別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
札幌中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-12 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 651,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南２条西３丁目１１番５
 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1.2		 店舗

Ｓ6F1B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 東19.8m市道 水道、ガス、下水 大通

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  18.3 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １９．８ｍ市道 交通

施設		 大通駅南東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 物販店の空室状況や物価高による個人消費の下押し圧力に注視する必要はあるが、中心市街地の稀少性は高く、
モユクサッポロ開業等周辺地区の再開発計画の好影響も期待され、地価は上昇基調にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌都心部の高度商業地域の圏域である。需要の中心は投資目的での取得を検討している大手企業で、収
益性に着目して市場に参入する。建築費高騰や金利動向、物価上昇による家計の負担感等が懸念されるものの、コロナ
禍開けの人の流れや賑わいは回復しており、今後の大通から狸小路地区の商況の変化も期待される。高度商業地におい
ては建替えが多いため更地の売買が少なく、価格や規模にもバラツキがあり、中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近時での商業地の更地売買が少ない為、異類型の事例も採用した。比準価格は収益性により取引が成立したと判断され
る事例から求めており、市場の実態を反映した価格である。需要の中心は収益性を重視し、都心接近性や商業集積を選
好する事業者であるが、地価動向に対して賃料水準の変動は弱く、収益性の反映には一定の限界があると判断した。従
って比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、更に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,440,000 円／㎡		 [110.7]
100		 100
[110.0]		 100
[107.1]		 [100.0]
100		 2,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替、金利政策や建築費の動向等に留意する
必要はあるが、新幹線駅開業等を睨んで再開
発計画が進んでおり、商業地全体の地価は上
昇基調である。

今後の物価上昇や金利動向等に対する懸念も
あるが、立地条件が良好で周辺地区の建替え
計画そのものは活発であり、地域の稀少性は
高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１１
０１１０１
-595019		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業

(100,800)
b １２３１１
０１１０１
-595024		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業

(80,800)
c １２４１１
０１１０１
-115003		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d １２３１１
０１１０１
-595018		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南22.5m市道、
中間画地
商業

(80,800)
e １２３１１
０１１０１
-595028		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
西5.5m、角地
商業

(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,434,836  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,555,362 		 100
[  71.4]
2,178,378 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,180,000 
b (　    779,374) 
2,597,913  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,792,756 		 100
[ 112.2]
2,489,087 
2,490,000 
c (　           ) 
1,966,213  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,036,997 		 100
[  88.0]
2,314,769 
2,310,000 
d (　    858,600) 
2,862,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,125,304 		 100
[ 124.4]
2,512,302 
2,510,000 
e (　           ) 
2,884,074  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
2,831,155 		 100
[ 112.2]
2,523,311 
2,520,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,400,000 円／㎡]  



札幌中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

104,138,250 
37,190,172 
66,948,078 
47,710,200 
19,237,878 		 （　0.9514）
18,302,917 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    481,655,711 円　　　　（　  1,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 226.00 ＲＣ10F1B 2,243.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   283 ㎡     15.5 m x   18.3 m  前面道路：市道     　  19.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～１０階事務所フロア貸し、駐車場３台分を想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
50.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
159.25 
72.4 
115.25 
5,400 
622,350 		 10.0  6,223,500 
0.0  0 

 2～10		 事務所
226.00 
86.7 
196.00 
3,900 
764,400 		 6.0  4,586,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,243.25 
83.8 
1,879.25 

7,501,950 		 47,501,100 
0 
⑨年額支払賃料      7,501,950 円　×　12ヶ月　＝　      90,023,400 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   1,879.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　      18,040,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例により査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       108,064,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,457,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 103,686,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        47,501,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         451,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     104,138,250 円　　　　（　       367,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-115002		 4,005  
(   3,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[125.0]		 100
[ 95.0]
3,789 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２４１７７５
１０１
　　　　-115001		 4,682  
(   4,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[135.0]		 100
[ 95.0]
4,102 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,716,000 円  　　　　    786,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 17,463,072 円  　　　      109,144,200　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,421,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,017,200 円  　　　　    786,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       786,000 円  　　　　    786,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       786,000 円  　　　　    786,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      37,190,172 円　（　　　　　　       131,414 円／㎡）　　（経費率　　  35.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 786,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   2,243.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,710,200 円  
（　　　　　       168,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 104,138,250 円      
②総費用 37,190,172 円      
③純収益　①－② 66,948,078 円      
④建物等に帰属する純収益 47,710,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,237,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,302,917 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    481,655,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南二条西三丁目１１番５
 4300000035033-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
札幌中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-12 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 651,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南２条西３丁目１１番５
 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1.2		 店舗

