令和6年1月14日　提出 札幌北 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -12 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新川２条８丁目５７１番８４ ｢新川２条８－４－１９｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 北３４条 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 北３４条駅西方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設等への接近性に優れた住宅地域で特段の変化は無く、今後も一定の需要は見込まれるが、物価上昇 、金利動向等の影響により、不動産需要はやや鈍化傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に新川、新琴似地区等の住宅地域内の圏域。需要者は戸建住宅の取得を目的とした個人が中心。大型 商業施設等への接近性に優れた住宅地域であること等から、今後も一定の需要は見込まれるが、物価上昇、金利動向等 の影響により、不動産需要はやや鈍化傾向にある。土地は５０坪程度の土地で概ね坪２８万円前後。戸建物件は新築物 件のほか、中古物件の取引も見られる状況であり、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は新川地区の一般住宅が建ち並ぶ既 成住宅地域に存しており、自用目的の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件においては、取引事例に基づき 試算された、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均 衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [109.3] 100 100 [101.5] 100 [ 96.0] [101.5] 100 85,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による経済環境の変化もあり、立 地条件等に優れた選好性の高い地区と、それ 以外の地区とで不動産需要の変化（強弱）が 感じられる。 大型商業施設等への接近性に優れた住宅地域 で特段の変化は無いが、物価上昇、金利動向 等の影響により、不動産需要はやや鈍化傾向 にある。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％