別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-32 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 43,500,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南９条西２０丁目２８番３
｢南９条西２０－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(70,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 東20m市道 水道、ガス、下水 西１８丁目

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 西１８丁目駅南方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(70,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 交通接近条件がやや劣るものの豊富な背後人口に恵まれた準幹線道路沿いの商住混在地域。店舗や住宅に対する
需要は堅調であることから地価は上昇傾向にある。地域要因に変動は認められず当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区西部を中心とした商業地域。主たる需要者は自己使用目的の法人等を中心に店舗付共同住宅等を建
設して収益事業を目論む法人等である。最寄り駅までやや距離があるものの市電利用も可能であることから店舗付共同
住宅を建設して収益用不動産としての利用が十分に可能であるため相応の需要が認められる。社会・経済状況はコロナ
禍前の水準まで回復しつつあり土地価格は上昇傾向。中心的な価格帯は標準的な画地規模で２０～２５万円／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集・検討を行って求めた。収益価格で採用した諸元は現在の経済状況を反映し
ている。当該地域の土地需要は、収益目的の需要も認められるものの、自己使用目的での利用を前提とした需要が根強
い。以上のことから、本件では当該市場特性を十分に考慮のうえ、市場で実際に発生し現実的で実証的な取引事例に基
づく比準価格を中心に、収益価格を斟酌し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    273,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[127.6]		 [100.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直し消費者物価は上昇傾向に
ある。企業の設備投資はやや足踏み傾向にあ
るが、企業収益・業況判断・雇用情勢は共に
改善傾向にある。

豊富な背後人口を有する商業地域。自己使用
不動産を中心に収益用不動産として利用も可
能な立地特性を有することから需要は堅調で
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
２１１０１
-515018		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
東10.9m、
角地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２４１５
２１１０１
-115017		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c １２４１７
７１１０１
-515035		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西25m国道、
南5.5m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d １２４１５
２１１０１
-115006		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.9m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e １２４１５
２１１０１
-111007		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西20m道道、
南7.2m、角地
準住居
３３ｍ高度地区
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
277,248  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
277,248 		 100
[ 113.9]
243,414 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
243,000 
b (　           ) 
267,200  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
278,155 		 100
[ 114.4]
243,142 
243,000 
c (　           ) 
173,307  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
180,337 		 100
[  79.2]
227,698 
228,000 
d (　           ) 
322,165  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
330,863 		 100
[ 141.3]
234,156 
234,000 
e (　           ) 
358,938  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
352,380 		 100
[ 143.0]
246,420 
246,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    238,000 円／㎡]  



札幌中央 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,852,532 
2,824,416 
7,028,116 
5,868,500 
1,159,616 		 （　0.9495）
1,101,055 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     27,526,375 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 110.98 ＲＣ4 442.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
４５ｍ高度地区
 70 ％   300 ％   300 ％   185 ㎡     12.7 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅で、各階専有面積約４１㎡の単身タイプ×１戸と、約５９㎡のファミリータイプ×１戸と想定した。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.18 
82.2 
89.78 
2,550 
228,939 		 3.0  686,817 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
110.98 
90.7 
100.66 
1,760 
177,162 		 1.0  177,162 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
442.12 
88.6 
391.76 

760,425 		 1,218,303 
0 
⑨年額支払賃料        760,425 円　×　12ヶ月　＝　       9,125,100 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     391.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　         564,134 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         780,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,689,234 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         780,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       628,154 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,841,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,218,303 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,452 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,852,532 円　　　　（　        53,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１５２５
１０１
　　　　-111006		 1,465  
(   1,464) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.7]		 100
[100.0]
1,664 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,761 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,760 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１５２５
１０１
　　　　-111010		 1,320  
(   1,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
1,828 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 388,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,151,616 円  　　　       10,469,234　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      989,400 円  　　　　     97,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,824,416 円　（　　　　　　        15,267 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　     442.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,868,500 円  
（　　　　　        31,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,852,532 円      
②総費用 2,824,416 円      
③純収益　①－② 7,028,116 円      
④建物等に帰属する純収益 5,868,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,159,616 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,101,055 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,952 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,526,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南九条西二十丁目２８番３
 4300000063761-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-32 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　川尻　雅裕   TEL.
鑑定評価額 42,600,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南９条西２０丁目２８番３
｢南９条西２０－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(70,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 東20m市道 水道、ガス、下水 西１８丁目

