令和6年1月11日　提出 札幌北 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -13 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区屯田５条３丁目２６３番１３ ｢屯田５条３－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パートが見られる住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 麻生 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の一般住宅地域で、今後も現状維持と予測する。地下鉄駅周辺等の地価高騰等から割安感のある当該地域へ の需要が堅調で、地価は建築費高騰等の影響から先行きは不透明であるが、上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は屯田、篠路及び太平地区等の北区北部に位置する郊外の戸建住宅地域一円。需要者は市内在住の一次取得 者が中心である。大型店舗等への利便性が比較的良好で割安感もある近隣地域は、地下鉄駅周辺の地価高騰等から戸建 用地需要が堅調である。地価は建築費高騰等の影響により先行きが不透明である中、上昇傾向で推移したが、上昇率は 大きく縮小した。需要の中心価格は、土地が１，９００万円前後、新築戸建物件で３，０００万円台後半と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は屯田地区に存する郊外の一般住宅地域である。収益価格はアパート・戸建住宅の賃貸需要が殆どなく、又地 域内の取引も大半が自己利用目的であることからその試算は断念した。比準価格は屯田地区の類似性が認められる規範 性が高い事例を採用しており信頼性は高い。よって、不動産市場の動向、価格形成要因の変動状況等の検討を踏まえた うえ、市場動向を反映した実証的価格である比準価格をもって対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外も含め北区の住宅地の地価は総体的に上 昇傾向が続いているが、物価上昇、建築費上 昇、金利上昇への懸念等から購買意欲の減退 も感じられる。 特に大きな変動要因はない。商業施設等へ比 較的近く、割安感もある当該地域への戸建需 要が堅調で地価も上昇で推移したが、上昇率 は大きく縮小。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％