別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌中央 5-34 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-34 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 石川 勝利   TEL.
鑑定評価額 4,380,000,000 円  1㎡当たりの価格 6,600,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
4,400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区北4条西4丁目1番7外
②地積
 (㎡)
663  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,800)
防火

(その他)
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1200)

1.2:1
店舗兼事務所

SRC8F2B
高層の事務所ビル、
銀行等が建ち並ぶ商
業地域
東36m道道、南側道 水道、ガス、下水 さっぽろ近接

(2)



①範囲 東    80 m、西    30 m、南    20 m、北   100 m ②標準的使用 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    28.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         700 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

36m道道 交通

施設
さっぽろ近接

法令

規制
商業
(100,1200)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
 来予測
北海道を代表するオフィス用途を主体とした業務高度商業地域。再開発事業や建替事業等により街並みの更新が
進んでいる。今後は、北海道・札幌を代表する業務高度商業地域として熟成度を更に高めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地               +10.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         6,700,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         5,700,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR札幌駅や地下鉄大通駅等のターミナル駅を中心とした業務高度商業地域。主たる需要者は高い資金調
達力を有する事業会社や投資法人等である。周辺では大型再開発事業や老朽化したビルの建替事業が複数進捗中であり
事業の進捗とともに期待性が高まっている。オフィス賃貸市場の需給動向は老朽化したオフィスビルの解体が複数進み
移転需要の拡大がみられることから需給逼迫状況にある。取引形態が様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格はJR札幌駅や地下鉄大通駅周辺の取引事例を採用し市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は
、不動産の収益性に着目し投資採算性を反映した価格である。北海道を代表する業務高度商業地域である当該地域周辺
では供給が極めて限定的でり、収益性以外のスティタス性も考慮されて取引される傾向にある。このような市場特性を
考慮のうえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、前年価格からの推移に十分留意のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        6,050,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
個人消費は持ち直し消費者物価は上昇傾向に
ある。企業の設備投資はやや足踏み傾向にあ
るが、企業収益・業況判断・雇用情勢は共に
改善傾向にある。

複数の大型再開発事業やオフィスビルの建替
工事が進捗中であり、移転需要の拡大による
オフィス需要が堅調であることから地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.1 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 5-34 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12417
71101
-515057
札幌市中央区

底地


  
(           ) 
ほぼ正方形 西25m市道、
北27m、角地




商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 12417
71101
-515013
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 西36m道道、
東11m、
二方路



商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1050)
c 12317
71101
-595029
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 西20m市道、
南11m、角地




商業

(100,800)
d 12211
01101
-595010
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 北25m市道、
南10.9m、
二方路



商業

(100,800)
e 12417
71101
-195001
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 東23.6m市道、
南20m、角地




商業
駐車場整備地区
(100,972)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (   2,298,377
2,872,971  
100
[ 100.0]
[ 112.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

3,099,494 
100
[  52.3]

5,926,375 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地    +10.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 110.0]
     100

6,520,000 
b (            
6,504,767  
100
[ 100.0]
[ 108.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.0]

6,421,979 
100
[ 100.1]

6,415,563 

7,060,000 
c (            
4,172,229  
100
[ 100.0]
[ 109.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.0]

4,160,850 
100
[  74.0]

5,622,770 

6,190,000 
d (            
4,320,445  
100
[ 100.0]
[ 110.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.9]

4,520,352 
100
[  73.3]

6,166,920 

6,780,000 
e (   6,075,232
6,075,232  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.0]

5,721,764 
100
[  85.5]

6,692,122 

7,360,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.36 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -37.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -17.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.43 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.0 環境     +17.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.44 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -9.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -17.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.43 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境      -7.0
画地      +5.9 行政       0.0 その他      0.0 行政     -17.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   6,700,000 円/㎡]  



札幌中央 5-34 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

502,726,887 

163,341,646 

339,385,241 

183,314,000 

156,071,241 
( 0.9204
143,647,970 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格    3,780,209,737 円    (   5,700,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 5-34 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 537.57 RC15F2B 8,038.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区
100 %   800 %   1,200 %   663 ㎡     27.6 m x   24.5 m  前面道路:道道        36.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 RC造地下2階付15階建の店舗兼事務所を想定。地下2階~地上3階店舗、4階以上事務所。各階とも部分貸し。立体駐車場付き。 ⑦有効率   73.8 %
の理由
この種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 2 1
店舗(塔屋部分等含む)
537.57 

