令和6年1月11日　提出 札幌北 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -16 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新琴似９条１１丁目９６３番３５ ｢新琴似９条１１－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東7.9m市道 水道、下水 麻生 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で現状維持で推移すると予測する。当該地域は比較的人気のある新琴似地区内で需 要は堅調、地価も上昇傾向で推移すると予測されるが、建築費高騰等の影響から先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新琴似・新川等の北区西部の住宅地域。需要者は市内居住の一次取得者が大半であるが、周辺市町村から の転入も見られる。比較的人気のある新琴似地区内の近隣地域は交通利便性がやや劣るが需要は底堅い。地価は上昇傾 向が続いているが、建築費高騰等の影響から上昇率は大きく縮小しており先行きは不透明である。需要の中心価格帯は 土地が１，３００万～１，４００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円半ばと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は新琴似地区内のやや交通利便性が劣る郊外の一般住宅地域である。比準価格は新琴似地区の類似性が高い事 例より求めた結果であり、市場の動向を反映した実証的価格と判断される。地域内における賃貸需要は殆どなく、取引 も自己利用の住宅取得目的が主であるため収益価格の試算は断念した。よって、価格形成要因の変動状況、前年価格か らの推移等も踏まえ、信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外も含め北区の住宅地の地価は総体的に上 昇傾向が続いているが、物価上昇、建築費上 昇、金利上昇への懸念等から購買意欲の減退 も感じられる。 特に大きな変動要因はない。当該地域は比較 的人気の新琴似地区内にあり需要は堅調で地 価も上昇傾向で推移したが、上昇率は縮小し た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％