別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-21 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 321,000,000 円  １㎡当たりの価格 770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南６条西３丁目６番３１
 ②地積
　(㎡)		 417  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:1.5		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層飲食店ビル等
が建ち並ぶ歓楽街の
商業地域		 東23.6m市道 水道、ガス、下水 すすきの

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．６ｍ市道 交通

施設		 すすきの駅南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 「すすきの」地区内の商業地域。店舗売上やホテル稼働率等の収益指標はコロナ禍前の水準に戻りつつことから
新規投資意欲は堅調で地価は上昇傾向にある。地域要因に格別変動要因は認められず当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    593,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、すすきの地区を中心に中央区内の繁華性の高い商業地域。主たる需要者は、飲食店舗やホテル等の事業
用不動産の開発・運営を目論む法人等が中心である。各種飲食店舗の売上高や観光需要の回復によるホテル稼働率並び
に客室単価等はコロナ禍前の水準まで回復しつつある。こうした経営指標の改善を背景に当該市場での新規投資意欲は
旺盛であることから地価は上昇傾向にある。取引規模や取引形態等が様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に市場で発生した取引価格を価格判定の基礎としており実証的な価格である。収益価格は不動産の収益
性に着目した価格で投資採算性を反映した価格である。繁華性の高い商業地域として熟成された当該地域及びその周辺
地域では不動産供給が極めて限定的であるため収益性に基づく価格よりも高値で取引される傾向にある。こうした市場
特性を考慮のうえ比準価格を中心に、収益価格を関連付け、周辺公示地等との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    665,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直し消費者物価は上昇傾向に
ある。企業の設備投資はやや足踏み傾向にあ
るが、企業収益・業況判断・雇用情勢は共に
改善傾向にある。

飲食店舗やホテル等の各種経営指標はコロナ
禍前の水準まで戻りつつある。こうした地域
特性を反映して新規投資意欲は堅調で地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
０１１０１
-515010		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西19.9m市道、
中間画地
商業

(100,800)
b ２２２１１
０１１０１
-595036		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １２２１１
０１１０１
-595003		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d １２４１７
７１１０１
-515023		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14.5m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
e １２３１１
０１１０１
-595023		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20.1m市道、
中間画地
商業

(80,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
534,337  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
624,331 		 100
[  87.6]
712,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
713,000 
b (　           ) 
599,714  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
663,284 		 100
[  78.5]
844,948 
845,000 
c (　           ) 
438,668  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
498,486 		 100
[  70.0]
712,123 
712,000 
d (　           ) 
372,372  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
401,045 		 100
[  47.4]
846,086 
846,000 
e (　           ) 
491,406  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
528,261 		 100
[  74.2]
711,942 
712,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    780,000 円／㎡]  



札幌中央 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

102,911,552 
37,108,529 
65,803,023 
55,393,200 
10,409,823 		 （　0.9495）
9,884,127 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    247,103,175 円　　　　（　    593,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
飲食店舗 377.15 ＲＣ9F1B 3,330.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   417 ㎡     16.7 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は機械室、地上１階以上は飲食店舗と想定した。 ⑦有効率　  75.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
45.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 飲食店舗
243.75 
62.0 
151.01 
3,250 
490,783 		 6.0  2,944,698 
0.0  0 

 2～ 9		 飲食店舗
377.15 
77.9 
293.91 
2,930 
861,156 		 3.0  2,583,468 
0.0  0 
塔屋
 9～ 9		 機械室
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,330.95 
75.1 
2,502.29 

7,380,031 		 23,612,442 
0 
⑨年額支払賃料      7,380,031 円　×　12ヶ月　＝　      88,560,372 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   2,502.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,019,236 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       109,579,608 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   7.5 ％　＝　　     8,326,471 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 102,693,137 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,612,442 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         218,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     102,911,552 円　　　　（　       246,790 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-515040		 3,511  
(   3,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[118.8]		 100
[130.0]
2,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,937 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,930 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１５２５
１０１
　　　　-115001		 3,357  
(   3,348) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 79.2]		 100
[140.0]
3,028 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,568,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 19,983,529 円  　　　      111,019,608　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,674,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,098,400 円  　　　　    892,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       892,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       892,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      37,108,529 円　（　　　　　　        88,989 円／㎡）　　（経費率　　  36.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 892,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   3,330.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,393,200 円  
（　　　　　       132,837 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 102,911,552 円      
②総費用 37,108,529 円      
③純収益　①－② 65,803,023 円      
④建物等に帰属する純収益 55,393,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,409,823 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,884,127 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,703 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    247,103,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     593,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南六条西三丁目６番３１
 4300000050585-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-21 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　川尻　雅裕   TEL.
鑑定評価額 323,000,000 円  １㎡当たりの価格 775,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南６条西３丁目６番３１
 ②地積
　(㎡)		 417  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:1.5		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層飲食店ビル等
が建ち並ぶ歓楽街の
商業地域		 東23.6m市道 水道、ガス、下水 すすきの