61.1 

328.62 

8,800 

2,891,856 
12.0  34,702,272 
0.0  0 

 1 1
店舗
474.00 

47.2 

223.60 

8,550 

1,911,780 
12.0  22,941,360 
0.0  0 

 2 3
店舗
392.67 

73.9 

290.07 

7,150 

2,074,001 
12.0  24,888,012 
0.0  0 

 410
事務所
531.87 

80.7 

429.27 

5,500 

2,360,985 
10.0  23,609,850 
0.0  0 

1115
事務所
396.21 

74.1 

293.61 

5,500 

1,614,855 
10.0  16,148,550 
0.0  0 


8,038.62 

73.8 

5,933.92 


36,444,664 
388,133,628 
0 
⑨年額支払賃料     36,444,664 円 × 12ヶ月 =      437,335,968 円 
⑩a共益費(管理費)             900 円/㎡ ×    5,933.92 ㎡ × 12ヶ月 =       64,086,336 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似ビルの管理費より査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  45,000 円/台 ×   34 台 × 12ヶ月 +            =       18,360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
      501,422,304 円  ×     4.0 %                          
+         18,360,000 円  ×     4.0 % =      20,791,292 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 498,991,012 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)       388,133,628 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =        3,726,083 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)  1,020,000 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =           9,792 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                  502,726,887 円    (        758,261 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1241775
101

    -115001
4,682  
  4,659
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 93.1]
100
[110.0]

5,379 
対象基準階の
 月額実質賃料
      5,546 円/㎡

 月額支払賃料
(     5,500 円/㎡)


 基準階   4 F     B
b 1241775
101

    -115004
5,001  
  4,988
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 79.1]
100
[110.0]

5,748 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 5-34 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 12,080,000 円        3,020,000,000 ×       0.4 %
②維持管理費 77,967,346 円           519,782,304 ×      15.0 %
③公租公課  土地            36,450,300 円     査定額
 建物            30,804,000 円        3,020,000,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料     3,020,000 円        3,020,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,020,000 円        3,020,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     その他費用はない
⑦総費用

 ①~⑥


                163,341,646 円 (             246,367 円/㎡)  (経費率    32.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 2.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9204    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 3,020,000,000 円                          設計監理料率
  365,000 円/㎡ ×    8,038.62 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0607        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0426 ×  40 % + 0.0565 ×  30 % + 0.0889 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
183,314,000 円  
(            276,492 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 502,726,887 円      
②総費用 163,341,646 円      
③純収益 ①-② 339,385,241 円      
④建物等に帰属する純収益 183,314,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 156,071,241 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
143,647,970 円      

  (                        216,664 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                           3,780,209,737 円


(                     5,700,000 円/㎡)
4 不動産ID 札幌中央 5-34 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市中央区北四条西四丁目1番7
4300000012121-0000
2  札幌市中央区北四条西四丁目1番15
4300000012127-0000
3  札幌市中央区北四条西四丁目1番16
4300000012128-0000
4  札幌市中央区北四条西四丁目1番18
4300000012129-0000
5  札幌市中央区北四条西四丁目1番19
4300000012130-0000
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
札幌中央 5-34 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-34 北海道 北海道第1 氏名  不動産鑑定士 齋藤 武也   TEL.
鑑定評価額 4,380,000,000 円  1㎡当たりの価格 6,600,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
4,400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
札幌市中央区北4条西4丁目1番7外
②地積
 (㎡)
663  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,800)
防火

(その他)
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1200)

1.2:1
店舗兼事務所

SRC8F2B
高層の事務所ビル、
銀行等が建ち並ぶ商
業地域
東36m道道、南側道 水道、ガス、下水 さっぽろ近接

(2)



①範囲 東    80 m、西    30 m、南    20 m、北   100 m ②標準的使用 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    28.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         700 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

36m道道 交通

施設
さっぽろ近接

法令

規制
商業
(100,1200)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
 来予測
札幌駅前地区の高度商業地域である。大型ビルの建替、再開発等から街並みの良化が進むと思われる。投資資産
として安定しているオフィスビル中心の地域であり、今後も高度な商業集積が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地               +10.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         6,700,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         5,730,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌駅前地区及び大通地区を中心とした高度商業地域。需要者の中心は外資及び首都圏資本を基盤とする
不動産投資法人等である。当地域は、高層事務所ビル、銀行等が建ち並ぶJR札幌駅周辺の商業地域で、土地の希少性
が高く、オフィス系用途が中心であるため、空室率も低く需要は強い。使用可能容積率も高く地価は上昇傾向である。
需要の中心価格帯は、用途、規模により様々であり総額での特定は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
札幌駅周辺の高度商業地域であり、収益価格を重視すべきであるが、収益還元法の適用において、コロナ明けでインバ
ウンドも回復してきているものの、建築費の上昇・高止まりの懸念における収益物件のリスクを考慮して想定したため
、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は土地の供給不足における売買市場の実態を反映した価格と判断される
。本件においては、比準価格をやや重視し、収益価格も十分関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        6,050,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ明けでインバウンドも回復基調。金融
市場の先行き不透明感はあるが、金融緩和政
策は継続しており、不動産市場は堅調である


札幌駅前地区は、ビルの建替・再開発の増加
に加え、新幹線の延伸も近づいている。オフ
ィス需要が強い地域であり、地価は継続して
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.1 %  %
3 試算価格算定内訳 札幌中央 5-34 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12211
01101
-595010
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 北25m市道、
南10.9m、
二方路



