別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
札幌北 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -20 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 97,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区新川２条５丁目４９７番１０３外
｢新川２条５－３－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、事
務所等が混在する住
宅地域		 南東10m市道 水道、ガス、下水 新川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　１
０ｍ市道		 交通

施設		 新川駅西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新川地区の住宅地域で、今後も現状維持で推移すると予測する。当該地域は交通利便性はやや劣るが戸建用地需
要が堅調で、地価も上昇傾向で推移すると予測されるが、建築費高騰等の影響から先行きは不透明である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新川、新琴似地区等の北区西部の郊外の住宅地域一円。需要者の中心は住宅取得目的の個人、収益物件目
的の法人、個人事業主である。近隣地域は交通利便性がやや劣るものの、戸建用地を中心に需要は堅調で、地価は建築
費高騰等の影響も懸念される中、二桁台の上昇率で推移した。近隣地域における土地需要の中心価格帯は、標準規模で
２，０００万円前後と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は一般住宅のほか事務所等が混在する地域である。比準価格は市場性を反映した実証的価格と認められる。収
益価格は高騰した土地建物の総額に見合った賃料設定が出来ないため低位に試算されたものと判断される。よって、地
域内の取引の多くは自己利用目的であることも踏まえ、市場動向を反映し信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を
関連づけ、更に代表標準地との検討結果をも勘案のええ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -16                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[101.5]		 100
[ 86.4]		 [104.5]
100		 97,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外も含め北区の住宅地の地価は総体的に上
昇傾向が続いているが、物価上昇、建築費上
昇、金利上昇への懸念等から購買意欲の減退
も感じられる。

特に大きな変動要因はない。戸建用地を中心
に需要は堅調、地価は建築費高騰等の影響も
ありやや上昇率は縮小したもの二桁台の上昇
率で推移した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111026		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.9m市
道、北東8m、
角地
準住居
３３ｍ高度地区
(52,200)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111027		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111028		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10.9m市
道、中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591033		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
e ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591038		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.9m市
道、北東8m、
角地
２中専
１８ｍ高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,780  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
100,018 		 100
[ 105.1]
95,165 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
99,400 
b (　           ) 
111,057  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
107,869 		 100
[ 105.0]
102,732 
107,000 
c (　           ) 
106,952  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
104,496 		 100
[ 100.0]
104,496 
109,000 
d (　           ) 
95,197  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
95,197 		 100
[ 100.0]
95,197 
99,500 
e (　           ) 
98,636  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
92,881 		 100
[ 102.0]
91,060 
95,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



札幌北 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,877,554 
611,247 
2,266,307 
1,673,140 
593,167 		 （　0.9735）
577,448 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     13,748,762 円　　　　（　     65,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.05 Ｗ2 170.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   210 ㎡     10.7 m x   19.2 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建の共同住宅を想定。１ＬＤＫ４戸、平均専有面積約３７．４６㎡。２階建が標準的。駐車場は３台想定。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.05 
88.1 
74.93 
1,406 
105,352 		 1.0  105,352 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
85.05 
88.1 
74.93 
1,480 
110,896 		 1.0  110,896 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.10 
88.1 
149.86 

216,248 		 216,248 
0 
⑨年額支払賃料        216,248 円　×　12ヶ月　＝　       2,594,976 円 
⑩a共益費（管理費）              80 円／㎡　×　     149.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　         143,866 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,738,842 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       151,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,875,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           216,248 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,877,554 円　　　　（　        13,703 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１１６Ｃ
１０２
　　　　-111002		 1,034  
(   1,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
1,555 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,481 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591008		 1,275  
(   1,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,417 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,400 円  　　　　     23,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 242,147 円  　　　        3,026,842　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      202,300 円  　　　　     23,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,800 円  　　　　     23,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,800 円  　　　　     23,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         611,247 円　（　　　　　　         2,911 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     170.10 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,673,140 円  
（　　　　　         7,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,877,554 円      
②総費用 611,247 円      
③純収益　①－② 2,266,307 円      
④建物等に帰属する純収益 1,673,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 593,167 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 577,448 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,748,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区新川二条五丁目４９７番１０３
 4306000071516-0000
2 　札幌市北区新川二条五丁目４９７番１０５
 4306000071518-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌北 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -20 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区新川２条５丁目４９７番１０３外
｢新川２条５－３－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、事
務所等が混在する住
宅地域		 南東10m市道 水道、ガス、下水 新川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし。 街

