別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
札幌北 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -2 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　秀一   TEL.
鑑定評価額 82,500,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北３７条西３丁目３０４番１５
｢北３７条西３－１－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 446  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 共同住宅等のほかに
一般住宅が見られる
住宅地域		 東14.5m市道 水道、ガス、下水 麻生

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、１４．
５ｍ市道		 交通

施設		 麻生駅南東方

540m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は、共同住宅等のほかに一般住宅が見られる住宅地域であり、今後とも、利便性の良い価格上位の住宅地と
して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区の住宅地域。中でも、札幌新道（国道５号）より北の住宅地域との関連が深い。需要者の中心は、賃
貸事業を営む富裕層や法人と見られる。利便性の良い地域で、収益物件を中心に宅地需要は堅調であるが、価格高騰化
が進むことで、収益性低下による需要の頭打ち傾向が継続するかに注意を要する。需要の中心は、規模が約３００～５
００平米、土地総額は６千万～１億円程度と見る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は共同住宅等のほかに一般住宅が見られる住宅地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、周辺物
件との競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。住宅地取引は自己利用
目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -26                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[106.0]		 100
[ 92.2]		 [103.0]
100		 188,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融動向やインフレ動向等によって、需要に
頭打ちの兆候があり、地価動向は転換局面と
見られ、注視が必要である。


特段の変動はない。




特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-111024		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591074		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東14.5m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591087		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.9m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ地区地区
(60,200)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591064		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591096		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
257,128  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
254,881 		 100
[  91.8]
277,648 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
286,000 
b (　           ) 
199,535  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
199,535 		 100
[ 100.0]
199,535 
206,000 
c (　           ) 
199,563  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
205,376 		 100
[  96.0]
213,933 
220,000 
d (　           ) 
180,632  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
177,565 		 100
[  92.0]
193,005 
199,000 
e (　           ) 
133,155  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
150,966 		 100
[ 100.0]
150,966 
155,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



札幌北 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,961,830 
4,669,560 
14,292,270 
11,920,000 
2,372,270 		 （　0.9570）
2,270,262 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     55,372,244 円　　　　（　    124,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 262.61 ＲＣ4 1,050.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   446 ㎡     16.4 m x   27.3 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（約６０㎡）、１階２戸、２～４階各４戸。総戸数１４戸。 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
262.61 
45.2 
118.68 
1,720 
204,130 		 1.0  204,130 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
262.61 
90.4 
237.36 
1,770 
420,127 		 1.0  420,127 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
262.61 
90.4 
237.40 
1,720 
408,328 		 1.0  408,328 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,050.44 
79.1 
830.80 

1,452,712 		 1,452,712 
0 
⑨年額支払賃料      1,452,712 円　×　12ヶ月　＝　      17,432,544 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     830.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　         996,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,429,504 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　       ％　＝　　       921,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,948,029 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,452,712 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,801 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,961,830 円　　　　（　        42,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591037		 1,393  
(   1,391) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,771 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,770 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-111015		 1,681  
(   1,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,824 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌北 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 800,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,589,560 円  　　　       19,869,504　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      180,000 円  　　　価格動向等も勘案して査定した
 建物　　　　　　　　　    1,700,000 円  　　　　    200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,669,560 円　（　　　　　　        10,470 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,050.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,920,000 円  
（　　　　　        26,726 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,961,830 円      
②総費用 4,669,560 円      
③純収益　①－② 14,292,270 円      
④建物等に帰属する純収益 11,920,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,372,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,270,262 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,090 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,372,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     124,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北三十七条西三丁目３０４番１５
 4306000184855-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌北 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌北 -2 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.
鑑定評価額 83,000,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市北区北３７条西３丁目３０４番１５
｢北３７条西３－１－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 446  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 共同住宅等のほかに
一般住宅が見られる
住宅地域		 東14.5m市道 水道、ガス、下水 麻生

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北　　　１
４．５ｍ市道		 交通

施設		 麻生駅南東方

540m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅に近い共同住宅、一般住宅等が見られる住宅地域で特に変動要因は見られず現状を維持するものと予測
される。地価は近年の急激な上昇の余韻はあるものの鈍化傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区内の地下鉄駅に比較的近い利便性の高い住宅地域である。需要者の中心はアパート・マンション等
の賃貸目的とする法人である。交通接近条件が良好な住宅地で利便性が高いことから賃貸需要は安定的であるが、地価
の高騰、建設コストの上昇などに対し、それに見合う賃料を収受できる目論みとなるか否かが今後注視される。需要の
中心は、規模が概ね３００～４００㎡程度、総額は６千万～１億円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地下鉄駅に比較的近い信頼性の高い複数事例より求めたもので、市場の実情を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は収益性を反映したものであるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって市場の
動きを反映した規範性の高い比準価格に重きを置き、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡及び市場性をも再吟味し
て鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌北 -26                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [111.3]
100		 100
[106.0]		 100
[ 93.1]		 [103.0]
100		 186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年の急激な地価上昇は需要者層を限定し、
さらに物価や建築費の高騰が不動産市場に影
響を与えている。


特に変動要因は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌北 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591096		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591086		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.9m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591074		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東14.5m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２４Ｋ１６
１Ｔ１０２
-591066		 札幌市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東21.8m市
道、中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,155  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
150,966 		 100
[ 100.0]
150,966 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
172,544  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
182,379 		 100
[  96.0]
189,978 
196,000 
c (　           ) 
199,535  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
199,535 		 100
[ 100.0]
199,535 
206,000 
d (　           ) 
187,864  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
192,861 		 100
[ 106.0]
181,944 
187,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    189,000 円／㎡]  



札幌北 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,798,972 
4,475,300 
14,323,672 
11,920,000 
2,403,672 		 （　0.9570）
2,300,314 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     56,105,220 円　　　　（　    126,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌北 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 262.61 ＲＣ4 1,050.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   446 ㎡     16.4 m x   27.3 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（約６０㎡）タイプ共同住宅、全１４戸、駐車場１０台想定。 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 当該規模の建物としてはほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
262.61 
45.2 
118.68 
1,720 
204,130 		 1.0  204,130 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
262.61 
90.4 
237.40 
1,770 
420,198 		 1.0  420,198 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,050.44 
79.1 
830.88 

1,464,724 		 1,464,724 
0 
⑨年額支払賃料      1,464,724 円　×　12ヶ月　＝　      17,576,688 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     830.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　         997,056 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されいるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,573,744 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       988,687 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,785,057 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,464,724 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,915 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,798,972 円　　　　（　        42,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-111015		 1,681  
(   1,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,681 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,771 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,770 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-591041		 1,538  
(   1,536) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,538 
c ２４Ｋ１６１Ｃ
１０２
　　　　-111008		 1,918  
(   1,918) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,918 
札幌北 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,581,900 円  　　　       19,773,744　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,700,000 円  　　　　    200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,475,300 円　（　　　　　　        10,034 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,050.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,920,000 円  
（　　　　　        26,726 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,798,972 円      
②総費用 4,475,300 円      
③純収益　①－② 14,323,672 円      
④建物等に帰属する純収益 11,920,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,403,672 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,300,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,158 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,105,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     126,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌北 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市北区北三十七条西三丁目３０４番１５
 4306000184855-0000
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備考