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 西１８丁目駅南方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(70,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、共同住宅が混在する地域として成熟しており、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持
すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の商業地域であるが、特に代替関係が強いのは、幹線及び準幹線街路沿いの路線商業地域である
。主な需要者は、自営目的の個人事業者のほか、地元企業、不動産業者等が中心となる。市電利用が可能なエリアであ
り、商業収益性のほか居住環境も比較的良好なため、マンション需要とも競合関係にあり、土地需要は堅調である。取
引の中心価格帯は、２００㎡程度で４０００万円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格に開差が生じた。標準地及びその周辺地域では投資目的の需要者のほか、自己使用目的の需要者が
混在しており、土地建物一体の価格に見合った家賃水準が形成されていない傾向にあるため、収益価格は低位に試算さ
れた。本件においては不動産の取引実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格と
の均衡、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    273,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[130.4]		 [100.0]
100		 230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要等が牽引役となり、経済は
緩やかな回復基調にあるが、物価高騰等によ
る消費意欲への影響など、不安要素も見られ
る。

地域内に格別の変動要因はないが、都心への
接近性も良好な既成路線商業地域であり、需
給は堅調である。


特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１５
２１１０１
-115004		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
近商
特別用途地区
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２４１５
２１１０１
-115005		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東9m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c １２４１５
２１１０１
-515012		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m道道、
南東6m、角地
準住居
３３ｍ高度地区
(70,300)
d １２４１５
２１１０１
-115010		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
326,819  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
341,526 		 100
[ 140.4]
243,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
243,000 
b (　           ) 
221,926  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
231,341 		 100
[ 105.6]
219,073 
219,000 
c (　           ) 
241,977  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
243,347 		 100
[ 103.0]
236,259 
236,000 
d (　           ) 
283,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
293,258 		 100
[ 120.0]
244,382 
244,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



札幌中央 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,920,459 
2,914,926 
7,005,533 
5,868,500 
1,137,033 		 （　0.9495）
1,079,613 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     26,990,325 円　　　　（　    146,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 110.98 ＲＣ4 442.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
４５ｍ高度地区
 70 ％   300 ％   300 ％   185 ㎡     12.7 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗フロア貸し、２階以上が１ＬＤＫ（約４１㎡）３戸、２ＬＤＫ（約５９㎡）３戸、駐車場５台を想定した。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.18 
82.2 
89.78 
2,580 
231,632 		 3.0  694,896 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
110.98 
90.7 
100.66 
1,790 
180,181 		 1.0  180,181 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
442.12 
88.6 
391.76 

772,175 		 1,235,439 
0 
⑨年額支払賃料        772,175 円　×　12ヶ月　＝　       9,266,100 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     391.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　         564,134 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,830,234 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       521,512 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,908,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,235,439 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,737 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,920,459 円　　　　（　        53,624 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１５２５
１０１
　　　　-115008		 1,747  
(   1,745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,696 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,791 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,790 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１５２５
１０１
　　　　-111001		 1,790  
(   1,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
1,852 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 485,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,147,326 円  　　　       10,430,234　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      989,400 円  　　　　     97,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,914,926 円　（　　　　　　        15,756 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　     442.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,868,500 円  
（　　　　　        31,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,920,459 円      
②総費用 2,914,926 円      
③純収益　①－② 7,005,533 円      
④建物等に帰属する純収益 5,868,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,137,033 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,079,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,836 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,990,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     146,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南九条西二十丁目２８番３
 4300000063761-0000
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備考