別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月14日 提出
札幌北 -18 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -18 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 廣瀬 靖之   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  1㎡当たりの価格 126,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
92,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区新琴似8条4丁目671番20
「新琴似8条4-5-12」
②地積
 (㎡)
213  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
北側斜線高度地区



1:1.2
住宅

LS2
中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域
北東10.9m市道 水道、下水 麻生

850m
(2)



①範囲 東    50 m、西    10 m、南    10 m、北    40 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         215 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項なし。

基準方位 北10.
9m市道
交通

施設
麻生駅北西方

850m
法令

規制
1低専
(50,80)
北側斜線高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
物価上昇、金利動向等の影響は懸念されるが、地域に特段の変化は無く、地下鉄駅及びJR駅に比較的近い立地
環境の良さ等から、今後も相応の需要が期待され、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           126,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に新琴似地区の住宅地域内の圏域。需要者は住宅取得目的の個人が中心。物価上昇、金利動向等の影
響は懸念されるが、地下鉄南北線麻生駅及びJR札沼線新琴似駅に比較的近い立地環境の良さ等から、相応の需要が期
待され、地価は概ね堅調に推移している。土地は60坪程度の土地で概ね坪42万円前後。戸建物件は新築物件のほか
、中古物件の取引も見られる状況であり、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は新琴似地区の住宅地域に存してお
り、主たる需要者及び不動産市場の特性等から、本件においては、取引事例に基づき試算された、市場性を反映した比
準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -1                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        112,000 円/㎡
[107.1]
100
100
[104.5]
100
[ 92.7]
[101.5]
100
126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          115,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価上昇等による経済環境の変化もあり、立
地条件等に優れた選好性の高い地区と、それ
以外の地区とで不動産需要の変化(強弱)が
感じられる。

物価上昇等の影響は感じられるものの、地下
鉄麻生駅及びJR新琴似駅に比較的近い地域
で特段の変化は無く、地価は概ね堅調に推移


特にない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       -10.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.6 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -18 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K14
9T102
-111028
札幌市北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東10.9m市
道、南東8m、
角地



1低専
北側斜線高度地区
(60,80)
b 24K14
9T102
-591054
札幌市北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東10.9m市
道、
北東10.9m、
角地


1低専
北側斜線高度地区
(60,80)
c 24K14
9T102
-591073
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
(50,80)
d 24K14
9T102
-591074
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東8m市道、
南西7.9m、
角地



1低専
北側斜線高度地区
(50,80)
e 24K14
9T102
-591075
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東8m市道、
北東7.9m、
角地



1低専
北側斜線高度地区
(50,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
111,646  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.6]

104,655 
100
[ 100.0]

104,655 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

106,000 
b (            
147,412  
100
[ 100.0]
[ 105.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 109.7]

142,037 
100
[ 100.0]

142,037 

144,000 
c (            
115,241  
100
[ 100.0]
[ 106.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

116,895 
100
[  97.0]

120,510 

122,000 
d (            
155,763  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.7]

148,380 
100
[  97.0]

152,969 

155,000 
e (            
103,279  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.7]

97,818 
100
[  97.0]

100,843 

102,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +8.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     126,000 円/㎡]  



札幌北 -18 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅、アパート等が中心の住宅地域であるが、第1種低層住居専用地域内に位置しており、経済合理性等の
観点から、賃貸物件の想定は困難と判断されたため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -18 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区新琴似八条四丁目671番20
4306001177261-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月14日 提出
札幌北 -18 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -18 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 江口 秀一   TEL.
鑑定評価額 27,100,000 円  1㎡当たりの価格 127,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
92,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区新琴似8条4丁目671番20
「新琴似8条4-5-12」
②地積
 (㎡)
213  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
北側斜線高度地区



1:1.2
住宅

LS2
中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域
北東10.9m市道 水道、下水 麻生

850m
(2)



①範囲 東    50 m、西    10 m、南    10 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         215 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北、10.
9m市道
交通

施設
麻生駅北西方

850m
法令

規制
1低専
(50,80)
北側斜線高度地区

⑤地域要因の将
 来予測
周辺は、中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも、地下鉄駅にほど近い利便性の良い
住宅地として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           127,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区の住宅地域。中でも新琴似地区との関連が深い。需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住者であ
る。新琴似地区は元々人気が高めであるが、市街地中心部の価格高騰化により需要は郊外部へシフトしており、当該地
区の需要の堅調さは継続している。需要の中心は、規模が約150~250平米、土地総額は2千~3千万円前半と見
る。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は、中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、容積率の制約から、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難で
あるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地取引は自己利用目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般
的である。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -1                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        112,000 円/㎡
[107.1]
100
100
[104.5]
100
[ 94.8]
[101.5]
100
123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          115,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
金融動向やインフレ動向等によって、需要に
頭打ちの兆候があり、地価動向は転換局面と
見られ、注視が必要である。


特段の変動はない。




特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境        -5.0
行政        +5.0
その他       -5.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+10.4 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -18 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K14
9T102
-591074
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東8m市道、
南西7.9m、
角地



1低専
北側斜線高度地区
(50,80)
b 24K14
9T102
-591073
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
(50,80)
c 24K14
9T102
-591075
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東8m市道、
北東7.9m、
角地



1低専
北側斜線高度地区
(50,80)
d 24K14
9T102
-111028
札幌市北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東10.9m市
道、南東8m、
角地



1低専
北側斜線高度地区
(60,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
155,763  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.7]

148,380 
100
[  98.0]

151,408 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.5]
     100

154,000 
b (            
115,241  
100
[ 100.0]
[ 106.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

116,895 
100
[  98.0]

119,281 

121,000 
c (            
103,279  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.7]

97,818 
100
[  98.0]

99,814 

101,000 
d (            
111,646  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.6]

104,655 
100
[ 100.0]

104,655 

106,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +8.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     127,000 円/㎡]  



札幌北 -18 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
容積率を考慮すると、経済合理性のある賃貸建物を想定することは困難であるため、収益還元法の適用を断念し
た。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -18 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区新琴似八条四丁目671番20
4306001177261-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考