令和6年1月11日　提出 札幌北 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -37 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新琴似１１条１丁目１０４１番５ ｢新琴似１１条１－１－９｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南西11m市道 水道、下水 麻生 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ １ｍ市道 交通 施設 麻生駅北方 620m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新琴似地区に存する道道背後の住宅地域で、今後も現状維持で推移するものと予測する。当該地域は地下鉄駅徒 歩圏で土地需要は高く、地価も上昇傾向で推移すると予測されるが、建築費高騰等による影響も懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区内の地下鉄・ＪＲ駅徒歩圏を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は市内及び周辺市町村在住の自 己使用目的の個人である。近隣地域は地下鉄麻生駅徒歩圏であり需要は根強く、地価も上昇傾向で推移しているが、建 築費高騰等による影響が懸念される。土地需要の中心価格帯は、３，０００万～３，３００万円程度と思われるが、総 額を抑えるため小画地に分割しての分譲も多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は地下鉄駅徒歩圏でアパートも見られる地域であるが、１低専の指定で事業収支の成立する共同住宅の想定は 困難であるため収益価格の試算は断念した。比準価格は新琴似地区の類似性が高い事例より求めており、市場の動向を 反映した実証的価格と判断される。地域内の取引は自己利用目的が主であることから、代表標準地との検討結果、価格 形成要因の変動状況等の検討も踏まえ、信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [104.5] 100 [ 94.2] [104.5] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外も含め北区の住宅地の地価は総体的に上 昇傾向が続いているが、物価上昇、建築費上 昇、金利上昇への懸念等から購買意欲の減退 も感じられる。 特に大きな変動要因はない。当該地域は地下 鉄駅徒歩圏内であり需要は高く、地価も引き 続き上昇傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％