円　（　　　　　　        75,538 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9204    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,750,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   6,075.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 106,225,000 円  
（　　　　　       137,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 196,013,995 円      
②総費用 58,390,717 円      
③純収益　①－② 137,623,278 円      
④建物等に帰属する純収益 106,225,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,398,278 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,898,975 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,385 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    760,499,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     984,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北八条西四丁目２２番１
 4306000155238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 5-4 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.
鑑定評価額 1,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北８条西４丁目２２番１
 ②地積
　(㎡)		 773  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,700)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ10		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ駅北の
商業地域		 西25m市道、南側道 水道、ガス、下水 札幌

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       760 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 札幌駅北西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ札幌駅北口に近い事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域で、再開発なども行われ、今後の発展が期待される。建
築資材の高騰、人手不足等が工期に与える影響などが懸念されるものの地価は上昇傾向にあると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、札幌中心部である札幌駅・大通駅などの高度商業地域一円のである。主な需要者は、道内外の法人企業
、不動産投資家等である。ＪＲ札幌駅北口地区に近い好立地で新幹線延伸への期待感もあり、事務所需要が旺盛である
ほか、その他の用途でも様々な活用も想定される。建築資材の高騰、人手不足などによる工事への影響が懸念されるが
、需要は堅調である。需要の中心価格帯は利用目的、規模等により異なり、見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、信頼性の高い北区内の商業地の複数事例より求めたもので、取引市場の実情を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は収益性を反映したものであり、事業採算性等を検討する重要な指標となり得るものであるが、想定部分
が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣ると考える。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格をも関連づけ
、前年標準地価格からの検討、市場性の再確認をも行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材高騰や人手不足の影響が事業規模や工期
などに影響を与え、不動産投資は変動の時期
にある。


札幌駅北口８・１地区市街地再開発事業がＲ
５．１２完了。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595028		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9.1m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,546)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-195001		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25.5m市道、
北10m、南20m、
三方路
商業
駐車場整備地区
高度利用地区
(100,700)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595007		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(100,700)
d １２４１７
７１１０１
-515055		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東56.8m国
道、
南西7.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
803,016  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
849,591 		 100
[  67.0]
1,268,046 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,360,000 
b (　           ) 
2,667,078  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
2,409,895 		 100
[ 147.9]
1,629,408 
1,740,000 
c (　           ) 
1,314,393  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
1,862,933 		 100
[ 141.4]
1,317,492 
1,410,000 
d (　    869,636) 
1,450,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
1,475,509 		 100
[ 133.9]
1,101,948 
1,180,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,320,000 円／㎡]  



札幌北 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

197,377,849 
58,060,802 
139,317,047 
108,046,000 
31,271,047 		 （　0.9204）
28,781,872 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    757,417,684 円　　　　（　    980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 616.87 ＲＣ11F1B 6,075.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   700 ％   700 ％   773 ㎡     30.5 m x   24.8 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階は事務所、６～１１階は２ＬＤＫ（全４２戸）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  71.9 ％
の理由		 当該規模の建物としてはほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
198.83 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
456.93 
57.5 
262.90 
7,300 
1,919,170 		 10.0  19,191,700 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
564.89 
72.0 
406.55 
3,850 
1,565,218 		 6.0  9,391,308 
0.0  0 

 6～11		 住居
514.39 
80.3 
413.00 
2,400 
991,200 		 1.0  991,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,075.60 
71.9 
4,367.10 

14,127,242 		 62,704,132 
0 
⑨年額支払賃料     14,127,242 円　×　12ヶ月　＝　     169,526,904 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   4,367.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      26,202,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       195,729,504 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　       7,680,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     6,639,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 196,769,619 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        62,704,132 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         608,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     197,377,849 円　　　　（　       255,340 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-595004		 3,660  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,281 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-595007		 4,124  
(   4,084) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,775 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,900,000 円  　　　　  1,780,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 23,595,502 円  　　　      203,409,504　×　　　　  11.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,849,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,156,000 円  　　　　  1,780,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,780,000 円  　　　　  1,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,780,000 円  　　　　  1,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      58,060,802 円　（　　　　　　        75,111 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9204    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,780,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 284,000 円／㎡　×　   6,075.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 108,046,000 円  
（　　　　　       139,775 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 197,377,849 円      
②総費用 58,060,802 円      
③純収益　①－② 139,317,047 円      
④建物等に帰属する純収益 108,046,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,271,047 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,781,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,234 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    757,417,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北八条西四丁目２２番１
 4306000155238-0000
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備考