別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌北 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -7 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 藤田 絵理子   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  1㎡当たりの価格 65,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
48,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区屯田9条1丁目872番26
「屯田9条1-5-16」
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
北側斜線高度地区
特別用途地区


1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北8m市道 水道、ガス、下水 麻生

3.8km
(2)



①範囲 東    80 m、西    50 m、南    10 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北、8m市
交通

施設
麻生駅北方

3.8km
法令

規制
1低専
(40,80)
北側斜線高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
屯田地区北部の住宅地域で、変動要因は見られず現状を維持して推移するものと予測する。割安な地域へと拡大
していた戸建て需要は一服しており、今後の金利動向・住宅価格の高止り次第で需要の減退も懸念される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            65,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に屯田地区を中心とした北区北部の郊外住宅地域一円の圏域。需要者は市内及び周辺市町村に在住す
る個人が中心である。地下鉄・JR駅からは離れているが各種商業施設に近接しており、居住環境は比較的良好で相対
的な割安感ある。コロナ禍で郊外部へと増大していた戸建て需要は一服し、当該地域の需要も落ち着きが見られ価格水
準は安定傾向である。土地は総額で1,300万円程度、新築戸建住宅は概ね3,000万円台後半と思料される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
屯田地区の北東部に位置する郊外の住宅地域である。近隣地域は第1種低層住居専用地域内にあり、アパート等の収益
物件は殆ど見られず、需要者は戸建住宅の自己利用目的での取引が大半である。よって、地域的特性から収益価格は試
算せず、代表標準地との検討を踏まえた結果、市場性を反映している実証的な比準価格をもって妥当と認めて、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,000 円/㎡
[108.6]
100
100
[103.0]
100
[114.0]
[100.0]
100
64,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           60,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価が上昇しインフレ傾向が高まる中、不動
産市場は資産価値が落ちない利便性が優れた
地域とそうでない地域との選別がより強まる
傾向がある。

屯田地区郊外の住宅地域で特に変動要因は見
られない。コロナ禍で郊外部へと増大してい
た戸建て需要は一服しており、地価の上昇は
縮小傾向である。

特にない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +14.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+8.3 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K17
4T102
-111007
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 南10.5m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(50,80)
b 24K17
4T102
-111017
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
c 24K17
4T102
-111019
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8m市道、
北8m、角地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
d 24K17
4T102
-591061
札幌市北区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 西8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
e 24K17
4T102
-591018
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8m市道、
北8m、角地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
68,627  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

66,296 
100
[  94.9]

69,859 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

69,900 
b (            
58,785  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

60,372 
100
[ 100.0]

60,372 

60,400 
c (            
58,745  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

55,596 
100
[  90.0]

61,773 

61,800 
d (            
76,918  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

78,262 
100
[ 110.0]

71,147 

71,100 
e (            
56,737  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

54,640 
100
[  90.0]

60,711 

60,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      65,000 円/㎡]  



札幌北 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域であり、経済合理性等の観点から、賃貸物件の想定は困難と判断され
たため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -7 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区屯田九条一丁目872番26
4306000040282-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌北 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -7 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 千田 裕也   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  1㎡当たりの価格 63,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
48,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区屯田9条1丁目872番26
「屯田9条1-5-16」
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
北側斜線高度地区
特別用途地区


1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北8m市道 水道、ガス、下水 麻生

3.8km
(2)



①範囲 東    80 m、西    50 m、南    10 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約    15.0 m、規模         190 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北、8m市
交通

施設
麻生駅北方

3.8km
法令

規制
1低専
(40,80)
北側斜線高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
国道背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持するものと思われる。地価は低
価格の住宅地において高騰したが、今後は上昇の余韻はあるものの鈍化していく傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            63,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、屯田地域を中心とした北区郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は、主に札幌市内及びその周辺地
域に在住する自己使用目的の個人である。主要移動手段は自動車となるが、商業施設等は充実しているため比較的居住
環境は良好である。近年において地価が急激に上昇したが、今後は建築資材の高騰等の影響により鈍化していくとみら
れる。土地は総額で1千万円~1千5百万円、中古取引もみられ建物築年数等によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地を含む近隣地域は、1低専のため戸建住宅としての利用が最有効使用であり、共同住宅は賃料水準が低く収
益性が見込めない事から収益還元法は非適用とした。比準価格は屯田地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正
・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。また、代表標準地からの検討及び市場
の推移動向等も再吟味した結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         70,000 円/㎡
[108.6]
100
100
[103.0]
100
[117.0]
[100.0]
100
63,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           60,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
近年の急激な地価上昇は需要者層を限定し、
さらに物価や建築費の高騰が不動産市場に影
響を与えている。。


特に変動要因は見られない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +17.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.0 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K17
4T102
-591017
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
b 24K17
4T102
-591018
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8m市道、
北8m、角地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
c 24K17
4T102
-111007
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 南10.5m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(50,80)
d 24K17
4T102
-111020
札幌市北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m市道、
東8m、角地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
56,190  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

55,077 
100
[ 100.0]

55,077 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

55,100 
b (            
56,737  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

54,640 
100
[  90.0]

60,711 

60,700 
c (            
68,627  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

66,296 
100
[  91.8]

72,218 

72,200 
d (            
59,830  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 111.3]

54,884 
100
[  95.0]

57,773 

57,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地     +11.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      63,000 円/㎡]  



札幌北 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域である。転勤等の事情で賃貸されるケー
スは散見されるが、賃料水準は低く、収益性が見込めない。このため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -7 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区屯田九条一丁目872番26
4306000040282-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考