別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月14日 提出
札幌北 -36 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -36 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 江口 秀一   TEL.
鑑定評価額 13,300,000 円  1㎡当たりの価格 62,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
46,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区屯田5条12丁目363番17
「屯田5条12-11-2」
②地積
 (㎡)
215  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
特別用途地区
北側斜線高度地区


1:1.5
住宅

LS2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南8m市道 水道、ガス、下水 麻生

4.0km
(2)



①範囲 東    10 m、西    50 m、南    50 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北、8m市
交通

施設
麻生駅北西方

4.0km
法令

規制
1低専
(40,80)
特別用途地区
北側斜線高度地区
⑤地域要因の将
 来予測
周辺は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後とも、郊外の戸建住宅地として推移すると予
測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            62,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区の住宅地域。中でも、屯田地区との関連が深い。需要者の中心は、市戸建住宅を求める市内居住者で
ある。市街地中心部や駅徒歩圏の価格高騰化により、値頃感を得られる地域は郊外部へシフトしている。ただし、当該
地区でも高騰化が進むことで、需要が頭打ちするかに注意を要する。需要の中心は、規模が約180~300平米、土
地総額は800~1800万円程度と見る。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、容積率の制約から、経済合理性のある賃貸経営の想定が
困難であるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地取引は自己利用目的が主で、市場価格を指標に取引されること
が一般的である。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,000 円/㎡
[108.6]
100
100
[103.0]
100
[126.0]
[106.0]
100
62,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           57,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金融動向やインフレ動向等によって、需要に
頭打ちの兆候があり、地価動向は転換局面と
見られ、注視が必要である。


特段の変動はない。




特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +5.0
環境       +20.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.8 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -36 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K17
4T102
-591034
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
b 24K17
4T102
-591011
札幌市北区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ正方形 北20m市道、
東8m、角地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
c 24K17
4T102
-111018
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北12m市道、
東8m、角地




1低専

(50,80)
d 24K17
4T102
-591055
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
西10m、角地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
e 24K17
4T102
-111017
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
64,283  
100
[ 100.0]
[ 106.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

68,140 
100
[ 100.0]

68,140 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

72,200 
b (            
50,767  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

49,905 
100
[ 113.3]

44,047 

46,700 
c (            
96,478  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

93,538 
100
[ 107.1]

87,337 

92,600 
d (            
70,114  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 111.3]

66,208 
100
[ 103.0]

64,280 

68,100 
e (            
58,785  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

60,372 
100
[ 103.0]

58,614 

62,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +10.0 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地     +11.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      62,000 円/㎡]  



札幌北 -36 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
容積率や周辺環境を考慮すると、経済合理性のある賃貸建物を想定することは困難であり、貸家需要も見込み難
いため、収益還元法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -36 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区屯田五条十二丁目363番17
4306000105783-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌北 -36 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -36 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 吉田 仁   TEL.
鑑定評価額 13,500,000 円  1㎡当たりの価格 63,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
46,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区屯田5条12丁目363番17
「屯田5条12-11-2」
②地積
 (㎡)
215  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
特別用途地区
北側斜線高度地区


1:1.5
住宅

LS2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
南8m市道 水道、ガス、下水 麻生

4.0km
(2)



①範囲 東    10 m、西    50 m、南    50 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位北、8m市
交通

施設
麻生駅北西方

4.0km
法令

規制
1低専
(40,80)
特別用途地区
北側斜線高度地区
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅を主とした区画整然とした郊外の一般住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動は見受けられないと
ころから、将来的にも現状の土地利用を継続して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            63,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、屯田、新琴似地区など北区郊外の一般住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅を目的とした札幌市
内の居住者、ハウスメーカー、地元工務店などであるが、札幌市外からの転入者も見られる。屯田地区は、区画整然と
した街並みから従来より比較的人気があって住宅地需要は根強く、地価動向は堅調である。需要の中心価格帯は更地取
引で概ね1300万円前後が中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、不動産取引は自己居住目的を主としているところから市場性を
反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパート等は第1種低層住居専用地域であるところから収益物件の立地
には馴染まない地域性にあり、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,000 円/㎡
[108.6]
100
100
[103.0]
100
[126.3]
[106.0]
100
61,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           57,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍も落ち着き、景気は緩やかに回復し
ているが、住宅地については、金融資本市場
の金利動向、建築費の上昇等に注意する必要
がある。

地域要因に特段の変動はないが、区画整然と
した街並みを形成して、戸建住宅地としての
需要は根強く、地価動向は堅調である。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +7.0
環境       +18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.6 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -36 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K17
4T102
-111017
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
b 24K17
4T102
-591055
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
西10m、角地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
c 24K17
4T102
-591005
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北9.7m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(41,88)
d 24K17
4T102
-111019
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8m市道、
北8m、角地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
58,785  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

60,372 
100
[ 105.0]

57,497 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

60,900 
b (            
70,114  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 111.3]

66,208 
100
[ 105.0]

63,055 

66,800 
c (            
59,366  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

61,681 
100
[ 107.1]

57,592 

61,000 
d (            
58,745  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

55,596 
100
[  93.0]

59,781 

63,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地     +11.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      63,000 円/㎡]  



札幌北 -36 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を主とした一般住宅地域で、第1種低層住居専用地域に指定されて収益物件の立地に馴染まない地域的
実情から適用することができなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -36 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区屯田五条十二丁目363番17
4306000105783-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考