別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
札幌中央 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-20 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.
鑑定評価額 351,000,000 円  １㎡当たりの価格 575,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外
 ②地積
　(㎡)		 611  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南45m国道、西側道 水道、ガス、下水 豊水すすきの

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４５ｍ国道 交通

施設		 豊水すすきの駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域で、今後も現状を維持して推移と予測する。背後の創成川東地区の人口
増に下支えされ、観光需要も回復傾向となっていることから、今後も堅調な需要を見込めるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    587,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    513,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の創成川東地区を中心に、都心部に程近い普通商業地域。需要者の中心は自用もしくは投資目的
の法人事業者、不動産関連業者、マンション・ディベロッパー等と見られる。利便性に優る創成川東地区では域内人口
の増加が続き、用途の多様性から商業地の需要も増大、観光客の増加に伴いホテル用地需要の回復も認められ、地価は
上昇傾向となっている。取引が稀少なうえ総額、規模が様々であり中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事務所ビルも見られる商業地域であるが、賃料の遅行性から近年の地価および建築費の上昇に見合った賃料
水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であ
ることから、創成川東側の商業地に存する５事例を採用し、最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性の高い比準価
格を中心に収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    950,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[191.8]		 [110.0]
100		 574,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    533,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行により経済活動が活発
化して業務用地への需要が増加しており、観
光客の増加によりホテル用地への需要も回復
傾向にある。

やや繁華性の劣る商業地で、特段の変動要因
はないが、都心部への接近性も良好でホテル
用地需要も回復しつつあり、地価は上昇傾向
となっている。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　+107.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２３１１
０１１０１
-595067		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
b １２２１１
０１１０１
-595007		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20m市道、
東10.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,600)
c ２２２１１
０１１０１
-595042		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
中間画地
商業
地区計画等
６０ｍ高度地区
(90,400)
d ２２３１１
０１１０１
-595053		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
東27m、角地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(100,400)
e １２３１１
０１１０１
-595026		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m市道、
南20m、角地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
461,567  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
492,030 		 100
[  80.3]
612,740 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
674,000 
b (　           ) 
502,933  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
544,522 		 100
[  94.1]
578,663 
637,000 
c (　           ) 
409,449  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
454,898 		 100
[  83.6]
544,136 
599,000 
d (　           ) 
397,581  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
386,274 		 100
[  79.2]
487,720 
536,000 
e (　           ) 
629,358  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
620,697 		 100
[ 108.1]
574,188 
632,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    587,000 円／㎡]  



札幌中央 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

106,693,880 
36,852,703 
69,841,177 
56,635,200 
13,205,977 		 （　0.9495）
12,539,075 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    313,476,875 円　　　　（　    513,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 ＲＣ9 3,540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   611 ㎡     26.5 m x   20.6 m  前面道路：国道     　  45.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ９階建の店舗兼事務所を想定。１階は店舗、２～９階は事務所で、各階ともフロアー貸し、駐車場１４台。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
340.00 
78.9 
268.25 
3,460 
928,145 		 6.0  5,568,870 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
400.00 
83.0 
332.00 
2,380 
790,160 		 3.0  2,370,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,540.00 
82.6 
2,924.25 

7,249,425 		 24,532,710 
0 
⑨年額支払賃料      7,249,425 円　×　12ヶ月　＝　      86,993,100 円 
⑩a共益費（管理費）             650 円／㎡　×　   2,924.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,809,150 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,856,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       109,802,250 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　       2,856,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     6,196,204 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 106,462,046 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,532,710 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         231,834 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     106,693,880 円　　　　（　       174,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１１０５
１０１
　　　　-195001		 1,921  
(   1,919) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,362 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,386 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,380 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２２１１０５
１０１
　　　　-595012		 2,335  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,616 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,648,000 円  　　　　    912,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 19,151,903 円  　　　      112,658,250　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,926,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,302,400 円  　　　　    912,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       912,000 円  　　　　    912,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       912,000 円  　　　　    912,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,852,703 円　（　　　　　　        60,315 円／㎡）　　（経費率　　  34.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 912,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   3,540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,635,200 円  
（　　　　　        92,693 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 106,693,880 円      
②総費用 36,852,703 円      
③純収益　①－② 69,841,177 円      
④建物等に帰属する純収益 56,635,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,205,977 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,539,075 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,522 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    313,476,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     513,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南四条東二丁目１１番２
 4300000100724-0000
2 　札幌市中央区南四条東二丁目１１番５
 4300000100726-0000
3 　札幌市中央区南四条東二丁目１２番１
 4300000100732-0000
4 　札幌市中央区南四条東二丁目１２番２
 4300000100733-0000
5 　札幌市中央区南四条東二丁目１３番２
 4300000100736-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-20 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 351,000,000 円  １㎡当たりの価格 575,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外
 ②地積
　(㎡)		 611  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南45m国道、西側道 水道、ガス、下水 豊水すすきの

