別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -6 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 447,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北２９条西４丁目２７４番５９
｢北２９条西４－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,985  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区


(70,200)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ10		 共同住宅が多く見ら
れる利便性の良い住
宅地域		 東14.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 北３４条

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 北３４条駅南方

270m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、地下鉄北３４条駅に比較的近い共同住宅地域である。交通利便性が良く、中規模以上の土地はマン
ション用地としてデベロッパー等の需要は強く、土地供給も少ないところから、地価動向は堅調である。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              212,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心部を除いた地下鉄駅及びＪＲ駅から徒歩圏の地域である。需要者の中心はマンション分譲を目的と
するデベロッパー、賃貸マンションへの投資を目的とする機関投資家等である。交通利便性に恵まれてマンション等高
度利用の土地需要が強く、用地不足も加味して地価動向は堅調である。土地の取引価格は利用目的により区々であり、
需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模以上の画地の場合、需要者の中心はマンション分譲を目的としたデベロッパー等で、事業採算性に着目して求め
た開発法による価格は理論的であるが、想定上の部分が多い。他方、比準価格は市場性を反映した説得力のある価格で
あるが、画地規模の大きな土地は個別性の強い側面に留意する必要がある。以上の点を踏まえ、市場性を反映した比準
価格に稍々重きを置くこととし、開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍も落ち着き、景気は緩やかに回復し
ているが、共同住宅地については、金融資本
市場の金利動向、建築費の上昇等に注意する
必要がある。

地域要因に特段の変化は見受けられないが、
交通利便性に恵まれて分譲マンション用地等
の需要は強く、共同住宅地域として比較的熟
成している。

特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595038		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北20m市道、
東14.5m、
西9.1m、
三方路
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591104		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
北7.9m、角地
２中専
３３ｍ高度地区
(70,200)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111001		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北14.6m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115004		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南14.5m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
e ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-115006		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北23m道道、
南西14.5m、
角地
準住居
３３ｍ高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,000  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.7]
242,808 		 100
[ 114.4]
212,245 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
223,000 
b (　           ) 
174,518  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
173,389 		 100
[  88.0]
197,033 
207,000 
c (　           ) 
169,297  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,868 		 100
[  85.0]
204,551 
215,000 
d (　           ) 
296,391  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
301,133 		 100
[ 126.5]
238,050 
250,000 
e (　           ) 
203,335  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
195,278 		 100
[  91.5]
213,419 
224,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    230,000 円／㎡]  



札幌北 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,694,665,082 
1,273,403,842 
12 
550,000 
3,823.40 
280,000 
4,604.02 
⑧開発法による価格 　　          421,261,240 円　　　　（　              212,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,985 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,985.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.02 ㎡  4,604.02 ㎡  3,968.73 ㎡  635.29 ㎡  3,823.40 ㎡  ＲＣ・10F
 (    43 戸)
 89㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      34.9 ％）  （     231.9 ％）  （     199.9 ％）  （      32.0 ％）  （     83.04 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   49.6 ｍ

  40.2 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   14.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 550,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在するマンションの分譲事例を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    550,000 円／㎡　　×　　     3,823.40 ㎡　　＝　　　　       2,102,870,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,102,870,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   288,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    288,400 円／㎡　　×　　　   4,604.02 ㎡　　＝　　　　       1,327,799,368 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,102,870,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         210,287,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,538,086,368 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 147,200,900 円  (      7 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　          132,672,171 円 
販売総額(2期) 63,086,100 円  (      3 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           53,225,743 円 
販売総額(3期) 1,892,583,000 円  (     90 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,508,767,168 円 
収入合計 － － － － 1,694,665,082 円 
支出 建築工事費(1期) 132,779,937 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          123,113,558 円 
建築工事費(2期) 132,779,937 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          114,164,190 円 
建築工事費(3期) 1,062,239,494 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          846,817,325 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 126,172,200 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          116,986,864 円 
販売管理費(2期) 84,114,800 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           72,321,905 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,273,403,842 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,694,665,082 円　　－　　　　　　        1,273,403,842 円　　＝　　　　　           421,261,240 円 

              212,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 札幌北 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北二十九条西四丁目２７４番５９
 4306000170906-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
札幌北 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -6 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 441,000,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北２９条西４丁目２７４番５９
｢北２９条西４－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,985  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区