商業

(100,800)
b 12317
71101
-595029
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 西20m市道、
南11m、角地




商業

(100,800)
c 12417
71101
-195001
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 東23.6m市道、
南20m、角地




商業
駐車場整備地区
(100,972)
d 12417
71101
-515013
札幌市中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 西36m道道、
東11m、
二方路



商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1050)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
4,320,445  
100
[ 100.0]
[ 110.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.9]

4,520,352 
100
[  74.0]

6,108,584 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地    +10.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 110.0]
     100

6,720,000 
b (            
4,172,229  
100
[ 100.0]
[ 109.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.0]

4,160,850 
100
[  73.9]

5,630,379 

6,190,000 
c (   6,075,232
6,075,232  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.0]

5,721,764 
100
[  85.5]

6,692,122 

7,360,000 
d (            
6,504,767  
100
[ 100.0]
[ 108.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.0]

6,421,979 
100
[ 104.5]

6,145,434 

6,760,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.43 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      -7.0
画地      +5.9 行政       0.0 その他      0.0 行政     -18.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.44 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -9.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -18.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.43 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境     +17.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   6,700,000 円/㎡]  



札幌中央 5-34 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

503,714,785 

163,494,476 

340,220,309 

183,314,000 

156,906,309 
( 0.9204
144,416,567 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格    3,800,435,974 円    (   5,730,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
札幌中央 5-34 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 537.57 RC15F2B 8,038.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区
100 %   800 %   1,200 %   663 ㎡     27.6 m x   24.5 m  前面道路:道道        36.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 RC造地下2階付15階建の店舗兼事務所。地下2階~地上3階店舗、4階以上事務所。各階とも部分貸し。立体駐車場付き。 ⑦有効率   73.8 %
の理由
この種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 2 1
店舗(塔屋部分等含む)
537.57 

61.1 

328.62 

8,800 

2,891,856 
12.0  34,702,272 
0.0  0 

 1 1
店舗
474.00 

47.2 

223.60 

8,800 

1,967,680 
12.0  23,612,160 
0.0  0 

 2 3
店舗
392.67 

73.9 

290.07 

7,200 

2,088,504 
12.0  25,062,048 
0.0  0 

 410
事務所
531.87 

80.7 

429.27 

5,500 

2,360,985 
10.0  23,609,850 
0.0  0 

1115
事務所
396.21 

74.1 

293.61 

5,500 

1,614,855 
10.0  16,148,550 
0.0  0 


8,038.62 

73.8 

5,933.92 


36,529,570 
389,152,500 
0 
⑨年額支払賃料     36,529,570 円 × 12ヶ月 =      438,354,840 円 
⑩a共益費(管理費)             900 円/㎡ ×    5,933.92 ㎡ × 12ヶ月 =       64,086,336 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  45,000 円/台 ×   34 台 × 12ヶ月 +            =       18,360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
      502,441,176 円  ×     4.0 %                          
+         18,360,000 円  ×     4.0 % =      20,832,047 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 499,969,129 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)       389,152,500 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =        3,735,864 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)  1,020,000 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =           9,792 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                  503,714,785 円    (        759,751 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1241775
101

    -515049
6,005  
  5,990
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

6,005 
対象基準階の
 月額実質賃料
      5,546 円/㎡

 月額支払賃料
(     5,500 円/㎡)


 基準階   4 F     B
b 1241775
101

    -115003
4,003  
  3,993
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 75.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

5,337 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
札幌中央 5-34 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 12,080,000 円        3,020,000,000 ×       0.4 %
②維持管理費 78,120,176 円           520,801,176 ×      15.0 %
③公租公課  土地            36,450,300 円     査定額
 建物            30,804,000 円        3,020,000,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料     3,020,000 円        3,020,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,020,000 円        3,020,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない
⑦総費用

 ①~⑥


                163,494,476 円 (             246,598 円/㎡)  (経費率    32.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 2.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9204    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 3,020,000,000 円                          設計監理料率
  365,000 円/㎡ ×    8,038.62 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0607        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0426 ×  40 % + 0.0565 ×  30 % + 0.0889 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
183,314,000 円  
(            276,492 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 503,714,785 円      
②総費用 163,494,476 円      
③純収益 ①-② 340,220,309 円      
④建物等に帰属する純収益 183,314,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 156,906,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
144,416,567 円      

  (                        217,823 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                           3,800,435,974 円


(                     5,730,000 円/㎡)
4 不動産ID 札幌中央 5-34 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  札幌市中央区北四条西四丁目1番7
4300000012121-0000
2  札幌市中央区北四条西四丁目1番15
4300000012127-0000
3  札幌市中央区北四条西四丁目1番16
4300000012128-0000
4  札幌市中央区北四条西四丁目1番18
4300000012129-0000
5  札幌市中央区北四条西四丁目1番19
4300000012130-0000
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考