別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
札幌中央 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-33 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 305,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北２条東９丁目１１番４９
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1.2:1		 事務所

ＲＣ3		 事務所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 北27.2m市道 水道、ガス、下水 苗穂

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央区の東端に位置する札幌
厚生病院至近で幹線沿いの商
業地域		 街

路		 ２７．２ｍ市道 交通

施設		 苗穂駅南西方

380m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 昨年３月の苗穂駅連絡通開通後は地域の回遊性も向上し、又札幌市は都心から苗穂駅周辺間のデマンド交通シス
テムを検討中であり、今後の新幹線駅開業を睨んだ苗穂地区の賑わい創出が期待される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市の都心部周辺の商業地域である。現況では商業繁華性の面でやや劣る要素があるものの、今後は苗
穂駅の移転・整備や、創成川イースト地区の再開発計画、更に新幹線整備の好影響が波及することが予想され、背後人
口の増加と相まって、札幌厚生病院や苗穂駅を核とした地域として需要は堅調と見られる。土地取引価格水準は坪当た
り１００万円強程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 広路沿いの更地取引が少ない為、異類型の事例も採用した。採用した取引事例は、収益性により取引が成立したと判断
される事例からも適正に求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は投資採算性を反映した価格である
。地域要因が今後の再開発事業の進展等による変容の過程にあることを踏まえて、価格牽連性の高い事例を採用した比
準価格を重視し、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-25              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [118.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.8]		 [100.0]
100		 305,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生
産年齢人口は近年は微増傾向である。金利政
策や物価高の影響により物件の選別化が進む
ものと見られる。

当該地域は、事務所、店舗、マンション等が
建ち並ぶ商業地域で、苗穂駅周辺地区再開発
の進展に伴い、発展的に推移するものと見ら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２３１１
０１１０１
-595072		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２４１１
０１１０１
-115007		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
東4m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c １２３１１
０１１０１
-595026		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m市道、
南20m、角地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(100,500)
d ２２３１１
０１１０１
-595057		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(90,400)
e ２２２１１
０１１０１
-595037		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m国道、
南4m、東4m、
西4m、四方路
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,447  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
244,043 		 100
[  83.3]
292,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
323,727  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
313,649 		 100
[ 105.6]
297,016 
297,000 
c (　           ) 
629,358  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
620,697 		 100
[ 185.9]
333,888 
334,000 
d (　           ) 
510,111  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
537,657 		 100
[ 162.7]
330,459 
330,000 
e (　           ) 
225,072  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.8]
240,750 		 100
[  81.6]
295,037 
295,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



札幌中央 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,460,569 
9,929,746 
17,530,823 
14,345,100 
3,185,723 		 （　0.9495）
3,024,844 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     75,621,100 円　　　　（　    229,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 197.40 ＲＣ5 989.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   330 ㎡     20.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  27.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  80.4 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
188.00 
74.5 
140.00 
2,800 
392,000 		 6.0  2,352,000 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
197.40 
83.0 
163.80 
2,320 
380,016 		 3.0  1,140,048 
0.0  0 
塔屋
  ～  
12.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
989.60 
80.4 
795.20 

1,912,064 		 6,912,192 
0 
⑨年額支払賃料      1,912,064 円　×　12ヶ月　＝　      22,944,768 円 
⑩a共益費（管理費）             650 円／㎡　×　     795.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,202,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,147,328 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   9.0 ％　＝　　     2,709,660 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,397,668 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,912,192 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,901 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,460,569 円　　　　（　        83,214 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２２１１０５
１０１
　　　　-595012		 2,335  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[125.0]		 100
[ 95.0]
2,209 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,326 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,320 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１１０５
１０１
　　　　-595030		 2,337  
(   2,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,470 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,155,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,118,246 円  　　　       30,107,328　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      838,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,356,200 円  　　　　    231,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,929,746 円　（　　　　　　        30,090 円／㎡）　　（経費率　　  36.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 231,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     989.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,345,100 円  
（　　　　　        43,470 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,460,569 円      
②総費用 9,929,746 円      
③純収益　①－② 17,530,823 円      
④建物等に帰属する純収益 14,345,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,185,723 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,024,844 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,166 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,621,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     229,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北二条東九丁目１１番４９
 4300001130087-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-33 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北２条東９丁目１１番４９
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1.2:1		 事務所