(70,200)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ10		 共同住宅が多く見ら
れる利便性の良い住
宅地域		 東14.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 北３４条

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 北３４条駅南方

270m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄北３４条駅に近接する共同住宅地域であり現状維持で推移すると予測する。当該地域は地下鉄駅に近い立
地性からマンション用地需要が堅調で、地価は上昇傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    233,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              215,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部を除き北区を主に地下鉄・ＪＲ駅徒歩圏を中心とするマンション等が建つ地域と判定。需要者の
中心はマンション分譲を目的とするデベロッパー、賃貸マンションへの投資を目的とする投資家等である。近隣地域は
地下鉄駅徒歩圏でありマンション用地需要が堅調で、地価も上昇傾向が続いている。土地需要の中心は、利用用途・規
模等により様々で特定はし難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は地下鉄北３４条駅徒歩圏でありマンション用地需要が強いことから、マンションの分譲販売を想定したマン
ション開発法による価格も試算した。比準価格は市場動向を反映した実証的な価格である。開発法による価格は想定要
素を含むものの事業採算性に着目して求めた理論的な価格である。よって、前年価格からの推移、価格形成要因の変動
状況等を踏まえ、比準価格及び開発法による価格を関連づけて、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外も含め北区の住宅地の地価は総体的に上
昇傾向が続いているが、物価上昇、建築費上
昇、金利上昇への懸念等から購買意欲の減退
も感じられる。

特に大きな変動要因はない。当該地域は地下
鉄駅へ近い立地性からマンション用地需要が
堅調であり、地価も昨年同様上昇傾向で推移
した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111042		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14.5m市道、
北7.3m、
二方路
１住居
３３ｍ高度地区
(70,200)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595001		 札幌市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東18.2m道
道、北東6m、
北西6m、
三方路
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(100,200)
c ２４Ｋ１４
９Ｔ１０２
-595013		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東25m道道、
北西10.9m、
南西8m、
南東4m、
四方路
近商
１８ｍ高度地区
(85,181)
d ２４Ｋ１１
５Ｔ１０４
-591107		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m市道、
北西9m、
二方路
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,040  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.3]
183,590 		 100
[  84.0]
218,560 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
229,000 
b (　           ) 
58,080  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  50.0]		 100
[  96.3]
124,483 		 100
[  53.8]
231,381 
243,000 
c (　           ) 
136,460  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
136,460 		 100
[  61.4]
222,248 
233,000 
d (　           ) 
149,955  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
150,526 		 100
[  69.8]
215,653 
226,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    233,000 円／㎡]  



札幌北 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,710,071,128 
1,282,868,366 
12 
555,000 
3,823.40 
282,000 
4,604.02 
⑧開発法による価格 　　          427,202,762 円　　　　（　              215,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,985 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,985.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.02 ㎡  4,604.02 ㎡  3,968.73 ㎡  635.29 ㎡  3,823.40 ㎡  ＲＣ・10F
 (    43 戸)
 89㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      34.9 ％）  （     231.9 ％）  （     199.9 ％）  （      32.0 ％）  （     83.04 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   49.6 ｍ

  40.2 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   14.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 555,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在するマンションの分譲事例を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    555,000 円／㎡　　×　　     3,823.40 ㎡　　＝　　　　       2,121,987,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,121,987,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   282,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   290,460 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    290,460 円／㎡　　×　　　   4,604.02 ㎡　　＝　　　　       1,337,283,649 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,121,987,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         212,198,700 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,549,482,349 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 148,539,090 円  (      7 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　          133,878,282 円 
販売総額(2期) 63,659,610 円  (      3 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           53,709,613 円 
販売総額(3期) 1,909,788,300 円  (     90 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,522,483,233 円 
収入合計 － － － － 1,710,071,128 円 
支出 建築工事費(1期) 133,728,365 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          123,992,940 円 
建築工事費(2期) 133,728,365 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          114,979,648 円 
建築工事費(3期) 1,069,826,919 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          852,866,020 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 127,319,220 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          118,050,381 円 
販売管理費(2期) 84,879,480 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           72,979,377 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,282,868,366 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,710,071,128 円　　－　　　　　　        1,282,868,366 円　　＝　　　　　           427,202,762 円 

              215,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 札幌北 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北二十九条西四丁目２７４番５９
 4306000170906-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考