別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌北 -32 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -32 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 吉田 仁   TEL.
鑑定評価額 6,410,000 円  1㎡当たりの価格 36,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
25,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区西茨戸4条2丁目2番278
「西茨戸4条2-1-20」
②地積
 (㎡)
178  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
北側斜線高度地区
特別用途地区


1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が見られる郊外の
住宅地域
南東8m市道 水道、下水 麻生

5.4km
(2)



①範囲 東    10 m、西    10 m、南    50 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位北、8m市
交通

施設
麻生駅北方

5.4km
法令

規制
1低専
(50,80)
北側斜線高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域の周辺では、近年、宅地開発が施工され、当該分譲エリアでは戸建住宅の建て込みが進捗中で、当該近
隣地域にも好要因となっている。将来的にも郊外の一般住宅地域として熟成を強めて行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            36,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東茨戸、西茨戸など、北区北部の郊外に位置した一般住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅を目
的とした札幌市内の居住者、ハウスメーカー、地元工務店などである。近年、周辺で宅地開発が施工され、当該分譲エ
リアの建て込みにより、地区一体的に街並みが拡がるなど好要因となっており、近時の地価動向は特に強含みである。
需要の中心価格帯は更地取引で概ね600万円前後が中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、不動産取引は自己居住目的を主としているところから市場性を
反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパート等は第1種低層住居専用地域であるところから収益物件の立地
には馴染まない地域性にあり、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -38                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         43,000 円/㎡
[107.0]
100
100
[103.0]
100
[129.6]
[104.5]
100
36,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           31,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍も落ち着き、景気は緩やかに回復し
ているが、住宅地については、金融資本市場
の金利動向、建築費の上昇等に注意する必要
がある。

北区北端に近い郊外の一般住宅地域で、周辺
では宅地開発が施工され、戸建住宅の建て込
みが進捗中、近隣地域への好要因となってい
る。

特にない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +8.0
環境       +20.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+16.1 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -32 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K17
4T102
-591019
札幌市北区

建付


  
(           ) 
不整形 北西6m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
b 24K11
3T102
-111012
札幌市北区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 西15m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(50,80)
c 24K11
3T102
-111016
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
d 24K17
4T102
-591028
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 北東8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
e 24K17
4T102
-591043
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東8m市道、
北西8m、角地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
29,258  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.2]

37,545 
100
[ 107.8]

34,828 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

36,400 
b (            
44,815  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[  95.0]
100
[ 103.0]

46,761 
100
[ 146.0]

32,028 

33,500 
c (            
48,397  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

49,849 
100
[ 143.1]

34,835 

36,400 
d (            
34,090  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

34,594 
100
[ 100.0]

34,594 

36,200 
e (            
36,366  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.6]

35,957 
100
[ 100.0]

35,957 

37,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地     -18.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +8.0 環境     +30.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境     +35.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      36,000 円/㎡]  



札幌北 -32 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を主とした一般住宅地域で、第1種低層住居専用地域に指定されて収益物件の立地に馴染まない地域的
実情から適用することができなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -32 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区西茨戸四条二丁目2番278
4306000043389-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月14日 提出
札幌北 -32 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -32 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 江口 秀一   TEL.
鑑定評価額 6,410,000 円  1㎡当たりの価格 36,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
25,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区西茨戸4条2丁目2番278
「西茨戸4条2-1-20」
②地積
 (㎡)
178  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
北側斜線高度地区
特別用途地区


1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が見られる郊外の
住宅地域
南東8m市道 水道、下水 麻生

5.4km
(2)



①範囲 東    10 m、西    10 m、南    50 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北、8m市
交通

施設
麻生駅北方

5.4km
法令

規制
1低専
(50,80)
北側斜線高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
周辺は、一般住宅の中に空地等が見られる郊外の住宅地域であり、今後とも、郊外の戸建住宅地として推移する
と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            36,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区の住宅地域。中でも、茨戸地区との関連が深い。需要者の中心は、市戸建住宅を求める市内居住者で
ある。当該地区は近年、概ね需給均衡を保ってきたが、市街地中心部や駅徒歩圏の価格高騰化で、値頃感を得られる地
域は郊外部へシフトしている。ただし、当該地区の高騰化が継続するかに注意を要する。需要の中心は、規模が約15
0~250平米、土地総額は400~1000万円程度と見る。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は、一般住宅の中に空地等が見られる郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件の需要が見込み難く、容積率
の制約もあって、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地取引は自
己利用目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。よって本件においては、比準価格を採用し、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -38                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         43,000 円/㎡
[107.0]
100
100
[103.0]
100
[132.0]
[104.5]
100
35,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           31,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金融動向やインフレ動向等によって、需要に
頭打ちの兆候があり、地価動向は転換局面と
見られ、注視が必要である。


価格が低水準の郊外住宅地域は変動率が高く
なり易い。



特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +10.0
行政         0.0
その他      +20.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+16.1 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -32 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K17
4T102
-591019
札幌市北区

建付


  
(           ) 
不整形 北西6m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
b 24K17
4T102
-591062
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南10m市道、
西8m、角地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(60,80)
c 24K17
4T102
-591040
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 北東8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
d 24K17
4T102
-111041
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 北東8m道路、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
29,258  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.2]

37,545 
100
[  98.0]

38,311 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

40,000 
b (            
75,615  
100
[ 100.0]
[ 105.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 111.3]

71,810 
100
[  98.9]

72,609 

75,900 
c (            
56,465  
100
[ 100.0]
[ 106.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

59,469 
100
[  97.0]

61,308 

64,100 
d (            
21,178  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

21,053 
100
[  81.0]

25,991 

27,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -18.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地     +11.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -10.0 環境     -10.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      36,000 円/㎡]  



札幌北 -32 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
容積率や地積の画地条件を考慮すると、経済合理性のある賃貸建物を想定することは困難であるため、収益還元
法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -32 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区西茨戸四条二丁目2番278
4306000043389-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考