別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月14日 提出
札幌北 -28 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -28 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 江口 秀一   TEL.
鑑定評価額 11,800,000 円  1㎡当たりの価格 51,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
38,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区南あいの里4丁目10番5
「南あいの里4-10-7」
②地積
 (㎡)
232  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
地区計画等
特別用途地区


1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅の中
に空地も見られる住
宅地域
北8m市道 水道、ガス、下水 あいの里教育大

430m
(2)



①範囲 東    70 m、西    30 m、南    20 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位北、8m市
交通

施設
あいの里教育大駅南西

430m
法令

規制
1低専
(40,80)
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、郊外の新興住宅地域として徐々に熟成していくものと思われる。都心部の地価上昇に起因する戸建
住宅用地の需要エリア拡大により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            51,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区の住宅地域。中でも、あいの里地区との関連が深い。需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住者
である。市街地中心部や駅徒歩圏の価格高騰化により、値頃感を得られる地域は郊外部へシフトしており、当該地区で
も価格上昇が進みつつある。需要の中心は、規模が約150~250平米、土地総額は800~1500万円程度と見
る。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、容積率の制約から、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難であ
るため、収益還元法の適用を断念した。住宅地取引は自己利用目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的
である。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -38                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         43,000 円/㎡
[107.0]
100
100
[103.0]
100
[ 87.3]
[100.0]
100
51,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           48,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金融動向やインフレ動向等によって、需要に
頭打ちの兆候があり、地価動向は転換局面と
見られ、注視が必要である。


特段の変動はない。




特にない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近    -10.0
環境        -3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.3 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -28 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K11
3T102
-591134
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
地区計画等
(40,80)
b 24K11
3T102
-591135
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
c 24K11
3T102
-591137
札幌市北区

更地


  
(           ) 
正方形 南8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
d 24K11
3T102
-591138
札幌市北区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南8m市道、
東8m、角地




1低専
地区計画等
北側斜線高度地区
(40,80)
e 24K11
3T102
-111034
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
65,153  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

68,476 
100
[ 100.0]

68,476 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

68,500 
b (            
41,955  
100
[ 100.0]
[ 109.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

43,499 
100
[ 100.0]

43,499 

43,500 
c (            
59,524  
100
[ 100.0]
[ 108.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

60,703 
100
[ 100.0]

60,703 

60,700 
d (            
73,743  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 113.4]

68,541 
100
[ 100.0]

68,541 

68,500 
e (            
32,521  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

33,009 
100
[ 100.0]

33,009 

33,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     +13.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      51,000 円/㎡]  



札幌北 -28 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
容積率や地積の画地条件を考慮すると、経済合理性のある賃貸建物を想定することは困難であるため、収益還元
法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -28 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区南あいの里四丁目10番5
4306000018942-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌北 -28 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -28 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 高橋 ひろ子   TEL.
鑑定評価額 11,800,000 円  1㎡当たりの価格 51,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
38,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区南あいの里4丁目10番5
「南あいの里4-10-7」
②地積
 (㎡)
232  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
地区計画等
特別用途地区


1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅の中
に空地も見られる住
宅地域
北8m市道 水道、ガス、下水 あいの里教育大

430m
(2)



①範囲 東    70 m、西    30 m、南    20 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北   
     8m市道
交通

施設
あいの里教育大駅南西

430m
法令

規制
1低専
(40,80)
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
JR駅に近い住宅地域である。特に変動要因は見られず現状を維持するものと予測する。住環境の良いこともあ
り、地価は上昇傾向であるがその勢いは弱まりつつあると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            51,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね(南)あいの里・拓北地区等を中心とした北区内でも郊外に位置する住宅地域一円である。需要者
は主として札幌市内及びその周辺地域の自己使用目的の個人が殆どである。JR駅に近いこともあり宅地の需要は堅調
であるがその勢いは弱まりつつある。土地は総額で1,200万円前後、新築の戸建住宅の価格は3,500万円前後
が取引の中心と把握する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件はあまり見られず賃貸市場が形成されていない事から収益
還元法は非適用とした。比準価格は(南)あいの里・拓北地区の信頼性の高い事例を採用し、地域・個別性に着目し補
修正・要因比較を行って求めたもので、取引市場の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地、前年標準
地価格からの検討及び市場性の推移動向等も再確認し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -38                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         43,000 円/㎡
[107.0]
100
100
[103.0]
100
[ 88.3]
[100.0]
100
50,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           48,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は穏やかに回復しているものの物価上昇
、金利動向の先行き不透明感など不動産の需
給動向にも影響を与える要因が懸念される。


地域要因に特段の変動はないが、JR駅に徒
歩圏内のこともあり、地価水準は上昇傾向に
ある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -3.0
環境        -9.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.3 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -28 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K11
3T102
-591135
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
b 24K11
3T102
-591090
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




2低専
北側斜線高度地区
(50,80)
c 24K11
3T102
-111050
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
地区計画等
(40,80)
d 24K11
3T102
-111047
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
41,955  
100
[ 100.0]
[ 109.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

43,499 
100
[ 100.0]

43,499 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

43,500 
b (            
41,597  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

40,420 
100
[  85.3]

47,386 

47,400 
c (            
48,168  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

45,850 
100
[  85.0]

53,941 

53,900 
d (            
52,752  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

50,363 
100
[  85.0]

59,251 

59,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -13.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      51,000 円/㎡]  



札幌北 -28 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域である。賃貸需要が乏しく賃貸市場が形
成されていないことから非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -28 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区南あいの里四丁目10番5
4306000018942-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考