別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
札幌北 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -45 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 51,800,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北２５条西８丁目２２番２１６
｢北２５条西８－２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区

1.2:1		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅、ア
パート等が見られる
住宅地域		 東7.3m市道 水道、ガス、下水 北２４条

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　７
．３ｍ市道		 交通

施設		 北２４条駅北西方

750m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄北２４条駅徒歩圏の住宅地域で、変動要因はなく現状維持で推移すると予測する。当該地域は地下鉄駅徒
歩圏であり需要は堅調である。建築費高騰等の影響も懸念されるが、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区を中心に、市内の地下鉄駅徒歩圏の住宅地域一円。需要者の中心は収益物件を目的とする法人、戸建
住宅を目的とする個人である。地下鉄駅徒歩圏への需要は根強く、北２４条駅徒歩圏の近隣地域においても収益物件・
戸建用地とも需要は強い。建築費高騰等による影響も懸念されるが、地価は昨年と同程度の上昇率で推移した。利用用
途・規模により取引価格は様々で、需要の中心となる価格帯は特定し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は北２４条駅徒歩圏の一般住宅・アパート等が建つ住宅地域で比準価格・収益価格とも適合性は認められる。
比準価格は実際の取引を基に試算した市場動向が反映された実証的価格である。収益価格は地価・建築費の高騰から総
額に見合う賃料設定が出来ず、また想定要素も多いことから精度に限界がある。よって、市場動向を反映し信頼性の高
い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -26                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[106.0]		 100
[100.8]		 [103.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外も含め北区の住宅地の地価は総体的に上
昇傾向が続いているが、物価上昇、建築費上
昇、金利上昇への懸念等から購買意欲の減退
も感じられる。

特に大きな変動要因はない。当該地域は地下
鉄北２４条駅徒歩圏で自用・投資用とも需要
は強く、地価も昨年と同程度の上昇率で推移
した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591051		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9.1m市道、
中間画地
２住居
４５ｍ高度地区
(60,200)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111033		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14.5m市道、
東14.5m、
角地
２中専
２７ｍ高度地区
(70,200)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111003		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南5.5m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111020		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14.5m市
道、中間画地
２中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
e ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111001		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北14.6m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
194,038  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
196,864 		 100
[ 102.0]
193,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
189,067  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.4]
171,741 		 100
[ 105.0]
163,563 
168,000 
c (　           ) 
198,030  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
191,304 		 100
[ 106.9]
178,956 
184,000 
d (　           ) 
105,772  		 100
[  60.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.5]
195,874 		 100
[ 105.0]
186,547 
192,000 
e (　           ) 
169,297  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,868 		 100
[ 107.1]
162,342 
167,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 関係者取
引
 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



札幌北 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,613,330 
3,115,241 
9,498,089 
7,688,400 
1,809,689 		 （　0.9570）
1,731,872 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     42,240,780 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.85 ＲＣ4 643.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
２７ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   301 ㎡     19.3 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建の共同住宅を想定。３ＬＤＫ８戸、平均専有面積約７４．７９㎡。４階建程度が標準的。駐車場は６台想定。 ⑦有効率　  93.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.85 
93.0 
149.59 
1,630 
243,832 		 1.0  243,832 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
160.85 
93.0 
149.59 
1,680 
251,311 		 1.0  251,311 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
643.40 
93.0 
598.36 

997,765 		 997,765 
0 
⑨年額支払賃料        997,765 円　×　12ヶ月　＝　      11,973,180 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     598.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　         718,032 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,691,212 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       663,361 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,603,851 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           997,765 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,479 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,613,330 円　　　　（　        41,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-111013		 1,899  
(   1,899) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,726 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,681 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-111004		 1,243  
(   1,242) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,535 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 645,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 995,041 円  　　　       13,267,212　×　　　　   7.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,500 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,115,241 円　（　　　　　　        10,350 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     643.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,688,400 円  
（　　　　　        25,543 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,613,330 円      
②総費用 3,115,241 円      
③純収益　①－② 9,498,089 円      
④建物等に帰属する純収益 7,688,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,809,689 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,731,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,754 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,240,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北二十五条西八丁目２２番２１６
 4306000160934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌北 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -45 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.
鑑定評価額 51,200,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北２５条西８丁目２２番２１６
｢北２５条西８－２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区