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２３．６ｍ市道 交通

施設		 すすきの駅南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ススキノ歓楽街に存する商業地域として成熟しており、インバウンド需要の回復等によって、商業収益性は改善
傾向にある。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    613,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市の高度商業地域の圏域であるが、価格牽連性が強いのは、ススキノ地区繁華街の商業地域である。
主たる需要者は、飲食店舗やホテルの取得を検討している大手法人、または不動産業者等である。インバウンド需要の
回復等により、店舗、ホテルの収支環境が改善傾向にあり、土地需要は堅調である。土地の取引価格は、土地の特性、
取引当事者等によって大きく異なり、中心価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格に開差が生じた。主たる需要者は不動産の有する収益性に着目するが、地価の変動期等においては
、賃料の粘着性、遅行性から土地建物一体の価格に見合った収益が収受されない傾向にあるため、収益価格は低位に試
算されたと思料する。本件においては不動産の取引実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、単価
と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    665,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要等が牽引役となり、経済は
緩やかな回復基調にあるが、物価高騰等によ
る消費意欲への影響など、不安要素も見られ
る。

中高層飲食店ビル等が建ち並ぶ歓楽街の商業
地域であり、インバウンド需要が回復し、地
域の収益性は改善傾向にある。


特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１１
０１１０１
-595027		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
b １２２１１
０１１０１
-595003		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２２２１１
０１１０１
-595036		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d １２４１７
７１１０１
-515023		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14.5m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
539,787  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
582,430 		 100
[  75.6]
770,410 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
770,000 
b (　           ) 
438,668  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
498,486 		 100
[  63.6]
783,783 
784,000 
c (　           ) 
599,714  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
663,284 		 100
[  76.8]
863,651 
864,000 
d (　           ) 
372,372  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
401,045 		 100
[  52.0]
771,240 
771,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    780,000 円／㎡]  



札幌中央 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

103,244,631 
37,082,729 
66,161,902 
55,393,200 
10,768,702 		 （　0.9495）
10,224,883 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    255,622,075 円　　　　（　    613,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
飲食店舗 377.15 ＲＣ9F1B 3,330.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   417 ㎡     16.7 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  23.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 飲食店ビルを想定、駐車場４台 ⑦有効率　  75.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
45.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 飲食店舗
243.75 
62.0 
151.01 
3,250 
490,783 		 6.0  2,944,698 
0.0  0 

 2～ 9		 飲食店舗
377.15 
77.9 
293.91 
2,930 
861,156 		 3.0  2,583,468 
0.0  0 
塔屋
  ～  
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,330.95 
75.1 
2,502.29 

7,380,031 		 23,612,442 
0 
⑨年額支払賃料      7,380,031 円　×　12ヶ月　＝　      88,560,372 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   2,502.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　      21,019,236 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 補償金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       109,579,608 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     7,754,573 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 103,025,035 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,612,442 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         219,596 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     103,244,631 円　　　　（　       247,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２３１１０５
１０１
　　　　-595028		 2,734  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,038 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,937 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,930 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１１０５
１０１
　　　　-595029		 1,817  
(   1,816) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,850 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,568,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 19,940,329 円  　　　      110,779,608　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,692,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,098,400 円  　　　　    892,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       892,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       892,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      37,082,729 円　（　　　　　　        88,927 円／㎡）　　（経費率　　  35.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 892,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   3,330.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,393,200 円  
（　　　　　       132,837 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 103,244,631 円      
②総費用 37,082,729 円      
③純収益　①－② 66,161,902 円      
④建物等に帰属する純収益 55,393,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,768,702 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,224,883 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,520 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,622,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     613,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南六条西三丁目６番３１
 4300000050585-0000
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備考