別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -27 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区新川３条１５丁目５９５番２６５
｢新川３条１５－９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
北側斜線高度地区
特別用途地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2F1B		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北西8m市道 水道、ガス、下水 北２４条

5.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 北２４条駅北西方

5.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
北側斜線高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 道道背後の住宅地域で特段の変動要因はなく今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。住宅地の
需要は近年の急激な地価上昇の余韻はあるものの上昇率は鈍化傾向にある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね新川地域及び新琴似、屯田地域を中心とした北区内でも郊外の住宅地域一円である。需要者の
中心は、主に札幌市内及その周辺地域に在住する自己使用目的の個人である。居住性は比較的良好なことから需要は堅
調であり、地価は鈍化しつつあるが上昇傾向にある。土地は総額で１，４００万円前後、新築の戸建住宅は３，５００
万円前後の物件が取引の中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地を含む近隣地域では、賃料水準が低く収益性が見込めない事から収益還元法は非適用とした。比準価格は新
川地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な
価格である。よって代表標準地・前年標準地価格からの検討及び市場の動向等も再確認し、比準価格を採用して鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -16                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[101.5]		 100
[120.8]		 [101.5]
100		 67,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年の急激な地価上昇は需要者層を限定し、
さらに物価や建築費の高騰が不動産市場に影
響を与えている。


特に変動要因は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111038		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東12m市道、
南東8m、角地
１低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591007		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591014		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591009		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
e ２４Ｋ１４
９Ｔ１０２
-591046		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,548  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
66,416 		 100
[ 104.0]
63,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
64,800 
b (　           ) 
60,153  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
62,998 		 100
[ 100.0]
62,998 
63,900 
c (　           ) 
58,065  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
59,953 		 100
[ 100.0]
59,953 
60,900 
d (　           ) 
76,190  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
79,117 		 100
[ 100.0]
79,117 
80,300 
e (　           ) 
61,501  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.5]
69,546 		 100
[ 100.0]
69,546 
70,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,000 円／㎡]  



札幌北 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地を含む近隣地域は第１種低層住居専用地域内の戸建住宅地域である。転勤等の事情で賃貸されるケー
スは散見されるが、賃料水準は低く、収益性が見込めない。このため非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 札幌北 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区新川三条十五丁目５９５番２６５
 4306000077267-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -27 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区新川３条１５丁目５９５番２６５
｢新川３条１５－９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
北側斜線高度地区
特別用途地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2F1B		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北西8m市道 水道、ガス、下水 北２４条

5.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 北２４条駅北西方

5.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
北側斜線高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな地域要因の変動は見受けられないが、隣接した新琴似地区の地価上昇などから近隣周辺への値頃感が
顕在化し、土地需要は底堅く、将来的にも戸建住宅を主とした土地利用を継続して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新川、新琴似、屯田地区など北区郊外の一般住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅を目的とした
札幌市内の居住者、ハウスメーカー、地元工務店などである。従来、最寄駅より距離があり、やや不便な立地性で人気
は然程なかったが、北区郊外住宅地における全般的な価格上昇により、土地価格の値頃感が着目されて、近年の地価動
向は堅調である。需要の中心価格帯は、更地総額で概ね１５００万円前後と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、不動産取引は自己居住目的を主としているところから市場性を
反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパート等は第１種低層住居専用地域であるところから収益物件の立地
には馴染まない地域性にあり、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -16                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[101.5]		 100
[117.2]		 [101.5]
100		 69,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍も落ち着き、景気は緩やかに回復し
ているが、住宅地については、金融資本市場
の金利動向、建築費の上昇等に注意する必要
がある。

地域要因に特段の変動はないが、近隣周辺に
おける土地価格の値頃感が顕在化して住宅地
需要は底堅く、地価動向は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591040		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
(50,80)
b ２４Ｋ１４
９Ｔ１０２
-591022		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
(50,80)
c ２４Ｋ１４
９Ｔ１０２
-111042		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111038		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東12m市道、
南東8m、角地
１低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,727  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
74,017 		 100
[ 111.3]
66,502 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
67,500 
b (　           ) 
75,203  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
78,537 		 100
[ 107.0]
73,399 
74,500 
c (　           ) 
81,982  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
81,740 		 100
[ 115.0]
71,078 
72,100 
d (　           ) 
69,548  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
66,416 		 100
[ 102.0]
65,114 
66,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,000 円／㎡]  



札幌北 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を主とした一般住宅地域で、第１種低層住居専用地域に指定されて収益物件の立地に馴染まない地域的
実情から適用することができなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 札幌北 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区新川三条十五丁目５９５番２６５
 4306000077267-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考