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４５ｍ国道 交通

施設		 豊水すすきの駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 すすきの地区まで徒歩圏内に位置し店舗・事務所・共同住宅等の複合用途での土地利用が可能であることから需
要は堅調で地価は上昇傾向にある。地域要因に格別変動要因は認められないことから当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    585,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    478,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は創成川イースト地区を中心とした商業地域。主たる需要者は自己使用目的で自社ビル取得を目指す法人企
業を中心に投資用不動産の開発・取得を目論む法人投資家等である。すすきの地区まで徒歩圏と優位な立地特性を誇る
当該地域では供給が少ないことに加え、新型コロナウイルス感染症が５類に移行し各種商業施設での売上高は回復傾向
にあることから需要は堅調であり地価は上昇傾向。取引規模・形態等様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場で実際に発生した取引事例を価格判定の基礎としており実証的な価格である。収益価格は不動産
の収益性に着目し最有効使用に合致した賃貸用建物の建設を想定し期待される純収益の現価の総和を求めたもので投資
採算性を反映した価格である。当該地区周辺は供給が限定的で収益性に基づく価格を超えて取引される傾向にある市場
の特性を考慮のうえ、比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    950,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[191.5]		 [110.0]
100		 575,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    533,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直し消費者物価は上昇傾向に
ある。企業の設備投資はやや足踏み傾向にあ
るが、企業収益・業況判断・雇用情勢は共に
改善傾向にある。

すすきの地区まで徒歩圏の立地特性を有し、
店舗・事務所に加えマンション等の複合用途
での利用が可能であることから需要は堅調で
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　+103.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
０１１０１
-595007		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20m市道、
東10.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,600)
b ２２２１１
０１１０１
-595051		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25.5m市
道、
南東9.1m、
角地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
c ２２３１１
０１１０１
-595073		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
d １２４１５
２１１０１
-515001		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
502,933  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
544,522 		 100
[  96.0]
567,210 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
624,000 
b (　           ) 
205,832  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 108.0]
297,313 		 100
[  61.3]
485,013 
534,000 
c (　           ) 
372,634  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
394,619 		 100
[  75.1]
525,458 
578,000 
d (　           ) 
605,018  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
647,369 		 100
[ 115.5]
560,493 
617,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    585,000 円／㎡]  



札幌中央 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

102,186,956 
35,542,379 
66,644,577 
54,337,500 
12,307,077 		 （　0.9495）
11,685,570 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    292,139,250 円　　　　（　    478,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 ＲＣ9 3,540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   611 ㎡     26.5 m x   20.6 m  前面道路：国道     　  45.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所と想定した。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
340.00 
78.9 
268.25 
3,250 
871,813 		 6.0  5,230,878 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
400.00 
83.0 
332.00 
2,270 
753,640 		 3.0  2,260,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,540.00 
82.6 
2,924.25 

6,900,933 		 23,318,238 
0 
⑨年額支払賃料      6,900,933 円　×　12ヶ月　＝　      82,811,196 円 
⑩a共益費（管理費）             650 円／㎡　×　   2,924.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,809,150 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,856,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,620,346 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,856,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     6,508,581 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 101,967,765 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,318,238 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         219,191 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     102,186,956 円　　　　（　       167,245 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-515031		 2,124  
(   2,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,414 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,276 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,270 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２３１５２５
１０１
　　　　-115002		 2,561  
(   2,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[133.9]		 100
[100.0]
2,125 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,500,000 円  　　　　    875,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 18,440,979 円  　　　      108,476,346　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,926,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,925,000 円  　　　　    875,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       875,000 円  　　　　    875,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       875,000 円  　　　　    875,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      35,542,379 円　（　　　　　　        58,171 円／㎡）　　（経費率　　  34.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 875,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   3,540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,337,500 円  
（　　　　　        88,932 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 102,186,956 円      
②総費用 35,542,379 円      
③純収益　①－② 66,644,577 円      
④建物等に帰属する純収益 54,337,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,307,077 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,685,570 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,125 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    292,139,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     478,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南四条東二丁目１１番２
 4300000100724-0000
2 　札幌市中央区南四条東二丁目１１番５
 4300000100726-0000
3 　札幌市中央区南四条東二丁目１２番１
 4300000100732-0000
4 　札幌市中央区南四条東二丁目１２番２
 4300000100733-0000
5 　札幌市中央区南四条東二丁目１３番２
 4300000100736-0000
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備考