ＲＣ3		 事務所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 北27.2m市道 水道、ガス、下水 苗穂

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２７．２ｍ市道 交通

施設		 苗穂駅南西方

380m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、店舗、マンションが建つ地域である。苗穂地区の再開発事業の進展、鉄道を跨ぐ自由通路の開設等の影
響もあり、店舗兼共同住宅等の収益物件需要が堅調で、地価も上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市の都心部周辺の商業地域と判定する。需要者は投資物件目的の法人及び不動産業者、マンション業
者が中心である。苗穂地区の再開発事業の進展等の影響から収益物件を主に需要は堅調で、当該近隣地域の地価も引き
続き大きな上昇率で推移している。需要の中心は、利用用途・規模により取引総額は一定しておらず特定は困難な状況
であるが、土地単価は３１万円／㎡前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事務所、店舗、マンション等の混在する商業地域である。収益価格は地価・建築費の高騰から総額に見合う
賃料設定が出来ないため低位に試算された。比準価格は売買市場の実態を反映した価格と判断される。商業地域であり
収益価格も重視すべきであるが、上記検討を踏まえ本件では、市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を
重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-25              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [118.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.7]		 [100.0]
100		 308,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部周辺の商業地は、ビル建替え需要、
容積率の有効利用が可能等からマンション、
収益物件用地需要が堅調で、地価も上昇傾向
で推移している。

大きな変動要因はない。苗穂地区の再開発事
業の進展等の影響等から収益物件を主に需要
は堅調で、地価は上昇し、上昇率も昨年より
拡大した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２３１１
０１１０１
-595072		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２４１１
０１１０１
-115005		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北27.3m市道、
西5.5m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
c ２２３１１
０１１０１
-595056		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西9.1m市道、
南7.3m、角地
近商
４５ｍ高度地区
地区計画等
(100,300)
d ２２３１１
０１１０１
-595053		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
東27m、角地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,447  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
244,043 		 100
[  80.0]
305,054 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
305,000 
b (　           ) 
390,912  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
385,380 		 100
[  97.9]
393,647 
394,000 
c (　           ) 
243,417  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
243,417 		 100
[  72.0]
338,079 
338,000 
d (　           ) 
397,581  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
386,274 		 100
[ 121.3]
318,445 
318,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    320,000 円／㎡]  



札幌中央 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,984,405 
10,488,192 
17,496,213 
14,407,200 
3,089,013 		 （　0.9495）
2,933,018 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     73,325,450 円　　　　（　    222,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 197.40 ＲＣ5 989.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   330 ㎡     20.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  27.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造５階建の店舗兼事務所を想定。１階は店舗、２～５階は事務所で、各階とも２戸の部分貸し。 ⑦有効率　  80.4 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
188.00 
74.5 
140.00 
2,750 
385,000 		 6.0  2,310,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
197.40 
83.0 
163.80 
2,300 
376,740 		 3.0  1,130,220 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
197.40 
83.0 
163.80 
2,300 
376,740 		 3.0  1,130,220 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
989.60 
80.4 
795.20 

1,891,960 		 6,830,880 
0 
⑨年額支払賃料      1,891,960 円　×　12ヶ月　＝　      22,703,520 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     795.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,725,440 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,428,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,469,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,919,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,830,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,893 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,984,405 円　　　　（　        84,801 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-515038		 3,039  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,431 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,306 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１１０５
１０１
　　　　-195002		 1,501  
(   1,497) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,001 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 928,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,877,792 円  　　　       29,388,960　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      852,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,366,400 円  　　　　    232,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,488,192 円　（　　　　　　        31,782 円／㎡）　　（経費率　　  37.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     989.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,407,200 円  
（　　　　　        43,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,984,405 円      
②総費用 10,488,192 円      
③純収益　①－② 17,496,213 円      
④建物等に帰属する純収益 14,407,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,089,013 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,933,018 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,888 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,325,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     222,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北二条東九丁目１１番４９
 4300001130087-0000
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備考