別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-24 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　川尻　雅裕   TEL.
鑑定評価額 405,000,000 円  １㎡当たりの価格 565,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北３条西２４丁目２５９番８
｢北３条西２４－２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 716  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(100,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10F1B		 店舗、事業所、マン
ション等の混在する
商業地域		 西25m道道、北側道 水道、ガス、下水 西２８丁目

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ道道 交通

施設		 西２８丁目駅東方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 名声ある円山地区として地域的に成熟しており、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくの間は現状を維持
すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    575,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    436,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区内の地下鉄駅徒歩圏に位置する商業地域である。主な需要者は、地元または大手の不動産開発業
者等である。西２８丁目駅のほか円山公園駅も徒歩圏であることから、生活利便性が好感され、近年ではマンション開
発も盛んであり、土地需要が競合状態にある。中心となる価格帯の把握は難しいが、土地は７００㎡程度で４億円前後
が取引の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格に開差が生じた。主たる需要者は不動産の有する収益性に着目するが、地価の変動期等においては
、賃料の粘着性、遅行性から土地建物一体の価格に見合った収益が収受されない傾向にあるため、収益価格は低位に試
算された。本件においては不動産の取引実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地の価
格との均衡、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    795,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[105.8]		 100
[158.0]		 [105.0]
100		 565,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要等が牽引役となり、経済は
緩やかな回復基調にあるが、物価高騰等によ
る消費意欲への影響など、不安要素も見られ
る。

地域内に格別の変動要因はないが、地下鉄駅
徒歩圏の利便性・環境も良好なマンション系
の商業地域であり、マンション需要は堅調で
ある。

特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　 +30.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
７１１０１
-515021		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南25.3m市道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
b １２４１７
７１１０１
-515019		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南25m道道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(90,400)
c １２４１５
２１１０１
-115001		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
６０ｍ高度地区
(90,400)
d １２４１５
２１１０１
-515004		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
南西7.3m、
二方路
近商
日影規制除外区域
(100,300)
e １２４１５
２１１０１
-515010		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14.7m市道、
中間画地
準住居
３３ｍ高度地区
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,519  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
490,708 		 100
[  89.3]
549,505 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
577,000 
b (　           ) 
526,002  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
571,238 		 100
[ 112.2]
509,125 
535,000 
c (　           ) 
655,845  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
752,036 		 100
[ 133.9]
561,640 
590,000 
d (　           ) 
424,853  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
434,249 		 100
[  81.2]
534,789 
562,000 
e (　           ) 
495,430  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
534,569 		 100
[  91.2]
586,150 
615,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    575,000 円／㎡]  



札幌中央 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,092,302 
15,051,232 
43,041,070 
29,887,000 
13,154,070 		 （　0.9495）
12,489,789 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    312,244,725 円　　　　（　    436,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 281.83 ＲＣ10F1B 2,743.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 100 ％   300 ％   300 ％   716 ㎡     24.3 m x   29.4 m  前面道路：道道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（コンビニエンスストア）でフロアー貸し、２階以上は１ＬＤＫタイプ、平均約３５㎡を想定。 ⑦有効率　  74.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
198.40 
62.8 
124.60 
3,260 
406,196 		 6.0  2,437,176 
0.0  0 

 2～10		 住宅
281.80 
75.2 
211.91 
2,100 
445,011 		 2.0  890,022 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
8.50 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,743.10 
74.1 
2,031.79 

4,411,295 		 10,447,374 
0 
⑨年額支払賃料      4,411,295 円　×　12ヶ月　＝　      52,935,540 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   2,031.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,925,778 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,184,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,861,318 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,184,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,052,266 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,993,052 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,447,374 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,250 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,092,302 円　　　　（　        81,135 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-515033		 2,498  
(   2,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,317 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,104 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１５２５
１０１
　　　　-115003		 1,876  
(   1,835) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,985 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,976,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,104,532 円  　　　       61,045,318　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      943,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,038,800 円  　　　　    494,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       494,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       494,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,051,232 円　（　　　　　　        21,021 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 494,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   2,743.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,887,000 円  
（　　　　　        41,742 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,092,302 円      
②総費用 15,051,232 円      
③純収益　①－② 43,041,070 円      
④建物等に帰属する純収益 29,887,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,154,070 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,489,789 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,444 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    312,244,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     436,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北三条西二十四丁目２５９番８
 4300000007385-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
札幌中央 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-24 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 405,000,000 円  １㎡当たりの価格 565,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北３条西２４丁目２５９番８
｢北３条西２４－２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 716  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(100,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10F1B		 店舗、事業所、マン
ション等の混在する
商業地域		 西25m道道、北側道 水道、ガス、下水 西２８丁目

