令和6年1月12日　提出 札幌中央 5-26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 5-26 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 340,000,000 円  １㎡当たりの価格 475,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区南１２条西１丁目１番９３ ｢南１２条西１－２－２５｣ ②地積 　(㎡) 716   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） ６０ｍ高度地区 (90,400) 1:1.5 店舗兼共同住宅 ＳＲＣ11 店舗、マンション、 ホテル等が建ち並ぶ 商業地域 西20m市道 水道、ガス、下水 中島公園 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中島公園東側のマンション、 ホテルが多い地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 中島公園駅南東方 420m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ６０ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は今後とも現状を維持して推移すると予測する。周辺ではＭＩＣＥ施設整備計画が見直しとなったが、 ホテルを含む複合施設等が建築中であり、観光客の増加に伴い今後観光需要も増大するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    485,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              462,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に中央区内の都心部周辺に展開する商住混在地域。需要の中心は自用もしくは投資目的の法人事業者、 不動産関連業者、マンション・ディベロッパー等と見られる。利便性も比較的良好なことからマンション用地需要が底 堅く、観光客の増加に伴いホテル用地需要も回復しているほか、民泊物件に対する需要も増大しており、地価は上昇傾 向となっている。取引される総額、規模は様々で、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は分譲マンションも多いことから、店舗付高層マンションの建設を想定した開発法も適用した が、開発計画、事業日程等も現下の事業環境を反映し妥当と認められる。比準価格は広域的な類似地域から５事例を採 用したが、最近の需給動向も考慮して試算した信頼し得る価格と思料する。よって本評価においては、開発法による価 格、比準価格ともに重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 5-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.8 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    795,000 円／㎡ [113.2] 100 100 [105.8] 100 [179.7] [100.0] 100 473,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    429,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心部のマンションは希少性・利便性から底 堅い需要が認められ、観光客の増加によりホ テル用地への需要も回復傾向にある。 特段の変動要因はないが、利便性良好な地域 であり、マンション用地需要に加えホテル用 地の需要も回復しつつあり、地価は上昇傾向 となっている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％