別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-31 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 347,000,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北１１条西１４丁目１番１６
 ②地積
　(㎡)		 991  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1:1.5		 診療所

ＲＣ2		 事務所、マンション
、病院等が建ち並ぶ
商業地域		 南西20m市道 水道、ガス、下水 桑園

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 桑園駅北方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、マンション、病院等が建ち並ぶ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。桑園駅、商業施設等
へ近い地域であり需要は堅調で、地価も上昇傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として中央区内の幹線道路沿いを中心とした商業地域一円。需要者は自社ビル目的の法人、収益物件、
マンション用地目的の不動産業者が中心である。桑園駅徒歩圏内で、商業施設等への生活利便性も良好な当該近隣地域
への需要は投資物件目的、マンション用地目的とも堅調で、地価は引き続き上昇傾向で推移している。上昇率は昨年よ
り拡大した。需要の中心は用途、規模等により特に一定しておらず特定は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はＪＲ桑園駅に近い事務所、マンション等が建つ商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した価格
である。収益価格は自用の建物も多く賃貸需要が少ない地域であり現在の土地建物の総額に見合う賃料水準が形成され
ていないため低位に試算された。よって、本件では市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視し、収
益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-28              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[102.0]		 100
[123.5]		 [100.0]
100		 349,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の近隣・路線商業地域はマンション需
要も強く一定規模の纏った土地への需要が堅
調。背後住宅地の需要動向と相まって地価は
上昇傾向にある。

特に大きな変動要因はない。当地域は桑園駅
に近く生活利便性も良好であることから需要
は根強い。地価も上昇が続き、上昇率は昨年
より拡大した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
７１１０１
-511049		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東26.2m道道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b １２４１７
７１１０１
-515067		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m市道、
南20m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,280)
c １２４１７
７１１０１
-115006		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南19m市道、
北11m、
二方路
近商
高度地区最高45m
(100,300)
d １２４１７
７１１０１
-515010		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m市道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
e １２４１５
２１１０１
-115010		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
209,980  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
211,815 		 100
[  58.7]
360,843 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
361,000 
b (　           ) 
299,486  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
306,419 		 100
[  90.0]
340,466 
340,000 
c (　           ) 
306,122  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
312,066 		 100
[  83.0]
375,983 
376,000 
d (　           ) 
181,490  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
192,198 		 100
[  70.0]
274,569 
275,000 
e (　           ) 
283,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
293,258 		 100
[  85.0]
345,009 
345,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    355,000 円／㎡]  



札幌中央 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,378,022 
17,800,189 
42,577,833 
32,972,500 
9,605,333 		 （　0.9495）
9,120,264 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    228,006,600 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 276.00 ＲＣ10 2,787.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   991 ㎡     26.1 m x   37.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造１０階建の店舗兼共同住宅を想定。１階店舗で部分貸し、２～１０階は１ＬＤＫタイプ計３６戸（専有面積は５８．８８㎡）。 ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
276.00 
85.3 
235.52 
2,850 
671,232 		 6.0  4,027,392 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
276.00 
85.3 
235.52 
1,900 
447,488 		 1.0  447,488 
0.0  0 

 8～10		 住宅
276.00 
85.3 
235.52 
1,950 
459,264 		 1.0  459,264 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,787.00 
84.5 
2,355.20 

4,733,952 		 8,090,112 
0 
⑨年額支払賃料      4,733,952 円　×　12ヶ月　＝　      56,807,424 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   2,355.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,391,488 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,276,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,198,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,276,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,173,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,301,166 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,090,112 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,856 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,378,022 円　　　　（　        60,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-515025		 1,778  
(   1,777) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,693 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,902 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０１
　　　　-511013		 2,060  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,962 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,725,000 円  　　　　    545,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,616,989 円  　　　       63,474,912　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      809,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,559,000 円  　　　　    545,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       545,000 円  　　　　    545,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       545,000 円  　　　　    545,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,800,189 円　（　　　　　　        17,962 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 545,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   2,787.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,972,500 円  
（　　　　　        33,272 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,378,022 円      
②総費用 17,800,189 円      
③純収益　①－② 42,577,833 円      
④建物等に帰属する純収益 32,972,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,605,333 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,120,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    228,006,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北十一条西十四丁目１番１６
 4300001114940-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-31 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 347,000,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北１１条西１４丁目１番１６
 ②地積
　(㎡)		 991  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)

