令和6年1月11日　提出 札幌北 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -40 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区あいの里３条９丁目１３番６ ｢あいの里３条９－１３－１０｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 あいの里公園 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 あいの里公園駅北東方 450m 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 あいの里地区東端の戸建住宅地域で、今後も現状維持と予測する。当該地域は郊外であるが、利便性は比較的良 く割安感もあり需要は根強い。地価は上昇傾向と予測されるが、建築費高騰等による影響も懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はあいの里地区、拓北地区等の北区北部の郊外の一般住宅地域一円。需要者の住宅取得目的の市内在住の個 人が中心である。近隣地域は市中心部から遠く離れた郊外に位置するが、ＪＲ駅徒歩圏、生活利便性も比較的良好で、 割安感もあることから需要は根強い。地価は建築費高騰等の影響から率は大きく縮小したが、上昇傾向で推移した。需 要の中心価格帯は、土地が７００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円が上限と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はあいの里地区東端に存する一般住宅地域であり、地域内の取引は専ら住宅取得目的で、賃貸需要も殆どない ため収益価格の試算は断念した。比準価格はあいの里地区の類似性が強い事例を採用して求めており、市場の動向を反 映した価格と判断される。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等を踏まえ、実証的価格として 信頼性が高い比準価格をそのまま採用して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [103.0] 100 [114.0] [101.5] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外も含め北区の住宅地の地価は総体的に上 昇傾向が続いているが、物価上昇、建築費上 昇、金利上昇への懸念等から購買意欲の減退 も感じられる。 特に大きな変動要因はない。当該地域は郊外 であるが、ＪＲ駅に近く割安感もあることか ら、地価も上昇傾向で推移したが、上昇率は 大きく縮小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％