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西２５丁目通沿いの商業地域 街

路		 ２５ｍ道道 交通

施設		 西２８丁目駅東方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄徒歩圏内で人気の高い円山地区に存し、買い物施設等も適所に配置されており、建築費の高騰や金利動向
に留意する必要はあるが、マンション需要も堅調であり、地価の上昇傾向は続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    575,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    438,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は円山地区を中心とする地下鉄駅徒歩圏内の商業地域である。円山地区の人気が高いこともあり背後人口も
多く、又車両交通量の多い西２５丁目通に位置することから土地利用は多様である。需要の中心は各種店舗、サービス
業、事務所ビル等の経営者層で、賃貸共同住宅経営者層やマンション開発業者の需要も見られる。土地取引価格水準は
坪当たり１８０～２００万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近時での商業地の更地売買がやや少ない為、異類型の事例も採用した。需要の中心は収益性を重視し、駅接近性や商業
集積を選好する事業者であるが、地価や建築費の上昇に対して賃料水準の上昇は弱く、収益性の反映には一定の限界が
あると判断した。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討、単価と総額との
関連の適否も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    795,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[105.8]		 100
[158.2]		 [105.0]
100		 565,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生
産年齢人口は近年は微増傾向である。金利政
策や物価高の影響により物件の選別化が進む
ものと見られる。

当該地域は店舗やマンション等が混在する商
業地域で、中央区を中心とする人口の都心回
帰の傾向が続いていることから、相応の需要
が期待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 +30.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１７
７１１０１
-515021		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南25.3m市道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
b １２４１７
７１１０１
-515022		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北21.8m市道、
中間画地
近商
高度地区最高33m
(90,300)
c １２４１７
７１１０１
-515019		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南25m道道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(90,400)
d １２４１７
７１１０１
-515006		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.4m市道、
中間画地
近商
高度地区最高33m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,519  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
490,708 		 100
[  85.6]
573,257 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
602,000 
b (　           ) 
426,035  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
458,840 		 100
[  87.3]
525,590 
552,000 
c (　           ) 
526,002  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
571,238 		 100
[ 101.0]
565,582 
594,000 
d (　           ) 
347,235  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
370,153 		 100
[  70.2]
527,283 
554,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    575,000 円／㎡]  



札幌中央 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,154,680 
15,057,668 
43,097,012 
29,887,000 
13,210,012 		 （　0.9495）
12,542,906 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    313,572,650 円　　　　（　    438,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅 281.83 ＲＣ10F1B 2,743.37
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 100 ％   300 ％   300 ％   716 ㎡     24.3 m x   29.4 m  前面道路：道道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロアー貸しの店舗、２～１０階、共同住宅（１ＬＤＫ）平均専有面積約３５㎡と想定。 ⑦有効率　  74.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
198.40 
62.8 
124.56 
3,300 
411,048 		 6.0  2,466,288 
0.0  0 

 2～10		 住宅
281.83 
75.2 
211.94 
2,100 
445,074 		 2.0  890,148 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
8.50 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,743.37 
74.1 
2,032.02 

4,416,714 		 10,477,620 
0 
⑨年額支払賃料      4,416,714 円　×　12ヶ月　＝　      53,000,568 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   2,032.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,926,109 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,184,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,926,677 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,184,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,055,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,055,143 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,477,620 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,537 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,154,680 円　　　　（　        81,222 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２１１１０５
１０１
　　　　-591003		 1,844  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,002 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,104 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １２３１１０５
１０１
　　　　-591009		 2,132  
(   2,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,292 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,976,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,111,068 円  　　　       61,110,677　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      943,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,038,800 円  　　　　    494,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       494,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       494,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,057,668 円　（　　　　　　        21,030 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 494,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   2,743.37 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,887,000 円  
（　　　　　        41,742 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,154,680 円      
②総費用 15,057,668 円      
③純収益　①－② 43,097,012 円      
④建物等に帰属する純収益 29,887,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,210,012 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,542,906 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,518 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    313,572,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     438,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北三条西二十四丁目２５９番８
 4300000007385-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考