Ｓ6F1B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 東19.8m市道 水道、ガス、下水 大通

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  18.3 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９．８ｍ市道 交通

施設		 大通駅南東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付事務所ビルの建ち並ぶ商業地域。周辺部で進められていた再開発事業が竣工し、今後再開発ビルの経済的
波及効果が十分に期待される。その他、地域要因に格別の変動要因は認められず当面の間現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市中心部の高度商業地域。主たる需要者は、高い資金調達力を有する事業会社のほか、法人投資家
等である。周辺部で昨年竣工した再開発事業による複合商業ビル「モユクサッポロ」による経済的波及効果を享受する
ことが十分可能な優位な立地特性を有している。新型コロナウイルス感染症が５類に移行したことで社会・経済活動は
回復しており各種商業施設での売上高は回復傾向にある。取引形態が様々であるため中心的な価格帯を見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場で発生した取引価格を価格判定の基礎としており実証的な価格である。収益価格は最有効使用に
合致した賃貸用建物から期待される純収益をもとに求めたもので投資採算性を反映した価格である。当該地区周辺では
供給が極めて限定的であることから収益性に基づく価格を超えて取引される傾向にある。このような市場特性を十分に
考慮のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較検討のうえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,440,000 円／㎡		 [110.7]
100		 100
[110.0]		 100
[107.1]		 [100.0]
100		 2,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直し消費者物価は上昇傾向に
ある。企業の設備投資はやや足踏み傾向にあ
るが、企業収益・業況判断・雇用情勢は共に
改善傾向にある。

各種商業施設の売上はコロナ禍前の水準まで
回復しつつある。周辺部での再開発事業の完
成に伴い経済波及効果を期待できることから
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
０１１０１
-595006		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
南10.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b １２２１１
０１１０１
-515015		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業

(100,800)
c １２３１１
０１１０１
-595018		 札幌市中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南22.5m市道、
中間画地
商業

(80,800)
d １２３１１
０１１０１
-595028		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
西5.5m、角地
商業

(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,624,393  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,703,335 		 100
[  75.6]
2,253,089 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,250,000 
b (　           ) 
1,127,752  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
1,514,007 		 100
[  67.9]
2,229,760 
2,230,000 
c (　    858,600) 
2,862,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,125,304 		 100
[ 125.0]
2,500,243 
2,500,000 
d (　           ) 
2,884,074  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
2,831,155 		 100
[ 112.2]
2,523,311 
2,520,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,350,000 円／㎡]  



札幌中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

101,718,287 
36,237,966 
65,480,321 
45,585,700 
19,894,621 		 （　0.9514）
18,927,742 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    498,098,474 円　　　　（　  1,760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 226.00 ＲＣ10F1B 2,243.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   283 ㎡     15.5 m x   18.3 m  前面道路：市道     　  19.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～１０階事務所フロア貸し、駐車場３台分を想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
50.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
159.25 
72.4 
115.25 
5,200 
599,300 		 10.0  5,993,000 
0.0  0 

 2～10		 事務所
226.00 
86.7 
196.00 
3,820 
748,720 		 6.0  4,492,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,243.25 
83.8 
1,879.25 

7,337,780 		 46,423,880 
0 
⑨年額支払賃料      7,337,780 円　×　12ヶ月　＝　      88,053,360 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   1,879.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　      18,040,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例により査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       106,094,160 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　     5,894,579 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 101,279,581 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,423,880 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         438,706 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     101,718,287 円　　　　（　       359,429 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１７７５
１０１
　　　　-115003		 4,003  
(   3,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,043 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,839 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,820 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２２１５２５
１０１
　　　　-515018		 3,213  
(   3,206) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.9]		 100
[100.0]
3,684 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,506,000 円  　　　　    751,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 17,147,866 円  　　　      107,174,160　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,421,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,660,200 円  　　　　    751,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       751,000 円  　　　　    751,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       751,000 円  　　　　    751,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,237,966 円　（　　　　　　       128,049 円／㎡）　　（経費率　　  35.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 751,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   2,243.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,585,700 円  
（　　　　　       161,080 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 101,718,287 円      
②総費用 36,237,966 円      
③純収益　①－② 65,480,321 円      
④建物等に帰属する純収益 45,585,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,894,621 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,927,742 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       66,882 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    498,098,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南二条西三丁目１１番５
 4300000035033-0000
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備考