令和6年1月11日　提出 札幌北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -4 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区篠路１条８丁目１１番１１０ ｢篠路１条８－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 篠路 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 篠路駅南方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 篠路地区の戸建住宅を主とする住宅地域で、現状維持で推移すると予測する。割安感の当該地域への需要は堅調 で、地価も上昇傾向で推移するものと予測されるが、建築費高騰等の影響から先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は篠路、屯田及び太平地区等の北区北部に位置する郊外の戸建住宅地域一円。需要者は市内在住の一次取得 者が中心である。近隣地域は郊外であるがＪＲ篠路駅に比較的近く、割安感もあることから戸建用地需要が堅調で、地 価も上昇傾向で推移したが、建築費高騰、金利動向等の影響から上昇率は縮小しており先行きは不透明である。需要の 中心価格帯は、土地が標準規模で１，１００万～１，２００万円前後、新築戸建物件で３千万円台前半と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は篠路地区に存する郊外の一般住宅地域でありアパート・戸建住宅の賃貸需要が殆どなく、また地域内の取引 も大半が自己利用目的であることから収益価格の試算は断念した。比準価格は類似性が認められる規範性が高い事例を 採用しており収集資料の限界は窺えない。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等をも踏まえ、 市場動向を反映した実証的価格として信頼性が高い比準価格をもって対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [108.3] 100 100 [103.0] 100 [105.8] [100.0] 100 59,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外も含め北区の住宅地の地価は総体的に上 昇傾向が続いているが、物価上昇、建築費上 昇、金利上昇への懸念等から購買意欲の減退 も感じられる。 特に大きな変動要因はない。割安感があり需 要は堅調で、地価も上昇傾向で推移したが、 建築費高騰の影響もあり上昇率は昨年より縮 小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％