別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月14日 提出
札幌北 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -5 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 廣瀬 靖之   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  1㎡当たりの価格 51,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
37,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区篠路8条6丁目15番5
「篠路8条6-15-6」
②地積
 (㎡)
203  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
北側斜線高度地区
地区計画等


1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
西8m市道 水道、下水 篠路

980m
(2)



①範囲 東    60 m、西    80 m、南    40 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項なし。

基準方位 北  8
m市道
交通

施設
篠路駅北方

980m
法令

規制
1低専
(50,80)
北側斜線高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
篠路地区の郊外住宅地域で地域に特段の変化は無く、相対的な割安感等から、今後も一定の需要は見込まれるが
、物価上昇、金利動向等の影響により、不動産需要は鈍化傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            51,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に篠路、拓北地区等の住宅地域内の圏域。需要者は住宅取得目的の個人が中心。市内の他住宅地域と
の比較における篠路地区の相対的な割安感等から、今後も一定の需要は見込まれるが、物価上昇、金利動向等の影響に
より、不動産需要は鈍化傾向にある。土地は60坪程度の土地で概ね坪17万円前後。戸建物件は新築物件のほか、中
古物件の取引も見られる状況であり、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は篠路地区の中規模一般住宅が多い
区画整然とした住宅地域に存しており、自用目的の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件においては、取引
事例に基づき試算された、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準
地とは概ね均衡を得ているものと判断した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -29                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         60,000 円/㎡
[108.3]
100
100
[103.0]
100
[128.0]
[103.0]
100
50,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           46,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価上昇等による経済環境の変化もあり、立
地条件等に優れた選好性の高い地区と、それ
以外の地区とで不動産需要の変化(強弱)が
感じられる。

篠路地区の郊外住宅地域で特段の変化は無い
が、物価上昇、金利動向等の影響により、不
動産需要は鈍化傾向にある。


特にない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +28.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.7 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K11
3T102
-111011
札幌市北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
b 24K11
3T102
-111016
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
c 24K11
3T102
-591068
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(50,80)
d 24K11
3T102
-591072
札幌市北区

更地


  
(           ) 
長方形 北11m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(50,80)
e 24K11
3T102
-591084
札幌市北区

更地


  
(           ) 
正方形 北12m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(50,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
58,092  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

59,312 
100
[ 120.0]

49,427 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

50,900 
b (            
48,397  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

49,849 
100
[ 100.0]

49,849 

51,300 
c (            
59,770  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

58,586 
100
[ 133.9]

43,754 

45,100 
d (            
59,112  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

61,949 
100
[ 123.6]

50,121 

51,600 
e (            
53,333  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

55,413 
100
[ 103.0]

53,799 

55,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     +30.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      51,000 円/㎡]  



札幌北 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域であり、経済合理性等の観点から、賃貸物件の想定は困難と判断され
たため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区篠路八条六丁目15番5
4306001102884-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌北 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -5 北海道 北海道第2 氏名  不動産鑑定士 藤田 絵理子   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  1㎡当たりの価格 51,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
37,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市北区篠路8条6丁目15番5
「篠路8条6-15-6」
②地積
 (㎡)
203  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
北側斜線高度地区
地区計画等


1:1.5
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
西8m市道 水道、下水 篠路

980m
(2)



①範囲 東    60 m、西    80 m、南    40 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北  8
m市道
交通

施設
篠路駅北方

980m
法令

規制
1低専
(50,80)
北側斜線高度地区
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
篠路地区の北東部の住宅地域で、変動要因は見られず現状を維持して推移すると予測する。割安な地域へと拡大
していた戸建て需要は一服しており、今後の金利動向・住宅価格の高止り次第で需要の減退も懸念される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            51,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、篠路地区を中心とした北区北部の郊外の戸建住宅地域一円の圏域。需要者は札幌市内及び周辺市町村に
在住する個人が中心である。篠路地区の中でも外縁部に位置し価格帯が比較的低位であるため、相対的な割安感等から
地価は堅調に推移している。但し、今後の金利動向・住宅価格の高止り次第で需要の減退も懸念される。需要の中心と
なる価格帯は、土地は総額で1,000万円~1,200万円程度、新築戸建住宅は3,000万円台と思料される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
篠路地区の北東端部に位置する郊外住宅地域である。近隣地域は第1種低層住居専用地域内にあり、アパート等の収益
物件は散見される程度で、需要者の殆どは戸建住宅の自用目的での取引が中心である。よって、地域的特性から収益価
格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえた結果、市場性を反映している実証的な比準価格をもって妥当と認めて、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 札幌北 -29                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         60,000 円/㎡
[108.3]
100
100
[103.0]
100
[128.0]
[103.0]
100
50,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           46,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価が上昇しインフレ傾向が高まる中、不動
産市場は資産価値が落ちない利便性が優れた
地域とそうでない地域との選別がより強まる
傾向がある。

篠路地区の郊外住宅地域で変動要因は見られ
ない。相対的な割安感から地価は上昇傾向で
あるが、今後の金利動向等で鈍化傾向に転じ
る可能性もある。

特にない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +28.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.7 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌北 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K11
3T102
-111016
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
b 24K11
3T102
-111020
札幌市北区

建付


  
(           ) 
長方形 北西10m市道、
中間画地




1住居
18m高度地区
(60,200)
c 24K11
3T102
-111030
札幌市北区

建付


  
(           ) 
不整形 南8m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(50,80)
d 24K11
3T102
-591084
札幌市北区

更地


  
(           ) 
正方形 北12m市道、
中間画地




1低専
特別用途地区
北側斜線高度地区
(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
48,397  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

49,849 
100
[  97.0]

51,391 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

52,900 
b (            
42,067  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

42,440 
100
[  94.6]

44,863 

46,200 
c (            
35,932  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  74.2]

49,733 
100
[ 110.0]

45,212 

46,600 
d (            
53,333  
100
[ 100.0]
[ 103.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

55,413 
100
[  96.7]

57,304 

59,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地     -25.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      51,000 円/㎡]  



札幌北 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域であり、経済合理性等の観点から、賃貸物件の想定は困難と判断され
たため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 札幌北 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市北区篠路八条六丁目15番5
4306001102884-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考