別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌北 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -17 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 千田 裕也   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  1㎡当たりの価格 59,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
44,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区屯田8条11丁目9番10
「屯田8条11-9-16」
②地積
 (㎡)
234  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
特別用途地区
北側斜線高度地区


1:1.2
住宅

W2
中規模住宅が建ち並
ぶ区画整理済の住宅
地域
北8m市道 水道、ガス、下水 麻生

4.8km
(2)



①範囲 東    20 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北、8m市
交通

施設
麻生駅北西方

4.8km
法令

規制
1低専
(40,80)
地区計画等
北側斜線高度地区
⑤地域要因の将
 来予測
郊外に位置する住宅地であるが、居住環境は良好である。地価は近年の急激な上昇の余韻はあるものの上昇率は
鈍化傾向にある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            59,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね屯田地域及び新琴似、新川、太平地域を中心とした北区内でも郊外の住宅地域一円である。需
要者の中心は、主に札幌市内及びその周辺地域に在住する自己使用目的の個人である。居住環境も良く、価格的にも割
安感があったが、物価や建築費の高騰などが影響し、今後の価格上昇率は鈍化していくとみられる。土地は総額で1,
000~1,600万円、新築の戸建住宅は3,500万円台の物件が取引の中心と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地を含む近隣地域は、1低専のため戸建住宅としての利用が最有効使用であり、共同住宅は賃料水準が低く収
益性が見込めない事から収益還元法は非適用とした。比準価格は屯田地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正
・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。また、代表標準地からの検討及び市場
の推移動向等も再吟味した結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,000 円/㎡
[108.6]
100
100
[103.0]
100
[125.0]
[100.0]
100
59,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           55,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
近年の急激な地価上昇は需要者層を限定し、
さらに物価や建築費の高騰が不動産市場に影
響を与えている。


特に変動要因は見られない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +25.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.3 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K17
4T102
-111019
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8m市道、
北8m、角地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
b 24K17
4T102
-591016
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
c 24K17
4T102
-591027
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
地区計画等
(40,80)
d 24K17
4T102
-591034
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
e 24K17
4T102
-591055
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
西10m、角地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
58,745  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

55,596 
100
[ 100.0]

55,596 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

55,600 
b (            
48,933  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

47,964 
100
[ 100.0]

47,964 

48,000 
c (            
59,682  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

58,331 
100
[ 100.0]

58,331 

58,300 
d (            
64,283  
100
[ 100.0]
[ 106.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

68,140 
100
[ 100.0]

68,140 

68,100 
e (            
70,114  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 111.3]

66,208 
100
[ 100.0]

66,208 

66,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     +11.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      59,000 円/㎡]  



札幌北 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域である。転勤等の事情で賃貸されるケー
スは散見されるが、賃料水準は低く、収益性が見込めない。このため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -17 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区屯田八条十一丁目9番10
4306001135948-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月11日 提出
札幌北 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -17 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 宮達 隆行   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  1㎡当たりの価格 58,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
44,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区屯田8条11丁目9番10
「屯田8条11-9-16」
②地積
 (㎡)
234  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
地区計画等
北側斜線高度地区


1:1.2
住宅

W2
中規模住宅が建ち並
ぶ区画整理済の住宅
地域
北8m市道 水道、ガス、下水 麻生

4.8km
(2)



①範囲 東    20 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北  8
m市道
交通

施設
麻生駅北西方

4.8km
法令

規制
1低専
(40,80)
地区計画等
北側斜線高度地区
⑤地域要因の将
 来予測
郊外の住宅地域で、大きな変動要因はなく現状維持で推移すると予測する。屯田地区の当該地域は割安感から戸
建用地需要が堅調で、地価も上昇傾向が続くと予測されるが、建築費高騰等の影響から先行きは不透明である。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            58,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は屯田、篠路及び太平地区等の北区北部に位置する郊外の戸建住宅地域一円。需要者の中心は市内在住の一
次取得者である。近隣地域の需要の中心価格帯は、土地が1,400万円前後、新築戸建物件は3,000万円台半ば
と思われる。郊外の割安感がある近隣地域への戸建用地需要が堅調であったが、建築費高騰等の影響から需要は鈍り、
地価も上昇で推移したが、上昇率は大きく縮小した。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は屯田地区北側に存する一般住宅地域であり、地域内の取引は専ら住宅取得目的で、賃貸需要は殆どないため
収益価格の試算は断念した。比準価格は屯田地区の類似性が高い事例より求めており、市場の動向を反映した実証的価
格と判断される。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等の検討も踏まえ、信頼性が高い比準価
格をそのまま採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,000 円/㎡
[108.6]
100
100
[103.0]
100
[127.7]
[100.0]
100
57,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           55,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
郊外も含め北区の住宅地の地価は総体的に上
昇傾向が続いているが、物価上昇、建築費上
昇、金利上昇への懸念等から購買意欲の減退
も感じられる。

特に大きな変動要因はない。郊外の割安感が
ある当該地域への戸建需要が堅調で、地価は
上昇傾向で推移したが、上昇率は大きく縮小
した。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境       +24.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.5 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K17
4T102
-591015
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
b 24K17
4T102
-591027
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
地区計画等
(40,80)
c 24K17
4T102
-111019
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8m市道、
北8m、角地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
d 24K17
4T102
-111031
札幌市北区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南14m市道、
西4m、角地




1低専
北側斜線高度地区
(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
57,692  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

59,769 
100
[ 104.0]

57,470 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

57,500 
b (            
59,682  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

58,331 
100
[ 100.0]

58,331 

58,300 
c (            
58,745  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

55,596 
100
[  95.1]

58,461 

58,500 
d (            
51,454  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 111.3]

47,062 
100
[  89.3]

52,701 

52,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -3.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地     +11.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      58,000 円/㎡]  



札幌北 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は、第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域である。転勤等の事情で賃貸されるケ
ースが散見されるが、賃料水準は低く収益性が見込めないため、収益還元法は適用できなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -17 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区屯田八条十一丁目9番10
4306001135948-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考