1:1.5		 診療所

ＲＣ2		 事務所、マンション
、病院等が建ち並ぶ
商業地域		 南西20m市道 水道、ガス、下水 桑園

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 桑園駅北方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ桑園駅周辺の商業地域。最寄り駅への接近性に恵まれ、優れた生活利便性を背景に店舗・事務所需要に加え
てマンション需要が認められるため地価は上昇傾向。地域要因に変動は認められず、当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市中央区及び隣接区を中心とした商業地域。主たる需要者は自己使用目的の法人等を中心に店舗付共
同住宅等の複合用途の不動産開発によって収益事業を目論む道内外の法人等。最寄り駅への接近性や生活利便性に恵ま
れた立地特性を有し自己使用不動産のみならず店舗付共同住宅等の収益用不動産としての利用も可能であることから需
要は堅調であり土地価格は上昇傾向にある。中心的な価格帯は標準的な画地規模で３０万円／㎡台中盤程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集・検討を行って求めた。収益価格で採用した諸元は現在の経済状況を反映し
ている。当該地域の土地需要は、収益目的の需要も認められるものの、自己使用目的での利用を前提とした需要も根強
い。以上のことから、本件では当該市場特性を十分に考慮のうえ、市場で実際に発生し現実的で実証的な取引事例に基
づく比準価格を中心に、収益価格を斟酌し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-28              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    400,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[102.0]		 100
[123.1]		 [100.0]
100		 350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直し消費者物価は上昇傾向に
ある。企業の設備投資はやや足踏み傾向にあ
るが、企業収益・業況判断・雇用情勢は共に
改善傾向にある。

ＪＲ桑園駅周辺の商業地域。最寄り駅への接
近性や生活利便性に恵まれた立地特性から需
要は堅調である。一方、供給は限定的なため
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
７１１０１
-515062		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２４１７
７１１０１
-515078		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
c １２４１７
７１１０１
-515056		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北20m市道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(90,400)
d １２４１７
７１１０１
-515050		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西19m市道、
南10.9m、
角地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,636  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
255,945 		 100
[  71.2]
359,473 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
359,000 
b (　           ) 
312,895  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
328,540 		 100
[  87.3]
376,334 
376,000 
c (　           ) 
256,300  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
283,980 		 100
[  85.3]
332,919 
333,000 
d (　           ) 
518,617  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
549,152 		 100
[ 154.9]
354,520 
355,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    355,000 円／㎡]  



札幌中央 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,862,018 
17,723,632 
43,138,386 
32,488,500 
10,649,886 		 （　0.9495）
10,112,067 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    252,801,675 円　　　　（　    255,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 276.00 ＲＣ10 2,787.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   991 ㎡     26.1 m x   37.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅で各階平均専有面積約５９㎡のファミリータイプ×４戸と想定した。 ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
276.00 
85.3 
235.52 
2,880 
678,298 		 6.0  4,069,788 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
276.00 
85.3 
235.52 
1,920 
452,198 		 1.0  452,198 
0.0  0 

 8～10		 居宅
276.00 
85.3 
235.52 
1,960 
461,619 		 1.0  461,619 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,787.00 
84.5 
2,355.20 

4,776,343 		 8,167,833 
0 
⑨年額支払賃料      4,776,343 円　×　12ヶ月　＝　      57,316,116 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   2,355.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,391,488 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,276,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,707,604 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,276,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,199,180 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,784,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,167,833 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,594 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,862,018 円　　　　（　        61,415 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１５２５
１０１
　　　　-111001		 1,603  
(   1,601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,028 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,922 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,920 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１５２５
１０１
　　　　-111012		 1,471  
(   1,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,784 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,685,000 円  　　　　    537,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,678,032 円  　　　       63,983,604　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      809,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,477,400 円  　　　　    537,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       537,000 円  　　　　    537,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       537,000 円  　　　　    537,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,723,632 円　（　　　　　　        17,885 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 537,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　   2,787.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,488,500 円  
（　　　　　        32,784 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,862,018 円      
②総費用 17,723,632 円      
③純収益　①－② 43,138,386 円      
④建物等に帰属する純収益 32,488,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,649,886 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,112,067 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,204 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    252,801,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     255,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北十一条西十四丁目１番１６
 4300001114940-0000
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備考