1.2:1		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅、ア
パート等が見られる
住宅地域		 東7.3m市道 水道、ガス、下水 北２４条

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし。 街

路		 基準方位　北　７．
３ｍ市道		 交通

施設		 北２４条駅北西方

750m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 物価上昇、金利動向等の影響は懸念されるが、学校、公共施設、商業施設等への接近性に優れた利便性の高い住
宅地域であること等から、今後も相応の需要が期待され、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区の地下鉄駅周辺の住宅地域内の圏域。需要者は住宅取得目的の個人、賃貸不動産経営等を目的
とした法人等が中心。物価上昇等の影響は懸念されるが、地下鉄駅に比較的近い利便性の高い住宅地域であること等か
ら、相応の需要が期待され、地価は概ね堅調に推移している。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり把握し
にくい状況にあるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪５５万円前後が取引の中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建物建築費の上昇等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象地は中規模
一般住宅、アパート等が見られる住宅地域に存することから、本件では、市場性を反映した説得力を有する比準価格を
中心に収益価格を関連付け、更に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -26                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[106.0]		 100
[101.9]		 [103.0]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等による経済環境の変化もあり、立
地条件等に優れた選好性の高い地区と、それ
以外の地区とで不動産需要の変化（強弱）が
感じられる。

物価上昇等の影響は感じられるものの、地下
鉄駅に比較的近い、生活利便性の高い住宅地
域で、特段の変化は無く、地価は概ね堅調に
推移。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111030		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14.5m市道、
中間画地
２中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111033		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14.5m市道、
東14.5m、
角地
２中専
２７ｍ高度地区
(70,200)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591077		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.3m市道、
中間画地
２中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591104		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
北7.9m、角地
２中専
３３ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
166,329  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
171,319 		 100
[ 104.0]
164,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
170,000 
b (　           ) 
189,067  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.4]
171,741 		 100
[ 104.0]
165,136 
170,000 
c (　           ) 
132,312  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
136,551 		 100
[  80.0]
170,689 
176,000 
d (　           ) 
174,518  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
173,389 		 100
[ 103.0]
168,339 
173,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



札幌北 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,965,784 
2,786,702 
9,179,082 
7,330,800 
1,848,282 		 （　0.9570）
1,768,806 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     43,141,610 円　　　　（　    143,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.85 ＲＣ4 643.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
２７ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   301 ㎡     19.3 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性から上記の通り判定。共同住宅（３ＬＤＫ・平均専有面積約７５㎡）。共用面積容積不算入。 ⑦有効率　  93.0 ％
の理由		 標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.85 
93.0 
149.60 
1,530 
228,888 		 1.0  228,888 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
160.85 
93.0 
149.60 
1,560 
233,376 		 1.0  233,376 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
643.40 
93.0 
598.40 

929,016 		 929,016 
0 
⑨年額支払賃料        929,016 円　×　12ヶ月　＝　      11,148,192 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     598.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　         718,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,866,272 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       629,314 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,956,958 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           929,016 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,965,784 円　　　　（　        39,753 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-111013		 1,899  
(   1,899) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,817 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,561 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,560 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591016		 1,430  
(   1,430) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,362 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 369,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,006,902 円  　　　       12,586,272　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,045,500 円  　　　　    123,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,786,702 円　（　　　　　　         9,258 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     643.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,330,800 円  
（　　　　　        24,355 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,965,784 円      
②総費用 2,786,702 円      
③純収益　①－② 9,179,082 円      
④建物等に帰属する純収益 7,330,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,848,282 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,768,806 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,876 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,141,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     143,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北二十五条西八丁目２２番２１６
 4306000160934-0000
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備考