路		 基準方位　北　１０
ｍ市道		 交通

施設		 新川駅西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄沿線に比べ相対的な割安感のあるＪＲ沿線の新川地区の住宅地域で、特段の変化は無く、今後も一定の需
要は見込まれるが、物価上昇等の影響により、不動産需要はやや鈍化傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に新川及び新琴似地区の住宅地域内の圏域。需要者は住宅取得目的の個人、アパート経営目的の法人
等が中心。地下鉄徒歩圏の住宅地域との比較における相対的な割安感等から、今後も一定の需要は見込まれるが、物価
上昇、金利動向等の影響により、不動産需要はやや鈍化傾向にある。土地は６０坪程度の土地で概ね坪３２万円前後。
戸建物件は新築物件のほか、中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建物建築費の上昇、賃料の遅行性等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。
不動産市場の特性等から、本件では、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に、
代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -16                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[101.5]		 100
[ 86.4]		 [104.5]
100		 97,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等による経済環境の変化もあり、立
地条件等に優れた選好性の高い地区と、それ
以外の地区とで不動産需要の変化（強弱）が
感じられる。

新川地区のＪＲ沿線の住宅地域であり、地域
に特段の変化は無いが、物価上昇、金利動向
等の影響により、不動産需要はやや鈍化傾向
にある。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111028		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10.9m市
道、中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591032		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m市
道、
北西11m、
角地
１住居
１８ｍ高度地区
(70,200)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591033		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591038		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.9m市
道、北東8m、
角地
２中専
１８ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,952  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
104,496 		 100
[ 100.0]
104,496 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
95,790  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.8]
90,343 		 100
[ 100.0]
90,343 
94,400 
c (　           ) 
95,197  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
95,197 		 100
[ 100.0]
95,197 
99,500 
d (　           ) 
98,636  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
92,881 		 100
[ 100.0]
92,881 
97,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



札幌北 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,073,680 
668,153 
2,405,527 
1,884,040 
521,487 		 （　0.9735）
507,668 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     12,087,333 円　　　　（　     57,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.15 Ｗ2 186.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   210 ㎡     10.7 m x   19.2 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性から上記の通り判定。共同住宅（１ＬＤＫ・平均専有面積約４１㎡）。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
93.15 
87.0 
81.00 
1,400 
113,400 		 1.0  113,400 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
93.15 
87.0 
81.00 
1,430 
115,830 		 1.0  115,830 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
186.30 
87.0 
162.00 

229,230 		 229,230 
0 
⑨年額支払賃料        229,230 円　×　12ヶ月　＝　       2,750,760 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         194,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,945,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       161,658 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,071,502 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           229,230 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,073,680 円　　　　（　        14,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591004		 1,371  
(   1,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,443 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,431 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,430 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591008		 1,275  
(   1,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,413 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 80,400 円  　　　　     26,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 258,653 円  　　　        3,233,160　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      227,800 円  　　　　     26,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         668,153 円　（　　　　　　         3,182 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     186.30 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,884,040 円  
（　　　　　         8,972 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,073,680 円      
②総費用 668,153 円      
③純収益　①－② 2,405,527 円      
④建物等に帰属する純収益 1,884,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 521,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 507,668 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,417 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,087,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区新川二条五丁目４９７番１０３
 4306000071516-0000
2 　札幌市北区新川二条五丁目４９７番１０５
 4306000071518-0000
3 　
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備考